農村宅基地登記發證工作中存在的問題及對策建議

姜清香

【摘要】房地一體確權登記是一項重要的政策，有助于提高城鄉居民房地一體化的管理水平，確保對宅基地的使有權進行有效登記。然而，在實際確權登記過程中，卻存在一些問題，如一戶多宅、面積超標等，對確權登記過程具有較大的影響，需要采取有效的解決措施，從而保障宅基地確權登記的質量。基于此，本篇文章對農村宅基地登記發證工作中存在的問題及對策建議進行研究，以供參考。

【關鍵詞】農村宅基地;登記發證;對策建議

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.014

隨著社會經濟不斷發展，國家對于農村的基礎建設也越來越重視，為了能夠更好地保護農民合法權益，根據《國土資源部關于進一步推進宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》和《人民政府辦公廳關于印發農村宅基地及住房確權登記發證工作實施方案的通知》，各縣（市、區）從2016年開始陸續開展農村房地一體不動產確權登記工作。隨著工作的不斷推進，各種問題相繼浮出水面，本文以農村房地一體不動產確權登記為例，根據開展工作過程中遇到的問題，結合當地以往土地政策，以及借鑒周邊縣（市、區）處理情況，總結并制定了一套適合不動產確權登記發證的有效工作方案，為全面完成農村房地一體不動產確權登記工作奠定了良好的基礎。

1、宅基地確權的作用和意義

對房屋的取得不僅僅是占有了房屋就行，因為這屬于不動產，按照我國法律中的規定，辦理了不動產登記才能在法律上取得房屋的所有權，也就要求當事人要辦理房產證。宅基地的使用權證與房屋的產權證將賦予農民更多的財產權利，為農民增加財產性收入提供產權保障，為全面實施鄉村振興戰略提供支撐。宅基地的使用權在確權登記頒證后，就能夠很好的避免因為宅基地使用權問題從而引發的相關糾紛。重要的是在房地一體證書領取后，宅基地上的房屋得到法律層面的保障。容易起爭執的一點就是宅基地邊界不夠清晰，要是嚴重的話，某些人會因權屬問題引發矛盾，四鄰發生爭吵、斗毆的行為。宅基地使用權在確權后，就明確了每家每戶宅基的四至尺寸與面積數值的大小。宅基地要是得到了確權，那么常年在外面的打工者心里就會感到十分踏實，主要是因為這樣一來計算各種的補償費用有了很明確的依據。宅基地確權以后，農民如果在碰到急事且需要用到錢時，可直接向銀行做抵押貸款解決資金困擾。因為土地確權證上將土地大小、使用年限等情況都進行了詳細登記，而且也是將土地所有權、土地使用權和他項權利的確認、確定。目前為盤活農村資產，新政策規定全國范圍內均可推廣土地確權經營證抵押貸款。所以有貸款需求的農戶，可以使用土地使用權證，到農商銀行進行貸款申請、資料提交、手續辦理即可。貸款流程為貸款申請→貸款調查→貸款審查、審批→簽訂抵押借款合同→辦理抵押登記手續→貸款發放→貸后檢查→貸款歸還。土地確權證的貸款額度具體要看土地證面積大小、用途等實際情況，并不是統一的。

2、登記發證過程中存在的困難

不動產確權登記工作實行的是依法申請登記原則。只有權利人積極主動、自愿前往不動產登記窗口申請辦理登記手續，其相關登記部門不能強行辦理，只能引導申請人，宣傳不動產登記的重要性，降低不必要的風險，維護社會穩定。實際工作中，由于申請人對該項工作主動性、認知性不高，很多人持有懷疑觀望態度，不少申請人覺得辦理不動產登記資料多、手續多、程序繁瑣而拖延登記。隨著經濟的發展、人民生活水平的提升以及對住房的需求量不斷增加，很多農戶把自家原有的房屋進行了擴建或翻建，有些農戶住宅周圍筑起了圍墻，占用了原有的公共土地，導致現在的宗地面積和原有的批準面積相差甚大。一戶多宅主要原因是農民新建住宅，但原有房屋未進行拆除，或者通過繼承、贈與、私自買賣方式獲得的住宅，由于各地方上缺乏嚴格的登記管理標準，加上長期對宅基地監督管理不到位，以及法律法規對于一戶一宅的標準模糊不清，導致一戶多宅現象增多。農村房地一體不動產確權登記主要包括申請登記、受理審核、調查測量、公示發證四個環節。其中各登記機構審核手段比較單一，有些經辦人員沒有經過全面系統專業的培訓，業務水平參差不齊，使得在登記審核過程中錯誤頻出。各地方擁有審批登記權利的機構比較少，很多鄉鎮機關都不具備審核登記的權利，導致工作進度緩慢。審核標準也未明確，國家尚未對審核標準做出明確規定，但要求登記機構應盡到相應的責任。

3、農村宅基地房地一體確權登記的對策分析

3.1提高農村宅基地規范管理水平

為了保障農村宅基地房地一體確權登記工作能夠順利進行，需要提高宅基地的管理水平，使管理過程更加規范化。農村宅基地管理過程主要包含以下幾個方面：①提高農民的法律意識，使其能夠充分地了解確權登記政策，使農民更好地配合確權登記工作，進而更好地維護自身的權益;②糾正農民的錯誤觀念，部分農民認為自己花錢建設的房屋就屬于個人財產，這是對房屋所屬權理解的嚴重誤區，對這種錯誤的觀念進行糾正非常重要;③部分農村地區還存在亂占耕地的現象，這是一種非法占用的行為，對耕地具有較大的破壞性，需要嚴厲禁止，使農民能夠規范地使用住宅用地，既要對耕地進行保護，又要滿足農民的住房需求。從文件《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》中了解到，我國針對違規亂占耕地建房的情況也提出了新要求，內容要求各地嚴格落實確權制度，不得通過確權登記把亂占耕地的房屋合法化。也就是說，只要農民的房屋在沒有通過批準的情況下，私自亂占耕地建造的房屋，這類房屋是無法得到確權的，也不允許任何人采取手段和方式把這些違規房合法化。

3.2制定有效政策，規范農村宅基地

針對“建新不拆舊”的情況，對那些多出的房屋是不能進行確權的，而且一般都會采取有償退出的政策，只要農民將多余的宅基地退出，那房屋將會獲得一定的補償。同時也鼓勵那些進城發展的農民，將自己的宅基地退出，這樣就能夠保障宅基地不會出現閑置的現象。針對“超面積”的情況，如果現有使用面積超過了地方規定的面積標準時，應該按照實際批準的面積進行登記。對于超過標準的那部分面積，應在相關文件上注明，待以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實施規劃重新建設時，按有關規定做出處理，并按照當地規定的面積標準重新進行確權登記。

3.3依據政策界線文件

（1）宅基地使用權應該嚴格按照“一戶一宅”要求，依法確認給本農村集體經濟組織成員，農村集體經濟組織成員資格和具體“戶”的認定辦法由各縣（市、區）人民政府結合實際情況確定;（2）符合宅基地申請條件的農村集體經濟組織成員，依法流轉本農村集體經濟組織成員的宅基地及房屋的，應當予以確權登記;（3）已擁有一處宅基地，另購買集體土地的房屋作為住宅的，只確權登記一處宅基地使用權;（4）因地質災害、新農村建設、移民安置、易地扶貧搬遷、城鄉建設用地增減掛鉤等政策要求，按照政府統一規劃和批準使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋的所有權;（5）已擁有一處宅基地的本農村集體經濟組織成員、非本農村集體經濟組織成員的農村或城鎮居民，因依法繼承或受遺贈取得房屋占用農村宅基地的，應予以登記，在不動產登記簿和不動產權屬證書的附記欄注記“該權利人為本農村集體經濟組織成員住宅的合法繼承人”;（6）三級確認，妥善解決歷史遺留問題;（7）對于沒有權屬來源材料的宅基地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，在符合“一戶一宅”的前提下，由所在農民集體或村委會對宅基地使用權人、面積、四至范圍等進行確認后，公告無異議，并出具證明，經鄉鎮人民政府審核批準確認，可予以確權登記（不在違規占用耕地建房清查范圍）。

3.4多項解決措施共同促進農村宅基地權屬糾紛的解決

（1）協商處理。依據《土地管理法》的第十六條第一款要求：土地權與土地使用權證的異議，由當事人兩個人協商處理。依據此要求，假如中國公民中間發生了農村宅基地確權登記的糾紛案件，要最先根據協商的方法開展處理。（2）行政部門處理。依據《土地管理法》第十四條第二款要求：本人間、本人和企業中間的異議，由各鄉鎮級市人民政府或縣級以上的市人民政府協商解決。《土地管理法》中第十四條第四款要求：在土地權與土地使用權證異議處理以前，任何一方不可更改土地資源利用現況。（3）司法部門處理。《土地管理法》第十四條，若被告方對相關市人民政府的處分決定有異議的，能夠在收到處分決定通告生效日的30天內，向人民法院提到起訴。這說明中國公民就土地資源的所有權與土地權產生的糾紛案件，按《土地管理法》第十四條規定，先歷經有關行政單位的解決。對處分決定有異議的，才可以向人民法院提起訴訟。不然，人民法院將不予審理。可是假如產生侵害土地權或侵害土地使用權證的個人行為，被侵權人就能立即將侵權人提起訴訟到人民法院，能夠不必依照步驟而先由行政單位解決該事件。

結語：

綜上所述，實施農村房地一體化登記是中國深化改革的一項重要舉措，關乎農民的切身利益，涉及農民的財產權利，必須高度重視。對農村房地一體不動產確權登記過程中遇到的問題進行分析與探討，有助于進一步提升農村房地一體不動產確權登記工作效率，同時也能為接下來全面開展農村房地一體不動產確權登記工作打下堅實的基礎。

參考文獻：

[1]浙江省宅基地和農房確權登記發證工作成效顯著[J].浙江國土資源，2019（12）：10.

[2]董晶.農村宅基地確權登記發證工作實踐研究[J].國土資源，2019（12）：43-44.

[3]張占學.我國農村房地一體確權登記發證問題的研究[J].經貿實踐，2018（15）：51.

[4]楊宏健，陳戰武.淺談農房地一體不動產確權登記問題與對策[J].北京測繪，2018，32（06）：734-736.

[5]尚作為.宅基地及房屋確權登記問題及建議[J].國土資源，2018（06）：38-39.

[6]彭鳳珍.淺談新縣農村集體土地使用權確權登記發證存在的問題[J].冶金與材料，2018，38（02）：56-57.

[7]李洪濤，趙巖，王博.農村集體土地確權登記發證工作實施及意義[J].居業，2018（03）：12-13.