房地產開發住宅批量精裝修項目全流程管控

錢建星

【摘要】房地產開發住宅批量精裝修項目越來越普遍，已經成為未來房地產開發的必然趨勢;文章即重點圍繞著房地產開發住宅批量精裝修項目，首先簡要介紹了該類項目的行業現狀和項目特點，分析了當前住宅批量精裝修項目基本狀況和存在的問題。著重探討了如何做好項目全流程管控，希望相關舉措具備參考借鑒作用。

【關鍵詞】房地產開發住宅;批量精裝修;現狀;全流程管控

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.122

在當前房地產開發中，對住宅批量精裝修項目的建設而言，精裝修交付相比毛坯交付對建設要求更高，開發周期也更長，一般會晚交房1年左右，同時根據項目的定位不同，裝修標準不同，常規需要8-12個月的施工周期。針對房地產開發住宅批量精裝修項目進行全流程管控的必要性較為突出，涉及的流程較多，如有一個階段不能按時完成，都會影響到下一階段推進，進而影響到項目整體開發進度和竣工驗收。所以非常有必要采取全流程管控方法去推進項目建設，確保項目順利完成，按時交付。

1、房地產開發住宅批量精裝修項目現狀分析

基于現階段房地產開發住宅批量精裝修項目的實施狀況來看，雖然整體水平確實明顯提升，但是住宅項目整體要求高周轉，要求較快完成開發，從而有效控制開發成本。一些企業在項目開發過程中過度控制成本造價因素，進而釀成了一些不良表現，并引起了一系列問題，嚴重影響著自身形象，對于購房者同樣也會釀成嚴重后果。

近年來，精裝修住宅維權事件越來越常見，即使是行業一線房地產開發企業，同樣也出現過交房維權。當然，這并非標志著房地產開發住宅批量精裝修這一發展趨勢的失敗，之所以出現精裝修項目貨不對板或者是精裝房質量問題，往往與住宅批量精裝修項目管控過程中，缺少規范的標準化和有效的執行落地，以及細節管控不到位有緊密關系。這也就需要著眼于項目不同階段存在的各個痛點和不足予以優化和管控，貫徹落實全流程管控模式成為關鍵所在，因引起高度重視。

2、房地產開發住宅批量精裝修項目特點

在長期發展過程中，我國住宅實現了迅速的發展，由傳統“秦磚漢瓦”的裝修1.0時代，房地產的黃金十年使得我國迅速的步入了2.0時代，并逐漸發展成3.0、4.0建造時代。

例如，日本、美國等一些發達國家，很早就已實現精裝修房交付，要比中國早很多年;自2015年開始，我國許多省市逐漸制定了和全裝修住宅相關的政策。對于住宅產品而言，由毛坯到精裝的發展過程，出現了很多的問題，但總體來說，經過幾年的發展和研究，我國住宅精裝修房已得到長足的發展和進步。住宅批量精裝修房，根據國家的政策和市場的變化，不斷調整。例如，二胎時代的來臨，意味著主流客戶群對房屋功能的需求發生變化，在住宅設計上，必須根據國家現行設計規范和實際的需求做相應的優化和迭代升級，來滿足客戶實際需求;住宅批量精裝交付的優勢是讓更多的業主可以拎包入住、省時、省事、省心;同時滿足綠色低碳、環保節能、可持續發展的要求。從房地產開發住宅批量精裝修項目實施要求上來看，其主要特點如下：

首先，批量精裝修是一個龐雜繁復的工程，涉及專業太多，需要各專業分工協作，通力配合;涉及的界面太多，從設計界面到施工界面再到施工順序，不同部位的空間的位置，都要事先明確范圍，設計階段明確方案效果和嚴控施工圖紙質量;招標采購階段嚴控目標成本和優化設計節省造價;施工階段制訂詳細施工計劃，明確每個階段具體完成內容;施工順序做到施工流程事先明確有效落地，各個專項分包，每個工種統籌安排，有序施工，施工界面清晰;以上缺一不可。

其次，專業性要求較高，這也是該類項目有別于毛坯房交付項目的重要特點。精裝修房交付對空間功能布置的合理性、裝修用材的環保性、藝術性、美觀性、施工質量以及房屋必須符合國家和地方現行設計規范和驗收規范等等。層層把關以此更好的滿足人們對于居住生活品質的需求。目前，住宅批量精裝修項目施工階段還很難形成較高的機械化水平，大量工序需要由人員操作完成，不同的施工水平，施工質量差距明顯，相應專業人員必須具備較高的崗位勝任力。

最后，該類項目施工復雜性不僅僅表現在涉及到的工序及工藝及管理人員的較高的專業水平外，往往還表現在整個流程的各個階段細節把控，從設計、施工招投標以及現場裝修作業到項目竣工驗收，每個關鍵環節，均需要予以精細化管控，保質保量竣工驗收;因為這個直接關系到交付后業主的體驗感和樓盤品質。

3、房地產開發住宅批量精裝修項目全流程管控要點

3.1項目前期階段管控要點

編制設計文件和撰寫相關設計要求。室內設計管控總則、室內設計任務書、軟硬裝設計要求、精裝修設計施工標準化導則、精裝修標準化的研發等，審核設計任務書、設計合同及精裝修設計文件的編制及修改。根據項目定位，在管控設計方案時，要求能夠準確掌握住宅批量精裝修的風格要求以及品質要求，同時兼顧成本方面的要求，以此更好保障方案的可行性和落地性。

3.2設計階段管控要點

（1）編制設計文件和撰寫相關設計要求

室內設計管控總則、室內設計任務書、軟硬裝設計要求、精裝修設計施工標準化導則、精裝修標準化的研發等，審核設計任務書、合同等相關文件。建筑師對室內設計方案進行明確之后，然后將其提交給建筑結構以及設備專業人員，確保施工圖設計質量。同時，還能夠防止出現室內設計和原建筑設計脫節的狀況。根據項目定位，在管控設計方案時，要求能夠準確掌握住宅批量精裝修的風格要求以及品質要求，同時兼顧成本方面的要求，以此更好保障方案的可行性和落地性。

（2）住宅精裝修產品分級體系的標準化研發

立足于客戶市場定位對產品定位進行明確，并結合目標客戶實際需求對不同裝修部品組合、裝修材料種類的能夠進行分類匹配，進而制定出具有一定梯度的裝修標準。構建分級體系的過程中，采取成本測算的方式，能夠實現對有限資金的科學分配，確保其能夠順利的思想收益最大化，并提高客戶滿意度。

（3）設計階段分段管控

設計內容包括（售展中心、樣板房、戶內批量精裝修、公區精裝修、輔助用房）等等不同空間設計把控，嚴格把控室內設計方案（包括軟裝和硬裝方案）、施工圖設計圖紙質量、設計界面、設計階段的成本測算。

①方案設計階段，同時對后續施工圖紙設計形成理想指導，避免方向上出現偏差。當然，在方案設計階段中，重點要求設計單位遵循項目精裝修交房標準，指導其研讀銷售合同，對于商品房銷售合同中規定的精裝修標準予以準確掌握，以此作為方案設計的重要依托和遵循標準，尤其是在精裝修項目以及所選材料、設施上，更是需要精準把關，避免導致精裝修設計方案與合同要求不符，難以順利交房。

②擴初設計和施工圖紙設計階段，根據建筑設計階段的圖紙條件和確定的室內設計方案，由設計以室內專業為主導，明確與其他專業圖紙的設計界面和圖紙質量進行嚴格審核審定，包括建筑、結構、幕墻、景觀、機電、給排水、強弱電、燃氣、消防、櫥柜等專業協調。要求施工設計圖紙必須滿足國家及地方現行設計規范、設計標準、驗收規范、施工標準，保障施工圖紙的實際應用價值。管控人員應該積極協調多專業多部門進行圖紙會審，力求從多個角度針對施工圖紙的可行性進行評估把關，進行設計優化，嚴格把控施工圖質量。作為精裝修的項目的總負責人，必要時可以借助于一些虛擬施工軟件或者是三維立體模型，比如BIM技術的應用就可以發揮出積極作用，對于施工圖設計深化及精裝修施工方案進行精細化呈現，便于發現其中存在的問題和不足之處，更好為后續精裝修項目施工階段創造理想條件，最終表現出更為理想的設計效果。

③房地產設計管控，不僅限于把控設計效果、圖紙質量，更需要著眼于全局全周期去品控項目前期、中期、后期的項目品質。

3.3項目策劃、決策階段的成本控制

（1）項目策劃、決策階段的成本控制;

對于前期成本控制而言，指的是控制裝修風格以及產品定位的高低。在此過程中制定的費用項目，通常占據了精裝修項目成本的70%。同時，策劃、決策的結果與產品品質、成品房定位銷售之間存在著緊密的聯系。對此，應掌握現階段市場同類型成品房的主流方向，防止出現重復探索的狀況，少走彎路，做到取長補短，并立足于源頭對精裝修成本進行全面的控制。

（2）目標成本在設計階段的成本控制

對于設計過程中形成的成果而言，在造價成本方面通常為該項目總成本的70-90%。并且，最終設計方案準確性高低與后期成本高低、實施項目管理控制的難易程度之間，存在著緊密的聯系。由此可見，項目涉及到的成本主要由設計確定，同時還決定了各類材料的選擇，諸如高級壁紙、各類軟飾、高級馬賽克、潔具以及大理石等，進而需要防止由于設計師出現的選材錯誤，而引起返修的情況。作為房地產公司的精裝修設計負責人，需要對設計選材進行全方位的把控，利用各類方式將設計選材可能會造成的不良影響降到最低。例如，選擇性能穩定、工藝成熟的材料，重視運用性價比高的國產材料代替進口材料;針對廚房以及衛生間等相關區域，可運用地磚;減少對木質飾面以及進口石材的運用;盡量不選用個性化過強的裝飾材料以及顏色等。

3.4項目實施階段的成本控制

（1）裝修隊伍預選階段的控制

對項目實施階段涉及到的各類成本進行控制，關鍵點在于控制招標以及評標過程。其中，選擇裝修隊伍屬于第一步。立足于前期考察，對施工單位進行篩選的過程中，需確保其處在相同的梯隊，不然就會產生上下報價過于懸殊的情況，進而導致業主可能面臨無法預估的風險。在隊伍預選過程中，需保證各施工單位擁有相似的批量精裝修經驗，優先考慮與優秀房地產企業開展過合作的施工單位，以及設計經驗豐富的裝修隊伍。

（2）精裝修項目招標文件的編制

針對精裝工程招標文件，本文建議將其劃分成技術標和商務標兩個方面。其中，商務標占權重80%，技術標20%。就技術標涉及到的內容而言，不只是需要囊括近三年類似工程業績，還需要包含資質等級、圖紙深化能力以及設計資質、擬派項目管理團隊成員履歷等。商務標則根據設計圖紙和工程量清單等進行報價。

3.5施工過程階段的成本控制

其一，科學對標段進行劃分，明確合同批量精裝修施工的標段。實際劃分過程中，與土建總包標段劃分相比之下，更具復雜性，應深入考慮和土建總包標段的銜接，防止產生一個裝修隊伍對應多個土建總包，亦或是一家土建總包對應多個裝修隊伍的狀況，進而降低合同數量與現場管理涉及到的工作量;其二，正確處理裝修總包和土建總包雙方的關系。若需要共同開展土建施工以及批量精裝修，那么甲方需要全面考慮各類配合費用給土建總包。同時，土建總包也需要向裝修總包提供充足的開工作業面，并符合質量精度要求，避免出現不合理簽證的狀況。制定科學的裝修總包和土建總包施工組織計劃;其三，甲供材料以及部品需要及時到場。開展大面積批量施工的過程中，應保證甲供材料及時進入到現場。比如，對衛生間進行貼磚的過程中，浴缸需要提前運輸到現場，不然貼磚就難以收邊，引起班組誤工亦或是不必要的簽證;其四，對設計變更和現場設計優化進行及時的處理。需第一時間處理由于圖紙問題引起的現場無法施工的問題。對于甲方設計管理部而言，需要確保精裝修設計師能夠在施工現場常駐，以便于能夠更好的對設計問題進行解決。并且，發現不合理設計之后，也能夠第一時間修改，進而減少施工成本。

3.6項目營銷管控要點

（1）項目策劃階段

營銷策劃對項目整體廣告設計制作進行把控，制作廣告宣傳冊，戶型展示頁等，與不同媒體平臺對接，積極推進項目宣傳，擴大項目影響力，拿出預售證后，為項目開盤做積極準備;樣板房展示，因根據項目定位和實際情況，對樣板房定位做好確定，分析及調研周邊競品項目的展示情況，對樣板房展示要求差異化和特色，展示出項目戶型特點和優勢。與各部門確定項目開發定位和相關決策，提出建設意見。

（2）項目宣傳和樣板房展示

作為營銷板塊負責人，安排營銷團隊人員，每日做好來訪客戶的登記，耐心講解項目情況，分析來訪客戶的需求并做好記錄，例如：對戶型的要求;對裝修的要求;對房屋價格敏感度;對現有及未來周邊配套是否完善，對學區的要求等等，需事先準備相關問題，做好統一標準答案。對于樣板房的展示，做好精裝標準展示及交付內容提醒，對方房屋功能性布局、無障礙、營造室內空間主題及效果，加強客戶的體驗感，從而促進客戶的購買力是樣板房展示的目的。

（3）項目開盤銷售階段

制定詳細銷售計劃及回款目標;高度關注國家和地方最新對房地產開發和購房政策和銀行貸款審批政策。這個階段需要把控幾個關鍵內容，營銷部人員應統一口徑，做到營銷說詞標準化;部分一線房企，在房屋銷售階段，會把一些不利因素合理展示出來。簽訂房屋銷售合同，對批量精裝修合同約定的內容和對外展示房屋交付標準需一致，規避后期業主投訴和違約風險。

3.7驗收維保管控

房地產開發住宅批量精裝修項目全流程管控還需要落腳到后續項目驗收以及維保環節中，在全面詳細驗收的基礎上，保障精裝修住宅符合各方面訴求，可以準確呈現出施工方案的要求。在后續維保環節中，同樣也需要結合業主以及物業的反饋信息，及時修復可能存在的問題和缺陷，確保住宅能夠得到理想運用。

4、項目復盤、積累經驗、發現不足

在完成一個住宅批量精裝修項目后，需要開展項目復盤總結，從前期到項目竣工所有的復盤。全面詳細探討整個項目管控流程的執行效果，對于項目管控中亮點應予以推廣實踐;存在的痛點和不足問題應予以重點分析，并研究可行性方案，規避后期的項目出現類似問題，不斷提升該類項目的管理水平。

結語：

綜上所述，房地產開發住宅批量精裝修項目成為未來發展趨勢，為了促使該類住宅可以形成理想應用效果，注重開展全流程管控極為必要。要求重點圍繞著項目前期策劃定位、設計階段把控、成本管控、營銷管控（保證項目的現金流）、施工階段管控以及驗收維保等關鍵環節層層把關。未來，經過幾代人不懈的努力專研和創新迭代，我堅信我們國家的住宅批量精裝修的管理水平和住宅品質是領先國際的。同時文章內容的不足之處，也請前輩和同行批評指正。

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