一起三審案件給不動產登記等三部門的警示

摘要：通過一則案例解析，指出行政訴訟首先應該是程序是否合法，然后才是審查是否正當。不動產登記機構直接辦理囑托登記并不意味著相關稅收就可以不繳納了，稅務部門仍然可以根據《稅收征管法》的相關規定進行追繳。

關鍵詞：不動產登記;警示;三審

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）01-0031-03 收稿日期：2021-10-19

作者簡介：李煒，武夷山市住房和城鄉建設局。

案情：崔某（原告）于2020年1月6日通過公開競價拍得某市中級人民法院拍賣的一套房屋，成交價734000元。法院已出具執行裁定書和協助執行通知書，原告已依法繳納契稅，現要求被告辦理不動產權證書，被告（某市自然資源和規劃局）提出原告須繳納應由原被拍賣方承擔的個人所得稅后方能辦理。拍賣公告的第6條載明，“標的物轉讓登記手續由買受人自行辦理，所涉及的一切稅費及其可能存在的水、電等欠費均由買受人承擔”。

一審判決：駁回原告崔某對被告的訴訟請求。二審和再審法院也均認為當事人應當繳納該稅款，不動產登記機構負有審查的義務，因此駁回了當事人的訴訟。

筆者認為，雖然法院駁回了訴訟，第一是訴由問題，第二是三審法院均沒有抓到本案的核心問題。此個稅是否應該由原告繳納并非本案的核心。行政訴訟首先是程序是否合法，其次才是審查是否正當。

1 不動產登記機構程序違法

雖然法院在拍賣公告中寫明了轉移登記由當事人自行辦理，但由于法院已經向某市自然資源和規劃局送達了執行裁定書和協助執行通知書，本案的轉移登記應當是囑托轉移登記業務，無需當事人申請，某市自然資源和規劃局應當在收到協助執行通知書后直接完成登記業務。

囑托登記是不動產統一登記后新增的一項不動產登記業務類型，《不動產登記暫行條例實施細則》第19條明確規定：“有下列情形之一的，不動產登記機構直接辦理不動產登記：（一）人民法院持生效法律文書和協助執行通知書要求不動產登記機構辦理登記的……”。

《不動產登記操作規范（試行）》規定：不動產登記應當依照當事人的申請進行，但下列情形除外：不動產登記機構依據人民法院、人民檢察院等國家有權機關依法作出的囑托文件直接辦理登記的。也明確規定了依囑托登記的程序：依據人民法院、人民檢察院等國家有權機關出具的相關囑托文件辦理不動產登記的，按下列程序進行：（一）囑托;（二）接受囑托;（三）審核;（四）登簿。

而《民訴法》第251條也規定，“在執行中，需要辦理有關財產權證照轉移手續的，人民法院可以向有關單位發出協助執行通知書，有關單位必須辦理”。

因此，本案的某市自然資源和規劃局在收到協助執行通知書后未直接辦理轉移登記，而是在之后受理了當事人單方申請的轉移登記，屬于登記程序適用錯誤。

2 囑托登記無需審查稅收

根據《個人所得稅法》第15條“個人轉讓不動產的，稅務機關應當根據不動產登記等相關信息核驗應繳的個人所得稅，登記機構辦理轉移登記時，應當查驗與該不動產轉讓相關的個人所得稅的完稅憑證”之規定可以看出，只有在個人自行轉讓不動產的情況下，不動產登記機構采用查驗的義務，并不包含司法等強制拍賣的情形。《契稅征收暫行條例》第11條、《土地增值稅暫行條例》第12條也均有類似的規定，其內容均要求在納稅人自行辦理相關業務的時候，不動產登記機構才有審查的義務。

再根據《不動產登記操作規范（試行）》18.3.3的內容可以看出，囑托登記時，不動產登記部門主要審查囑托文件是否齊全和送達人員身份是否合法。

3 稅收應如何征收

《國家稅務總局關于人民法院強制執行被執行人財產有關稅收問題的復函》（國稅函〔2005〕869號）第4條明確寫明，“鑒于人民法院實際控制納稅人因強制執行活動而被拍賣、變賣財產的收入，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第5條規定，人民法院應當協助稅務機關依法優先從該收入中征收稅款”。

《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》（以下簡稱“網拍規定”）第30條規定：因網絡司法拍賣本身形成的稅費，應當依照相關法律、行政法規的規定，由相應主體承擔;沒有規定或者規定不明的，人民法院可以根據法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關主體、數額。

案例中一審判決書中，“某區稅務局于2020年4月22日向某市中級人民法院發函，稱關于前宗房屋司法拍賣，被執行人洪某應繳納個人所得稅22020元，請該院從房屋拍賣收入中依法扣繳該22020元，并協助通知洪某辦理納稅申報。某市中級人民法院迅即回函，稱拍賣公告第6條載明標的物轉讓登記手續由買受人自行辦理，所涉及的一切稅費及其可能存在的水、電等欠費均由買受人承擔，因此買受人崔某在辦理該房屋過戶手續中，應承擔涉及本次拍賣的稅費”。

庭審中合議庭曾詢問原告：拍賣公告的第6條內容你當時是否看清了？原告答：看清了。又問：你當時有無疑問？原告答：有疑問。又問：你既然有疑問，有沒有向中級人民法院反映？原告答：沒有。

其實，司法強制中稅收征管的問題由來已久，從網拍規定來看，法院確定由買受人崔某承擔被拍賣人稅費并無不妥。

一審法院認為，“合約應當信守，誠信應當維護。本案的實質在于要不要堅持誠信交易原則。人無信不立，原告事中不提異議，以較理想的價格拍得案涉房屋后，又對買受條件提出異議，違背誠信，徒增是非，實在不妥。奉勸原告打消妄念，回歸本心，依法依理行事，必然皆大歡喜”。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第69條，“行政行為證據確鑿，適用法律、法規正確，符合法定程序的，或者原告申請被告履行法定職責或者給付義務理由不成立的，人民法院判決駁回原告的訴訟請求”。

就本案而言，不動產登記機構直接辦理囑托登記并不意味著相關稅收就可以不予繳納，稅務部門仍然可以根據《稅收征管法》的相關規定進行追繳，如崔某仍然不肯繳納，可以依法采取強制措施。

而本案背后所折射出來的問題更值得重視和反思，不動產登記機構和人民法院均無視對程序適用的錯誤，是業務水平不夠，還是無視人民群眾的合法利益？稅務部門是否能夠跳出依賴其他部門征收的舒適圈，依法辦理征稅職責呢？究竟人民法院在司法強制的時候應不應該直接扣除相關稅收？這些都需要進一步解決。