廣東各地房地產(chǎn)調(diào)控存在的問題及對策建議

牛靜敏 王勇

摘要：為了穩(wěn)定當前房地產(chǎn)市場，執(zhí)行中央因城施策的決議，廣東各地積極出臺了相關(guān)政策，近期取得了一定成效，但依然存在市場信心不足、開發(fā)商資金鏈斷裂、房地產(chǎn)項目爛尾、地方政府財政預(yù)算外收入下降、貸款者償付風(fēng)險、住房消費券作用有限、住房補貼限制較多等問題。據(jù)此，對銀行、房地產(chǎn)中介、開發(fā)商和購房者等進行調(diào)查，從逐步放松限購、放開限貸，對房地產(chǎn)企業(yè)分類指導(dǎo)，提高住房公積金效用等方面提出對策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)政策;突出問題;對策建議

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）07-0015-06 收稿日期：2022-06-01

作者簡介：牛靜敏，佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟管理學(xué)院講師。

王勇，佛山市禪城區(qū)勞動培訓(xùn)就業(yè)服務(wù)中心副主任。

基金項目：廣東省哲學(xué)社會科學(xué)規(guī)劃項目：廣東省共有產(chǎn)權(quán)住房政策實施績效評價及政策優(yōu)化，項目編號：GD20CYJ37。

房地產(chǎn)業(yè)在全省經(jīng)濟中占有主導(dǎo)地位，影響力較強，帶動上下游產(chǎn)業(yè)達50多個，對經(jīng)濟貢獻較大。2022年1～5月，廣東完成房地產(chǎn)開發(fā)投資0.60萬億元，同比下降3.2%。其中，商品住宅投資下降0.5%，降幅1～4月收窄0.4個百分點。2022年疫情出現(xiàn)反彈，多地房地產(chǎn)市場受到影響，逐漸趨冷。4月29日，中共中央政治局會議研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作，再次聲明：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。為了貫徹中央住房不炒，因城施策總體調(diào)控宗旨，各地紛紛出臺地方性的房地產(chǎn)政策。

1 當前地方房地產(chǎn)政策類型

1.1 取消或放松限購區(qū)域

擴大非限購區(qū)域。珠海除南屏、灣仔街道、橫琴粵澳深度合作區(qū)以外，其他區(qū)域不限購。佛山將限購區(qū)域由佛山8個區(qū)域縮小到3個區(qū)域，即南海桂城、順德大良、禪城區(qū)祖廟。中山調(diào)整限購區(qū)域，岐江新城不列入限購區(qū)。江門蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)會城街道暫停實行限購政策。

1.2 降低首付比例或分門別類確定首付比例

實行在非限購區(qū)域首套房首付比例由30%降為20%，二套房首付比例由40%降為30%。這些地區(qū)包括佛山、江門、肇慶、潮州。2022年6月10日起，湛江、茂名、陽江比例由25%下調(diào)至20%。汕尾住房貸款首付比例不低于25%，二套房首付比例不低于30%。珠海的具體分類調(diào)控檔次較多，按照限購區(qū)域與非限購區(qū)域、144平方米以下和以上分情況，總共分為30多類，真正做到因地制宜。

1.3 降低貸款利率，增加貸款額度

廣州、深圳、佛山、惠州、肇慶均降低了貸款利率。從2022年2月到6月，廣州三次降低首套房貸款利率，從6%下降到目前的5.2%～4.2%左右。6月份，深圳國有銀行首套房貸利率為LPR加30BP即4.75%;二套房為LPR加60BP即5.05%。對于已經(jīng)擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人貸款購買普通住房的，執(zhí)行首套房貸款政策。佛山、惠州、肇慶住房貸款利率也類似，商業(yè)貸款最低為4.2%。

珠海對頂尖、一、二、三類高層次人才提供優(yōu)惠政策，高層次人才一人購買首套自住房的可貸額度最高為150萬元，夫妻兩人為高層次人才可貸款額度最高為250萬元。

1.4 降低入戶條件，放寬購房資格

降低入戶門檻，實行差別化入戶政策。廣州地區(qū)全日制大專生可落戶花都、從化、增城三區(qū);非廣州市戶籍人員納稅斷繳或補繳不超過3個月的，視同正常繳納;已退休的非廣州市戶籍人員能夠提供在廣州市退休的證明材料、退休之日前五年在廣州市連續(xù)納稅證明的可購房。南沙區(qū)入戶條件降低了學(xué)歷要求，由原來的本科學(xué)歷調(diào)整為大專。

東莞降低人才購房范圍和門檻，取消新入戶購房“雙半年”限制，落戶即可買房;中山大專及以上學(xué)歷無社保可買一套新房，兩年內(nèi)限制限售。允許二孩或三孩居民家庭在原有政策上增加購買一套商品住房的資格。

1.5 調(diào)整備案價規(guī)則，降低增值稅，降低限售條件，發(fā)放消費券和購房補貼

珠海新房備案價規(guī)則調(diào)整，實際銷售價格從不低于90%恢復(fù)至85%。東莞二手房增值稅免征年限由五年改為兩年。限售年限從三年調(diào)整為兩年，多證房屋算一套房產(chǎn)證。江門政府向購房者發(fā)放總價值3700萬元的消費券，可用于購買家具家電。惠州大亞灣實施人才購房補貼，鼓勵企業(yè)和房企合作開展團購;肇慶高新區(qū)符合條件的人才可獲得2萬-10萬元購房補貼。自2022年6月2日起至6月30日，對在中山市購買新建商品住房且符合支持條件的購房個人發(fā)放消費券。對于購買住房面積在140平方米以下，每套發(fā)放3萬元的住房消費券，用于購買家具家電等相關(guān)產(chǎn)品。

1.6 放寬住房公積金貸款政策，提高住房公積金租房提取額度

1.6.1 上調(diào)住房公積金貸款額度

東莞購買政府認定的綠色建筑商品住宅申請住房公積金，貸款可依規(guī)上浮20%的額度。珠海提高住房公積金貸款審批額度上限，將單繳職工貸款審批上限由30萬元提高到50萬元，雙繳職工申請貸款審批上限由50萬元提高到80萬元;中山提高住房公積金貸款額度，購買首套、二套房住房公積金貸款最高額度上調(diào)10萬元。廣州有三孩的家庭購買家庭首套自住房，首次申請住房公積金貸款，且符合住房公積金貸款條件的家庭，貸款額度可適當調(diào)整提高。

1.6.2 靈活住房公積金政策

珠海實行“一人購房全家?guī)汀薄Ｖ楹Ｊ欣U存職工可提取賬戶余額的90%幫助其直系親屬（配偶、父母、子女）購房支付首付款，也可逐月提取住房公積金用于幫助其直系親屬（配偶、父母、子女）償還購房貸款;外市繳存職工在珠海市購房實行與本市繳存職工無差別的住房公積金貸款政策;潮州市自2022年6月至12月，取消申請一手商品住房公積金貸款的借款人戶籍限制，同時購房者本人和其直系親屬（配偶、父母、子女）可申請?zhí)崛∽》抗e金用于支付購房首付款。

1.6.3 提高住房公積金支付房租額度

2022年底前，珠海市繳存職工及配偶在本市無自住住房且連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月的，可提取住房公積金用于支付房租，每個自然年內(nèi)提取限額由原來的24000元提高至28000元。

2 當前房地產(chǎn)調(diào)控成效和存在的問題

2.1 當前房地產(chǎn)調(diào)控取得的成效

2.1.1 一二線城市成交量明顯上升

多個地市取消或者放松限購，降低首付比例，降低貸款利率，使得短期新房和二手房的成交量激增。2022年3月到5月廣州的一手住宅交易面積都在回升，其中5月成交面積是今年以來的最高值。從6月6日到6月12日，佛山單周新房網(wǎng)簽1883套，簽約面積20.61萬平方米，環(huán)比上漲63%;全市二手房簽約1077套，簽約面積13.34萬平方米，環(huán)比上漲46%。

2.1.2 市場價格保持穩(wěn)定

截至2022年6月19日，廣東21個地市中，房價環(huán)比上漲的有12個，下降的有9個。其中，上漲最多的是佛山，上漲2.49%。下降最多的是肇慶，下降1.63%。其他城市變化較小，廣州環(huán)比上漲0.54%，深圳下降0.86%，珠海上漲1.42%，東莞上漲1.56%。

2.2 存在的問題

2.2.1 市場信心依然不足

通過對房地產(chǎn)中介的調(diào)查，在購房者中，剛性需求和改善型需求達到80%多，投資房地產(chǎn)僅占不到20%。整個房地產(chǎn)市場回暖，房價保持穩(wěn)定，符合調(diào)控的預(yù)期。既滿足了“房住不炒”，又滿足了穩(wěn)定房價的目標。受經(jīng)濟下行的影響，房地產(chǎn)市場的信心依舊不足。調(diào)查人員有70%認為房地產(chǎn)市場會持續(xù)較冷。

2.2.2 開發(fā)商資金回籠較慢，存在資金鏈斷裂和項目爛尾的風(fēng)險

住宅價格備案價調(diào)整困難。以佛山地區(qū)為例，2個月才能調(diào)整一次，一次最多降10%。開發(fā)商不能馬上將價格降低，價格存在粘性。開發(fā)商銷售房屋的資金都要放入監(jiān)管賬戶。佛山從2021年1月起，明確商品房預(yù)售款應(yīng)當全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在監(jiān)管賬戶之外收存預(yù)售款。與此同時，監(jiān)管賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售款留存額度還與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用分值掛鉤，導(dǎo)致開發(fā)商資金回籠更慢。從去年恒大地產(chǎn)爆雷到今年，踩三條紅線的企業(yè)仍然數(shù)量較多，既有國企又有民營企業(yè)。大量的房地產(chǎn)項目工地停工，交房時間一再延期。很多房地產(chǎn)開發(fā)商陷入債務(wù)泥潭，瀕臨破產(chǎn)。開發(fā)商破產(chǎn)導(dǎo)致開發(fā)貸成為不良資產(chǎn)，債務(wù)不能按期償還。雖然房地產(chǎn)市場有所回暖，但是房地產(chǎn)行業(yè)資金回收周期較長，房地產(chǎn)項目融資來源的金融產(chǎn)品多元化，金融資金鏈條的延長，波及到更多的利益相關(guān)人，包括原材料供應(yīng)商、銀行、債券或理財產(chǎn)品購買者、房地產(chǎn)員工、購房者等，對整個經(jīng)濟影響較大。

2.2.3 地方政府賣地收入下降，財政外預(yù)算收入降低

實行分稅制以后，很多地方政府的預(yù)算財政收入較少，不能有效彌補財政支出。土地出讓收入成為地方政府財政外收入的重要部分。近兩年，一方面房地產(chǎn)市場走低，另一方面可以拍賣的土地面積減少，地方政府賣地收入快速下降，導(dǎo)致地方政府財政預(yù)算外收入降低。比如，佛山2020年賣地收入達到1244億元，2021年僅有890億元，下降了36%。2022年第一季度土地成交金額73.8億元，同比下降29%。地方政府財政收入的下降，引起公務(wù)員、事業(yè)單位等員工的收入下降。收入下降會引起年輕員工還款壓力增加，不穩(wěn)定因素增加，甚至?xí)?dǎo)致部分群體罷工的惡劣事件。

2.2.4 經(jīng)濟下行壓力下，出現(xiàn)貸款者償付風(fēng)險

從2020年疫情開始，我國經(jīng)濟出現(xiàn)了下行趨勢，很多行業(yè)受到疫情影響，居民可支配收入下降，部分行業(yè)面臨萎縮裁員。2021年地方政府稅收減少，政府人員和依靠政府財政撥款行政事業(yè)單位人員收入下降了。深圳教師年收入下降8萬～

10萬元不等，佛山有些地區(qū)的公務(wù)員降薪30%。廣東地區(qū)一線和二線城市房價較高，購房者月供壓力較大。在這種情形下，購房者只能節(jié)衣縮食還月供。如果失業(yè)，就會失去收入來源，就會斷供，面臨房產(chǎn)被拍賣的風(fēng)險。

2.2.5 降低首付比例，金融機構(gòu)風(fēng)險增加

降低住房首付比例，意味著購房者可以以更少的資金就擁有一套住房，也意味著購房者的后期還款壓力增加。增加了住房金融的杠桿，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行。在經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長，房價持續(xù)上升，購房者工作穩(wěn)定的情況下風(fēng)險較小。但是在經(jīng)濟持續(xù)下行，購房者收入下降，房價下跌的情況下，銀行的風(fēng)險陡然增加。

2.2.6 住房公積金不能有效發(fā)揮作用，滿足不了居民購房貸款需求

首先，住房公積金貸款額度較低。以佛山市禪城區(qū)為例，2022年6月，住房均價為1.7萬元/平方米，一套90平方米住房一般都要150萬元。依照佛山市住房公積金貸款條例，夫妻雙方最多只能用住房公積金貸款60萬元。如果按照兩成首付，夫妻雙方需要貸款120萬元，但是住房公積金僅能最大滿足60萬元，仍然有60萬元的缺口。如果選擇組合貸款，開發(fā)商會提高價格，銀行一般會上浮商業(yè)貸款的利率，導(dǎo)致住房公積金貸款的利率較低的優(yōu)勢消失。其次，住房公積金貸款審批周期長。一般商貸最快都要兩個月，住房公積金貸款的時間更長，房地產(chǎn)開發(fā)商都不接受住房公積金貸款，因為影響到他們回款的周期，影響到了消費者的權(quán)益。

2.2.7 消費券作用有限，住房補貼限制較多

部分城市采取購房就送家具家電等消費券，消費券的發(fā)放對象門檻要求較高，且數(shù)量有限。比如江門，4月28日辦理網(wǎng)簽的前5000名購房者每戶享受5000元消費券。沒有購房計劃的居民，不會因為5000元的消費券就去買房了，對調(diào)控市場作用不大。惠州和肇慶都是對高層次人才發(fā)放住房消費券，每套房3萬元，額度較大。但高層次人才條件門檻較高，包括畢業(yè)院校要求和人才年齡的要求，符合人才條件的購房者數(shù)量有限。

3 對策和建議

就以上問題隨機調(diào)查了房地產(chǎn)中介、購房者、銀行人員，結(jié)合調(diào)查結(jié)果，主要從以下四個方面來提出對策和建議。

3.1 對人口流入地區(qū)逐步放松限購、限貸，降低購房門檻

除了一線城市的核心區(qū)域，其他地區(qū)均可以逐步放開限購。放開限貸，在對貸款人員做評估后，對有償還能力的居民可以考慮發(fā)放第三套住房貸款。持續(xù)恢復(fù)市場信心，保持房價微漲態(tài)勢。我國居民一直是買漲不買跌，在房地產(chǎn)價格下降或者保持不變的階段，市場往往冷卻。只有保持微漲的狀態(tài)才能恢復(fù)購房者對未來的預(yù)期。對于外地戶籍，可以降低或者取消社保繳納要求，同時，購房可以落戶。

3.2 對房地產(chǎn)企業(yè)分類指導(dǎo)

對于資金缺乏的房地產(chǎn)開發(fā)商，結(jié)合三條紅線，要分情況指導(dǎo)。第一，如果踩了三條紅線的企業(yè)，看其項目周邊地塊情況，如果周邊的地區(qū)還有土地可以開發(fā)，將周邊土地進行招拍掛，并降低土地出讓價格，附加條件就是把爛尾的項目盤活。第二，對于踩了兩條紅線的企業(yè)，如果地理位置較好，預(yù)計未來銷售狀況良好，可以貸款展期，發(fā)行中期債券，幫助其渡過難關(guān)。第三，對于負債率較高的企業(yè)，可以進行財務(wù)重組，撮合現(xiàn)階段有實力的開發(fā)商對其兼并收購。

3.3 促產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，將房地產(chǎn)與發(fā)展縣域經(jīng)濟相結(jié)合

積極扶持中小企業(yè)，包括減費降稅措施、提供金融利率優(yōu)惠。發(fā)展中小企業(yè)，解決更多就業(yè)，進而提高居民的消費能力，增加地方政府的財政收入。推動企業(yè)創(chuàng)新，提高企業(yè)的核心競爭力，提升企業(yè)的市場占有率，增加企業(yè)利潤。

三四線城市迎來發(fā)展的機遇，差異化推動縣域經(jīng)濟發(fā)展。結(jié)合地方優(yōu)勢發(fā)展縣域特色產(chǎn)業(yè)，增加就業(yè)機會，轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口到縣城，放寬落戶條件，落實買房即可落戶。提高縣級市基礎(chǔ)設(shè)施條件，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。

3.4 改革房價備案制度，優(yōu)化商品房預(yù)售監(jiān)督

改革房價備案制度，使房地產(chǎn)開發(fā)商能有更多的價格調(diào)整空間。調(diào)整房地產(chǎn)價格，以增加住房需求量。優(yōu)化商品房預(yù)售監(jiān)督，降低預(yù)售監(jiān)督資金比例，有效提高房地產(chǎn)資金回收效率，縮短房地產(chǎn)項目的投資回收期。

3.5 適度降低首付比例，進行分類調(diào)控

降低首付比例，可以起到降低購房者的資金門檻的作用。但是，后期還款壓力會增加。同時，首付比例降低，就是把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行。其他地區(qū)可以像珠海，分情況確定首付比例。特別要降低剛性購買需求和改善型購房人群的首付比例。

3.6 有效發(fā)揮住房公積金的作用

第一，提高住房公積金貸款額度。根據(jù)各個地方的房價，提高住房公積金貸款額度，提高30%到50%等。第二，縮短住房公積金貸款的放款周期，使開發(fā)商接受住房公積金貸款。具體操作可以分為兩個方面，一是增加住房公積金貸款審核人員數(shù)量，縮短審核時間。二是加強政府的監(jiān)督力度，對于不接受住房公積金貸款的企業(yè)進行約談，維護消費者的權(quán)益，加強政策落地的監(jiān)督和管理。

3.7 放寬消費券發(fā)放和補貼的領(lǐng)取條件

將消費券分為兩部分，一部分可以抵扣住房銷售價格，起到降價作用，吸引更多居民購買住房。另一部分消費券在消費者購房后使用，可以用于家電家具購買，促進房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品的消費。降低住房補貼領(lǐng)取條件，減少住房補貼領(lǐng)取額度，擴大受眾范圍，使更多人得到住房補貼的實惠，從而起到增加需求的作用。

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