房地產企業(yè)融資問題探討

吳海兵

摘要：房地產行業(yè)是我國的支柱產業(yè)，與民生和社會經濟發(fā)展息息相關。作為國家財政收入的主要來源之一，房地產企業(yè)的發(fā)展推動了城市化進程，促進了相關產業(yè)的快速發(fā)展，為社會各階層提供了大量的就業(yè)機會，極大地提高了人民的生活質量、生活水平和幸福感。房地產業(yè)的特殊性在于項目開發(fā)需要大量的資金，融資已經成為房地產業(yè)發(fā)展過程中不可分割的一部分。在一系列因素影響及限制下，房地產企業(yè)的融資將面臨極大的制約和困難。本文首先介紹了房地產企業(yè)在當前外部環(huán)境和政策背景下的幾種融資方式；其次，對當今我國房地產企業(yè)融資方面現存的典型問題進行了剖析；最后本文提出了針對性的融資路徑和應對策略，以期相關的研究內容能夠為廣大工作者提供參考和啟示。

關鍵詞：房地產企業(yè)；融資方式；融資策略

房地產企業(yè)能夠快速發(fā)展，需要依靠充足而有效的資金支持，因此其具有強金融屬性。當前，國家針對房地產行業(yè)現狀，相繼頒布了一系列管控辦法予以規(guī)范房地產市場，因此，房地產市場在國家政策管控、市場環(huán)境下行、社會環(huán)境變化等多重因素影響下，行業(yè)井噴式擴張已開始逐漸降速，行業(yè)發(fā)展由依靠粗放式融資轉變成理性融資的新階段。房地產企業(yè)在融資過程中，充足的資金來源、可靠的融資渠道、可控的成本支出都影響著企業(yè)抵抗風險的能力及其可持續(xù)的發(fā)展。在當前背景環(huán)境下，改善房地產行業(yè)融資環(huán)境，確保企業(yè)“生命線”暢通迫在眉睫。

一、房地產企業(yè)融資方式介紹

（一）房地產企業(yè)融資的概念

房地產企業(yè)融資本質上是一種金融操作行為，具體定義為：在房地產企業(yè)的土地獲取、設計定位、施工建設、房產銷售等一系列經營活動中，通過運用多種信用手段、工具和方法為企業(yè)或者企業(yè)內特定部門進行資金融通的金融操作方式。廣義上來說，房地產融資是指房地產企業(yè)在投資拿地、企業(yè)資金流通、對外消費等環(huán)節(jié)，通過信用渠道或者貨幣流動所進行的融資、籌資、借貸等相關金融活動的總和，包括資金的籌集和應用以及清算等；狹義上來說，房地產融資主要指的是外生性融資，即房地產通過境內渠道獲取的直接融資和間接融資的集合，包括銀行貸款、債權融資、股權融資等。

（二）房地產企業(yè)的融資渠道

我國房地產企業(yè)在實際融資過程中，運用多種不同的融資渠道和融資方式獲取企業(yè)生產經營所需要的資金。從融資屬性角度看，具體可分為內生融資、外生融資兩個類別。其中，內生融資分為以下幾種：第一，供應鏈融資，具體包括應付票據與應付賬款；第二，銷售回款，具體包括定金及預付款、個人住房金融；第三，供應鏈融資，具體包括應付票據、應付賬款等。外生融資分為境外融資、境內間接融資、境內直接融資三部分。第一，境外融資，可通過境外股權融資和境外債券融資實現；第二，境內間接融資主要渠道是非標準化債務融資工具、銀行借貸；第三，境內直接融資主要包括股權融資、信用債、合作開發(fā)、民間借貸、資產證券化等方式。以上融資渠道多數以運用杠桿的方式進行。

二、房地產企業(yè)融資現狀與問題

（一）融資結構不合理，融資體系不完善

當前我國房地產金融市場還不夠完善，還未能形成健全的、多層次的房地產金融體系，存在一二級市場結構不合理的情況。其中一級市場也主要以商業(yè)銀行為主體，而這些商業(yè)銀行則成為了多數房企近七成的融資來源，導致房企直接融資占比不高。同時，住房公積金中心、非銀行金融機構對于房企融資支持力度較弱。此外，房地產二級市場不夠成熟，相關保障機構未能發(fā)揮其擔保或者抵押等的職能，專業(yè)化服務機構多數還處于起步階段，諸如資產評估、信用評估等，因此未能給予房地產企業(yè)多元化的支持并有效分擔其風險。

一方面，我國房地產融資體系的不完善和金融市場的不健全，導致房地產間接融資占比過高，如過度依靠金融機構信貸產品等進行融資，市場波動時會將風險轉嫁到金融機構之上，又如大量房地產企業(yè)使用海外發(fā)債的形式融資，若不能還本付息會造成國內和國外債券市場的聯合波動，這將給經濟帶來更大的不良影響。另一方面，房地產融資相關立法及規(guī)定還不健全，比如房地產企業(yè)因為項目開發(fā)整體經營周期較長，上市融資是符合該特點的融資的渠道，而在上市融資方面多數房企并不符合政策要求。而商業(yè)銀行作為房地產企業(yè)融資的主流渠道，僅能為其提供短期貸款，這就與房企經營周期長的特點相悖。以上矛盾的存在，說明了現階段我國房地產市場融資結構并不合理、融資體系也不夠完善，不利于房地產企業(yè)多渠道多途徑實現融資，進而在市場競爭中難以獲得更好的發(fā)展。

（二）融資渠道較窄，融資門檻較高

2021年房地產行業(yè)“三道紅線”的融資新規(guī)試行，對房地產企業(yè)的融資造成了很大的沖擊和影響。國家調控政策的收緊，讓越來越多的房地產企業(yè)因相關指標達不到融資機構的要求，未能成功籌措到資金，進而影響了房地產項目的進程，嚴重的甚至導致資金鏈斷裂，危及到房企的生存。多數房企因自有資金有限，以外生融資為主，而房地產企業(yè)的股權結構、資質、信用亦難達到債券的發(fā)行要求，同時也不具備上市融資條件，因此只能已銀行貸款作為主要的資金來源。而近年來，我國房地產調控政策接連出臺，國有銀行對企業(yè)規(guī)模有要求，而為了推行房地產調控長效機制，對商業(yè)銀行融資進行了政策性收緊，使得地產行業(yè)的融資難度“雪上加霜”，小型房地產公司為了項目繼續(xù)運轉，甚至選擇民間借貸來籌集資金，直接導致了公司融資成本攀升、經營風險加劇，長此以往惡性循環(huán)，企業(yè)在“生死線”上掙扎。

（三）融資難度大，融資成本高

隨著國家對房地產市場監(jiān)管的逐級加碼，房地產行業(yè)所面臨的融資形勢更加嚴峻，國內外各類金融機構已逐步提升了融資放寬難度，對于融資方面的審批也在持續(xù)收緊，房企的融資難度越來越大。因此多數民營房地產企業(yè)以及中小型房地產企業(yè)，正在面臨更加嚴峻的考驗，融資難度加大了上述競爭力較弱房企資金方面的危機，使其經營阻力重重。另外，房地產行業(yè)本身融資成本相較于其他行業(yè)是偏高的。根據貿易部公布的數據，平均而言，房地產公司融資成本就高達10%，再加上其他間接費用諸如審計費、咨詢費等，其融資成本已經超過20%。融資難度大，融資成本高，已成為房地產行業(yè)必須面對的現實問題。

（四）缺乏財務風險管理意識，專業(yè)人才有效內控不足

當前，我國房地產行業(yè)內企業(yè)數量已突破十萬，且還在程持續(xù)增長，市場競爭激烈程度顯而易見。國內的房地產市場起步較晚但發(fā)展速度飛快，因此導致地產企業(yè)普遍存在內控體系不健全、甚至缺失的情況。一方面，因為市場競爭導致多數房企的生命周期不足3年，且由于此類企業(yè)生命周期不長，例如很多企業(yè)僅經歷一個項目則宣告破產，財務管理體系未能進行搭建或者搭建不完全，因此在該體系的推行中缺乏完備性和有效性；另一方面，中大型企業(yè)由于資金壓力及快周轉需求，未能嚴格落實內控制度，使內部管控流于形式。資本結構不合理也成為顯而易見的結果。

此外，因為企業(yè)忙于快速開發(fā)，在人才儲備以及培養(yǎng)方面不夠重視，進而導致了企業(yè)缺乏專業(yè)人才進行融資內控管理工作，降低了企業(yè)融資工作效率、增加了融資的成本和風險。

三、房地產企業(yè)融資路徑探討

（一）完善融資市場體系，健全相關政策法規(guī)

鑒于房地產金融市場不完善，房地產企業(yè)融資仍面臨較大困難，房地產市場的有序和規(guī)范需要政策和法律層面的支持。當前，我國設立融資相關機構的進程亟需提速，具體包括相關抵押和貸款機構設立，擔保機構、投資機構等，全方位搭建房地產融資支持體系；與此同時，有效促進專業(yè)中介服務機構的發(fā)展，具體包括資產評估機構、信用評估機構、審計機構等，搭建風險分擔體系從而分散房地產融資的風險，為房地產企業(yè)融資進一步掃清障礙。

我國金融市場體系還在發(fā)展中，騙取貸款的情況還時有發(fā)生。具備完善的法律、法規(guī)和規(guī)范化、程序化的融資行為，是當下我們進行融資市場體系搭建的終極目標。這是融資市場規(guī)范化，房地產企業(yè)能良性競爭的有力保障。具體而言，可以結合經濟發(fā)展及房地產行業(yè)形式專門立法，規(guī)范房地產企業(yè)融資。此外，成立專門的監(jiān)督檢查機構，監(jiān)督、管控、處置存在于我國房地產金融市場中的各類違規(guī)行為、甚至違法行為，營造一個規(guī)范有序的融資環(huán)境。

（二）拓寬融資渠道，搭建融資平臺

當前在房地產行業(yè)的融資難的困境下，亟需搭建多元化的融資管理平臺，并創(chuàng)新融資方式、著重開拓多種類的融資渠道，確保房地產行業(yè)的順利運營與發(fā)展。首先，房地產企業(yè)應該充分分析自身企業(yè)所具備的融資特性和優(yōu)勢，進行融資模式的創(chuàng)新，可強化復權融資的方式。例如，為了緩解房地產企業(yè)自有資金不足的普遍性問題，融資創(chuàng)新上可以結合資產證券化的模式；其次，非規(guī)模化房企或者中小型房企可以聯合品牌房企或資金雄厚的上市企業(yè)進行聯合開發(fā)、經營，在資源上形成了優(yōu)勢互補，資金上實現了融通，緩解了彼此的資金壓力，更能在管理方式、項目運營上最終實現互利共贏。再次，房地產企業(yè)應站在時代前沿，充分利用創(chuàng)新發(fā)展模式進行融資，運用網絡作為媒介，例如民間的“眾籌”等融資方式正逐步興起，該種新型融資方式也為部分企業(yè)成功籌集到了資金。

（三）強化財務風險意識，優(yōu)化內部管理和人才機制

企業(yè)財務管理貫穿于企業(yè)的生命周期始終，它是企業(yè)經營管理中的關鍵環(huán)節(jié)。客觀上講，財務管理的結果將直接影響企業(yè)的生存和發(fā)展，所以其在企業(yè)中的作用毋庸置疑。在當前激烈的市場競爭中，以及各項融資政策的多重約束下，房地產企業(yè)要想獲得長久穩(wěn)定的發(fā)展，必須認識到財務管理在企業(yè)中發(fā)揮的重要作用，努力提升對其重要性的認識，尤其提高財務管理風險意識。與此同時，房地產企業(yè)須進一步優(yōu)化內部財務管理能力，培養(yǎng)復合型高素質的財務人才。

優(yōu)化財務管理能力，強化內部制度建設，建立人才培養(yǎng)機制。具體分為以下幾個方面。第一，財務管理體系科學化，財務資金利用合理化。在房地產項目的整體運營過程中，要對資金的使用做好計劃、控制和調整，并定期進行回顧和復盤，及時發(fā)現風險點。確保現金流充足，避免財務風險的產生。第二，人才隊伍建設專業(yè)化，加強財務部門整體水平。日常經營中，房地產企業(yè)要充分進行分析，及時發(fā)現制度體系、人才管理中存在的不科學之處，積極推進企業(yè)管理進步，搭建財務體系人才梯隊，優(yōu)化財務相關制度和流程，為企業(yè)良性發(fā)展奠定好的基礎。

（四）健全融資管理機制

房地產企業(yè)要想在融資管理方面取得成功，首先須全方位提升企業(yè)自身的財務管理能力，不斷地積累經驗，確保資金的高效利用；其次要健全融資管理機制，對融資規(guī)模進行有效核定，對融資風險進行提前預警，對融資內控管理做進一步強化。健全的融資管理機制具體分為如下方面：

第一，對融資規(guī)模進行有效核定。房地產企業(yè)都希望能獲得充足的融資，然后再進行大量投資獲得收益。如今在外部不利環(huán)境的制約下，如缺乏可行的投資項目，過度融資只會造成資金閑置，甚至有些情況下小額的貸款本金和利息都可能會給企業(yè)造成不小的損失。因此房地產企業(yè)應充分了解企業(yè)實際情況，結合當前的經濟形式和市場環(huán)境，合理確定融資規(guī)模，選擇適合的融資方式，不過度投資和盲目擴張，深度挖掘提升資金的使用效率，維持企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

第二，建立融資風險預警機制。外部環(huán)境的變化可能會直接影響房地產企業(yè)的資金運轉，因此房地產企業(yè)應建立融資風險預警機制，有條件的企業(yè)可以配備專業(yè)人員，或者聘請外部的專業(yè)機構，采用信息化技術對企業(yè)的融資計劃、負債規(guī)模、償債能力、市場預測等方面進行客觀分析，持續(xù)動態(tài)進行風險監(jiān)控，做到及時預警風險并制定有效應對風險的預案，增加企業(yè)的核心競爭力。

第三，加強融資內部控制。房地產企業(yè)加強融資內部控制其實就是要加強融資環(huán)節(jié)的監(jiān)督和相關控制措施。首先應對融資相關部門的崗位職責進行權限設置，在權責分配上相互制約、相互監(jiān)督；其次不斷加強融資工作者的專業(yè)化能力和職業(yè)化素養(yǎng)，使其能充分參與到融資的內部控制流程中，使得各項流程能夠層層細化拆解，增強各流程的可執(zhí)行性，并將監(jiān)督職能落實到位，保障內部控制的有效實施。

四、結束語

綜上所述，房地產行業(yè)在內外部的諸多因素影響下，企業(yè)融資難的問題一段時期內仍會持續(xù)存在。首先，期待國家能不斷完善融資市場體系，健全相關政策法規(guī)，為地產行業(yè)創(chuàng)造利于企業(yè)生存和發(fā)展的融資環(huán)境；其次，房地產企業(yè)要積極進行融資渠道的開拓和創(chuàng)新，搭建多元化的融資平臺，以保障房地產企業(yè)能夠獲得持續(xù)經營和發(fā)展；再次，房地產企業(yè)應強化財務風險意識，加強財務管理，完善內部人才機制并建立一支專業(yè)的融資團隊，進而降低融資成本，有效控制融資風險。最后，各房企要對其融資管理機制進行完善，并對其融資規(guī)模進行有效核定，建立融資風險預警機制，加強風險的監(jiān)控和應對，加強融資內部控制，將監(jiān)督職能落實到位。相信通過多方面的共同努力，房地產企業(yè)能夠在本輪經濟發(fā)展中披荊斬棘，獲得新的機遇和發(fā)展。

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