新形勢下商品房預售資金監管模式探究

郭昌竹

摘要：在我國社會經濟發展的過程中，房地產經濟發揮著重要作用，既是民生保障的關鍵，也是社會發展的關鍵。當前，我國房地產市場普遍實行商品房預售制度，也被稱為期房買賣。通過預售資金，房地產企業可以有效彌補自身在發展和建設過程中普遍存在的資金缺陷，推動房地產市場的可持續發展。但對商品房預售資金實行積極有效的監管是十分重要的，可以避免開發商在盲目擴大規模之后將預收房款挪作他用。近年來，我國各地陸續出臺了商品房預售資金監管政策，形成了多樣化的監管模式，但很多地方仍然出現了預售資金被挪用的問題，導致部分項目陷入了爛尾的困境。基于此，本文運用文獻分析法、歸納總結法，探究了新形勢下商品房預售資金監管模式，希望能為該領域的工作人員提供參考和借鑒。

關鍵詞：新形勢；商品房；預售資金監管

DOI：10.12433/zgkjtz.20232029

一、新形勢下商品房預售資金監管的必要性

（一）有利于保障購房者的合法權益

我國引入商品房預售制度的初衷是為房地產企業提供融資渠道，促進企業持續發展，同時降低房地產市場的準入門檻，對廣大居民的購買消費意愿形成刺激，進而激活房地產交易市場，使購房者的壓力得到減輕。在制度實行之后，我國房地產市場實現了進一步的發展，社會閑散資金被盤活，房地產企業的生存能力也得到了增強。對于開發商來說，預售資金的使用降低了投資成本，縮短了建設周期；對于購房者來說，可以以更為低廉的價格獲得新房。商品房預售雖然擁有很多優勢，但也伴隨著很多風險。這些風險的本質來源就是期房在預售的過程中不存在標的物，在合同簽訂的時候房屋也處于建造的狀態，雙方只能約定在未來確定的日期交付房屋。對于購房者來說，這并非實質物權而是一種期待權，最終需要雙方的誠信來實現合同。而實際上，我國社會誠信體系目前仍不夠健全，在商品房預售的過程中會因為誠信問題而出現風險。同時，房地產行業資金需求量大、建設周期長，本身就屬于高風險的行業。而商品房交易的過程中包含了購房人、開發商、銀行等多方利益主體，如果出現風險和問題將帶來較大影響。通過預售資金監管的形式可以有效降低這種風險，確保購房者預付的這部分資金能夠按照監管制度及合同約定被投入到項目建設工作當中去，為項目順利施工和交付提供保障，真正做到專款專用，有利于購房者合法權益保護。

（二）有利于打擊捂盤，保持房價穩定

近年來，我國房價節節高升，國家陸續出臺多項調控措施，但受到市場等多種因素的影響，房價仍然居高不下。在一線城市，人口眾多，土地資源緊張，受到國家宏觀調控的影響，盡管房價的增長速度在一定程度上有所放緩，但價格仍居高位。而在二三線城市，這些政策并沒有達到預期的成效。在這樣的背景下，對商品房預售資金進行有效監管，確保專款專用，可以防范化解房地產市場風險，保障購房人權益，合理引導住房消費，樹立企業投資信心。開發商也會對房地產項目進行快建快銷，并采取有效的手段來使運營周期縮短，以最快的速度、在最大的限度內完成資金的回籠。由此可見，商品房預售資金監管可以打擊捂盤的行為，減少因囤地延緩建設進程而對購房者利益帶來的損害。除此之外，在對預售資金進行有效監管的情況下，房地產企業通過資金拆借來對市場進行投機的難度也進一步增加，企業只有在完成現有項目、確保資金回籠的情況下才能繼續競拍新的土地和規劃新的項目，為了實現這個目標，很多開發商會加快周轉速度，不再選擇捂盤，使房價趨于穩定。

二、 新形勢下商品房預售資金監管模式

（一）政府監管模式

在政府監管模式當中，行政約束力處于比較強的狀態。在以政府的名義來對商品房預售資金進行監管的情況下，房地產企業可以借助于政府公信力來打消購房者的顧慮，同時也可以降低商業銀行的經營風險，確保資金監管工作順利開展下去。同時，在政府監管模式下，商業銀行不具備撥付審批權，這解決了監管銀行在項目建設管理經驗方面的不足。在開展監管工作的時候，政府部門可以促進金融、擔保機構以及開發商之間的充分溝通，對資金監管過程中遇到的問題進行協調，并通過行政約束力來對各方行為進行規范。除此之外，政府監管模式還可以解決我國市場信用體系不完善的問題，在增強購房者安全感的同時降低經營風險。政府作為公共管理部門，在面對商品房預售資金的時候可以利用現有的社會資源發揮監管作用。

（二）商業銀行監管模式

在商業銀行監管模式下，銀行對監管資金的存入和撥付享有控制權。在此模式下，實時監控資金流向，保障資金安全。同時，保持商業銀行與房地產開發商之間的業務合作關系，降低開發企業委托第三方中介機構來對預售資金進行監管的費用。

（三）第三方托管監管模式

除了將政府或者將商業銀行作為監管主體之外，還有很多城市委托專門的第三方機構來對商品房預售資金進行監管，其中比較常見的就是工程監理機構監管。在該監管模式下，預售資金需要全部被存入第三方托管機構所設立的賬戶當中，監管資金的使用嚴格按照監管制度要求專款專用于工程建設，確保項目順利交付，當項目達到預售資金監管解除條件時，第三方托管機構的監管服務職能同時結束。與其他兩種監管模式相比，該模式可以更多地將預售資金監管與項目現場管理相結合，更加科學合理地保證資金使用效率，有效杜絕工程建設過程中因資金挪用問題導致的項目爛尾。同時，第三方托管監管模式在實際應用的過程中還表現出了較強的獨立性特點，可以避免政府機構過度監管的現象，表現出了較強的專業性和有效性。

三、新形勢下商品房預售資金監管模式的完善策略

（一）完善商品房預售資金監管管理制度

要想使商品房預售資金監管的作用更好地發揮出來，要采取規制的手段來對市場失靈的問題進行糾正。這其中規制的內容應該包括準入規制和對不充分信息進行補償等。作為規制者，可以運用價格和數量限制、制定標準以及提供信息等多樣化的手段。新形勢下，商品房預售資金監管已經形成了多規制機構的模式，為了增強監管的有效性，要運用信息化技術手段降低成本，同時要使各監督主體之間實現信息共享和做到相互監督，在這個基礎上還要使商品房預售資金監管體系變得更為完善，構建起完善的法律體系。首先，對于違法使用預售資金的行為要進行查處，除了要對企業限期整改和暫停網簽之外，還可以通過暫停預售許可、限制后期開發規模等方式加大監管力度。其次，對于監管活動當中涉及到的工作人員，要做好相應的管理，如果出現失職瀆職行為要依法依規追究責任。最后，要加強政府部門的宏觀管理和動態管理能力，同時銀行和第三方機構等監管主體要做好配合，確保監管信息的及時共享，同時還要在各個監管機構之間形成信息溝通與信息反饋機制。

（二）建立商品房預售資金監管信息公開制度

在開展預售資金監管工作的過程中，要加強政府規制制度的建設，同時關注規制機構與企業因為規制分權而出現的信息不對稱行為，并通過對預售監管賬戶信息進行公開的形式來增強公眾參與的廣泛性，在其中促進各方利益的協調。通過這種方式，可以構建起行業自律機制，同時也可為各項規制政策的執行奠定基礎。在商品房交易的過程中，公眾作為預購人，需要預先支付房款，但他們對商品房的實際建造情況和資金監管情況并不了解，或者在信息掌握方面表現出滯后性。為了避免這一問題，需要對預售資金監管過程中的相關信息進行公開，這不僅可以保障預購人的權益，也可以給監管主體和房地產開發企業施加壓力，使企業更為自覺地將預售資金存入到監管賬戶當中去，并自覺接受社會監督，確保監管權力運行的公開性和透明性。

（三）完善房地產開發市場融資體系

當前，我國商品房的融資渠道主要包括預售資金與銀行貸款這兩種形式。如果市場融資環境不理想，很多房地產開發企業就會通過民間借貸等形式進行融資，這導致開發成本增加。而預售資金作為開發建設資金的重要部分，可有效緩解企業資金壓力。但為了減輕預售資金監管的風險，還要對房地產開發市場的融資體系進行完善。除了自籌資金、預售資金以及銀行貸款等常規融資途徑之外，房地產開發企業還可以通過境外融資、信托、投資基金等多樣化的形式來完成融資，為后續的發展帶來新的活力和生命力。在這個基礎上，還要促進房地產市場當中金融工具創新，比如，通過債券化的方式來實現上市融資。為了實現這個目標，就要發展房地產市場外部金融市場，增強資金的流動性，以此來為企業創造良好的發展環境，減少民間借貸等融資方式的使用，這可以降低開發風險，同時也可以使商品房預售資金得到更好的監管。

（四）基于大數據設計商品房預售資金監管信息共享平臺

在新形勢下，大數據技術已經在各個領域當中得到了廣泛應用，并為商品房預售資金監管提供了新的思路。當前，很多地方已經構建起了商品房網上銷售系統、網上備案系統以及開發商預售資金出入監控系統等多樣化的信息系統，這為商品房預售資金的信息化監管創造了條件。在這個基礎上，還要解決系統之間數據相互獨立問題，促進信息共享，避免出現“信息孤島”。為了實現這個目標，要構建完善的平臺機構，基于適配器服務來實現底層的適配，并對現有的應用系統進行封裝，形成可復用的服務，以此來使組織中的資產得到充分應用。作為系統管理員，要根據實際監管需要對服務項目進行整合和重用，增強架構的延展性、提高服務的彈性。在安全認證平臺，可以運用WS-Security 規范來實現信息加密和數字簽名。在這個基礎上還要對監管信息共享流程進行設計，關注不同系統之間的數據共享問題，并運用XML語言的數據格式來實現數據交換，并對標準進行統一。

四、結語

綜上所述，作為房地產開發企業，需要借助商品房預售資金來完成項目開發，為更有效、規范、合理地使用預售金，則需構建起完善的監管模式，適當加大監管力度，并通過多樣化的監管渠道來確保資金的定向使用，以此來確保房地產市場的可持續發展，促進房地產市場平穩健康發展。

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