新時代背景下物業管理成本控制現狀與對策研究

趙琳

［摘 要］當前我國物業管理已經歷30多年的發展，物業管理的體制、機制等都已慢慢規范、健全，且已取得相當不俗的成果。但隨著人民群眾對于物業管理的要求越來越多元化，部分物業公司管理上的薄弱環節越發突出，問題與矛盾開始日益凸顯，具體表現在體制、機制上，物業自身管理上，政府與業主本身所面臨的問題，等等。本文主要就新時代物業管理成本控制中存在的問題進行探討，以期為物業管理工作人員提供參考。

［關鍵詞］物業管理；成本控制；現狀；對策

［中圖分類號］C93文獻標志碼：A

隨著人們生活質量的不斷提升，業主對于物業管理的需求也隨之增加，這給物業管理發展提供了很大的可能與廣闊的發展空間。自物業管理模式被引入，其已經逐步發展成為一種專業化、社會化、市場化的公司經營模式。在滿足居民生活需要的前提下，物業管理行業還能增加城鎮就業機會，這與我國家城市化發展總體趨勢相吻合。但是，隨著時代的進步，部分小區的停車難、綠化差、物業費收取高昂等新現狀、新矛盾也逐漸顯現出來，甚至個別小區的業主與物業公司之間的矛盾還十分尖銳。

1 物業管理行業的發展現狀

1.1 起步雖晚，但發展較快

我國內地第一批物業公司由香港地區引進，并于1981年在深圳建立，經過長時間的發展，現在擁有相應資質的物業管理公司已經有六十多萬家，特別是在我國建立了社會主義市場經濟體制之后，物業管理公司更是表現出了旺盛的生命力，獲得了空前的發展。由于物業管理公司涉及行業較多，其經營領域非常廣闊，如校園、鐵道、機關單位、醫院、賓館、小區、辦公大樓等［1］。

1.2 各區域之間發展不平衡

在我國，物業管理公司的發展受到社會總體認知與地方政府政策的制約，有的地方發展較為迅速，有的地方發展較為緩慢，區域發展不平衡，差異較大。就整個國家而言，南部地區引進時間較長，北部地區較短，沿海地區引進時間較長，西部地區時間較短。除地區之間的差別外，各省以及城市之間的發展亦有很大差別，這些差別受到物業管理公司開發、歷史以及經濟支持等因素的巨大影響。其差別引起的不平衡主要體現在處于領先地位的公司不注重改革創新，落在后面的公司安于現狀。

1.3 規范性和強制力不夠強

由于我國物業管理公司起步較晚，所以該領域的相關法律制度并不健全，可操作性較低，有些條款缺少詳細規定，導致各個公司在進行經營時缺乏法律基礎，個別公司僅根據自身經營方式來進行運營，缺乏合法性與合理性參考。同時，部分行業協會的規定也缺乏強制力，導致無法控制市場存在的惡性競爭，不利于物業管理行業的發展。

1.4 物業與業主矛盾日益凸顯

物業公司之與業主，原本應該是一種“服務型”關系，然而近年來，物業公司與業主之間的矛盾日益凸顯。其中確實存在一部分業主的問題，但是更多的要從物業公司本身來尋找癥結所在。一方面，物業公司在核心理念方面存在矛盾，物業將管理視為關鍵，業主將服務視為關鍵，這就導致某些問題與矛盾難以得到很好的解決，進而導致物業費難以收繳，時間一長，就會形成惡性循環。另一方面，部分物業公司服務能力不足，并沒有對工作人員進行專業培訓，管理水平低，無法配合業主委員會充分發揮物業管理的作用，從而造成了雙方之間的矛盾［2］。

1.5 從業人員素質較低

從整體上看，物業管理行業呈現出老齡化與低學歷化趨勢，與物業管理行業發展初期相比存在較大差異，究其根源有兩點：其一，薪資與待遇水平較低，物業管理公司早期的薪資水平較高，但隨著時間推移，物業管理公司的發展速度越發緩慢，相應的薪資待遇也無法跟上，因此在招聘人才方面缺乏優勢；其二，物業管理公司準入門檻較低，許多物業管理人員缺乏工作經驗和專業知識，認為物業管理僅負責衛生清潔、維持治安的工作，導致物業管理從業人員服務水平不佳。

2 我國物業公司管理成本控制的現狀

2.1 人工成本

一般來說，人工成本在整個物業管理成本中所占比例約為60 %，并且不同物業公司的清潔工、保安和維修工的工作能力也存在差異。為了確定合理的職工人數，可以參考業內成熟的物業公司的人員配置，并根據工作計劃監督員工工作情況。此外，可以參考勞動定額相關標準和規定來檢驗人事編制數額是否合理，以確保公司的人員配置處于科學合理的范圍，從而降低人工成本。

2.2 設備管理成本

在物業管理成本中，設備運營成本是具有最大靈活性和變化敏感性的成本，通常包括設備運營費用、維修費用和維護費用。因此，在對設備進行管理時，物業管理公司應注意對設備進行有計劃的維護，特別是要關注設備的大修和中修計劃、每月的維護計劃、設備運行情況的記錄和監控，以及日常的設備維護工作。

對設備進行維護是最節約成本的方式之一。物業管理公司的一個重要理念就是確保設備不帶病運轉，并在設備出現故障的早期進行及時維修。在設備運營中，應堅持“多、小維修，及時維修，盡可能不做大維修”的原則［3］。

2.3 公共辦公成本

為應對各種情況并為客戶創造最大價值，物業管理公司可以優化采購方式來節約公共辦公成本。可以將原本由各個部門自行購買與配置的采購方式改為由經理辦公室統一采購、管理和發放，并盡量避免浪費。同時，可以結合獎勵與懲罰制度，讓員工養成節約使用辦公用品的習慣，從而大大降低公共辦公成本，將物業管理成本降到最低。

然而，物業管理公司為了提升服務品質，會無法避免地提高管理成本。為了解決這個問題，物業管理公司可以考慮以下發展方向：

第一，提升服務管理水平：除了改進物業服務，還應注重提高服務管理的水平。這包括改善工作流程、提高工作效率、優化資源配置等方面的努力，以確保在提供更好服務的同時合理控制管理成本。

第二，精細化成本管理：物業管理公司可以通過加強成本管理，優化內部流程，降低運營成本。例如，合理評估供應商，選擇性價比較高的采購渠道，進行成本效益分析，等等。

第三，提升運營效率：物業管理公司可以采用信息化技術來提升運營效率，如引入物業管理系統、開發自助服務平臺等，以簡化工作流程、提高工作效率，并降低管理成本。

第四，不斷改進與創新：物業管理公司應積極進行改進與創新，探索新的服務模式和業務拓展，以提供更有競爭力的服務和降低成本的措施。

2.4 物業公司組織成本

物業管理公司由于其本身的組織架構特點，形成了一種固定的組織成本，主要包括以下兩個方面：第一，公司的動態組織成本，它指的是公司在組織過程中所耗費的費用，如招募、培訓和管理員工的成本，以及與之相關的人力資源管理費用等；第二，靜態組織成本，它指的是因為公司的組織架構不健全，存在多個領導機構、管理層級過多等問題而引發的成本，這些問題會導致決策過程復雜、決策效率低下，從而增加靜態組織成本。

在物業管理公司持續發展的過程中，公司的組織規模和范圍也可能逐漸擴大，從而導致組織成本逐漸升高。這增加了物業公司的經營負擔，需要在更加關注成本控制的同時，提高組織效率和決策執行力。

2.5 物業公司管理成本

目前，我國大部分的物業公司都是以單一、粗放型的方式進行經營。經營與服務方式不夠科學，技術含量較低，智能化水平不高，這勢必會耗費大量物力與人力。伴隨著經濟的快速發展，人們的生活質量也在不斷提升，勞動力成本隨之不斷增加，顧客對物業管理公司的需求日益多樣化，進而導致物業管理公司的管理成本與日俱增。

3 基于新時代背景下的物業管理成本控制

3.1 嚴格規模經營

對于中小規模的物業管理公司來說，要想在行業內取得較好的發展，需要努力提升自身業務水平，并降低經營成本。為了實現這一目標，可以采取以下措施：第一，將城市經營與管理有機融合，逐步將專業化、商業化的新建居住區物業管理向政府物業、營房物業、特種物業等方面拓展，通過與不同領域的合作，可以節約成本并實現多樣化發展；第二，與新型產業融合，物業公司可以借助互聯網的便利與信息工業融合，促進小區及整個社會的信息化發展，通過提供智能化、數字化的物業服務，可以節約費用并吸引更多的商業機會，如引入智能家居系統、智能設備管理等，提高物業管理的效率和便捷度；第三，擴展相關業務，物業公司可以通過擴展業務規模來減少費用，對傳統房屋設施進行簡單的維修改造，還可以通過專業化的業務直接參與社會服務，提升公司的聲譽和知名度，為公司帶來更多的商機和發展機會。

由此可見，中小規模的物業管理公司要在行業中取得較好的發展，需要將城市經營與管理及新型產業融合，擴展相關業務。通過這些努力，可以降低經營成本，并實現多樣化發展，為公司帶來更多的生機與活力［4］。

3.2 開展多元化經營

一般情況下，單一化的物業管理公司的利潤較低。為了提高公司的收益和發展速度，除了進行基礎經營外，物業管理公司還可以充分發揮自身優勢，積極參與與房地產相關的領域，并采用多元化經營方式。這樣可以培育新的增值項目，發現新經濟增長點，擴大資金來源，為客戶提供差異化服務，降低公司運營成本，實現效益最大化。然而，這種多樣化經營必須在不給業主增加額外經濟壓力的前提下進行，同時努力提高物業公司自身的價值，以便在不斷發展的過程中為業主提供更合理的服務。

因此，推行多樣化經營是一條切實可行的道路，可以幫助物業管理公司增加利潤和提升發展速度。通過參與與房地產相關的領域，發掘新的增值項目，提供差異化服務，降低運營成本，并不斷提升物業公司的自身價值，以滿足客戶的多樣化需求。同時，要確保多樣化經營不給業主增加額外經濟壓力，以此確保公司能夠持續發展并實現效益最大化。

3.3 推行成本責任制

物業管理公司存在前期投資較小的特點，但隨著運營年限的增漲和規模的擴大，投資也會相應增加。多元化經營可以有效促進有關領域的健康發展，并擴大公司的運營范圍。例如，可以涉足計算機技術、電子防護、綠化機械、安保維護等復合型領域。為了促進物業管理公司的健康、多元發展，并確保全年預算指標順利完成，物業管理公司應制定一系列嚴格的規章制度。此外，物業管理公司還應建立指標體系，并設置責任成本中心，實施系統考評和責任制。要科學地設定定期考評體系，并在會計工作中強化“服務式”的問責作用。

3.4 科學實施績效管理

在新時代背景下，物業管理服務的價值鏈理念受到多種因素的共同作用，這將對物業管理公司自身的價值產生極大影響。與此同時，物業管理公司也會受到外部因素的影響，如能力強弱、合意度、安全度以及生產率等。

科學實施績效管理可以促進物業管理公司的持續變革，增強其發展動力，并規避各種因素的制約。績效管理是一種管理方法，通過制定明確的目標和指標，對組織、團隊和個人的績效進行量化評估和管理。它可以幫助物業管理公司確立明確的目標，激發員工的潛力，提高工作效率和質量，及時發現并解決問題［5］。

3.5 促進多元化經營

物業管理公司在提供基礎服務的基礎上，可以充分發揮自身優勢，在小區內進行多種經營。多元化經營方式不僅可以尋找和培養新的利潤增長點，還能滿足不同客戶的個性化需求，以降低服務費用并提升投資回報。

在實施多元經營的過程中，物業公司應該遵循不增加管理費用和業主負擔的原則，同時為公司帶來利潤。具體而言，可以采取以下幾點措施：第一，擴展業務范圍，除了提供基礎的物業服務，還可以考慮增加其他服務來拓寬業務范圍，如商業物業管理、停車場管理、物流園區管理等；第二，拓展開發業務，物業公司可以接受開發商的委托，負責住宅項目或商業項目的開發工作，提供從土地選址到售后服務的一體化服務，實現縱向一體化經營；第三，強化信息化建設，通過應用信息化技術，提高工作效率和服務質量，為用戶提供便捷高效的服務，如可以開發物業管理信息系統、物業服務App等平臺，實現業主自主服務和隨時隨地查詢物業信息；第四，加強人才力量，物業公司要增加人才的引進和培養，以適應未來市場趨勢，確保多元化戰略的順利實施，可以采取制定職業生涯規劃、開展內部培訓等方式，為員工提供發展機會。

4 結語

在新時代背景下，物業管理面臨著諸多問題，唯有通過多方共同努力與合作，才能妥善處理這些問題。因此，物業管理公司要清晰認識到當前物業管理發展中出現的矛盾與問題，在未來發展中，提高自身主動性，充分發揮自身優勢，朝著精準化、高效化、高質化的方向發展。

參考文獻

［1］白春娟. 物業公司成本管理的現狀及優化對策［J］. 審計與理財，2022（1）：33-34.

［2］孫麗娜. 關于物業公司成本管理與控制的策略分析［J］. 經濟學，2022，5（4）：181-183.

［3］張佑文. 公路工程項目成本控制的現狀及對策研究［J］. 華東科技（綜合），2021（4）：P184.

［4］季宏永. 城市燃氣工程的全過程造價控制解決對策［J］. 工程技術研究，2023，5（2）：193-195.

［5］孫珊珊. 企業成本管理的現狀及控制措施探討［J］. 商展經濟，2022（15）：144-146.