論我國工業地產企業的創新融資模式

［摘 要］近年來，我國經濟進入新常態，為破解實體經濟發展的“卡脖子”難題，國家從供給側結構性改革入手，出臺了一系列支持實體經濟發展的政策措施。但由于我國房地產行業長期以來受政策調控影響較大，其在經濟增長中的作用受到抑制，因此對于工業地產企業而言，融資難、融資貴的問題依然存在。隨著國家對房地產市場的政策進行適度調控，目前我國工業地產企業融資渠道不斷拓寬，融資難度明顯下降，融資渠道和方式更加多元化。在此背景下，本文提出一些融資解決方案，以供行業參考。

［關鍵詞］工業地產企業；創新融資；融資模式

［中圖分類號］F27文獻標志碼：A

隨著我國經濟的發展，我國的工業地產也在蓬勃發展。在全球產業鏈重塑的背景下，制造業成為各國競爭焦點，工業地產成交額在近年來穩步增長。2016—2021年間，全球工業地產交易額復合年均增長率約為22.5 %，已成為第三大資產交易類型。工業地產在我國房地產投資市場此前通常被視為利基資產的一種，以往成交金額在所有大宗成交中占比并不突出，其中不乏工業地產企業融資困境所帶來的發展問題。

1 我國工業地產企業的融資困境

1.1 融資渠道不夠通暢

目前，我國工業地產企業的融資渠道主要包括銀行貸款、債券、信托等，其中銀行貸款是最主要的融資渠道。但是由于工業地產行業的特殊性，銀行貸款的審批流程煩瑣、周期長，無法滿足企業的需求。另外，隨著國家對房地產調控政策的不斷深入，銀行對房地產行業的貸款額度越來越小，致使很多企業由于資金問題無法獲得貸款。我國工業地產行業中還有很大一部分企業是通過與融資租賃公司、商業保理公司等非銀行金融機構合作來獲取資金的，但是由于資質、信譽等問題，這些金融機構很難為工業地產企業提供貸款服務［1］。

1.2 融資成本控制難度大

融資成本控制難度大是影響企業融資的重要因素之一，其中主要包括兩個方面：一方面是資金使用成本；另一方面是資金使用效率。對于資金使用成本而言，其主要影響因素包括融資規模、貸款利率、銀行貸款條件以及銀行貸款效率等。對于工業地產企業來說，由于其對資金使用的項目存在較強的依賴性，因此其對于融資成本的控制難度相對較大。此外，工業地產行業本身存在較為嚴格的管理機制以及審批流程，這使得企業在融資過程中必須嚴格遵守相關的審批制度。這就在一定程度上導致工業地產行業融資成本控制難度較大。

1.3 工業地產企業自身財務風險較高

我國工業地產企業資產負債率高于行業平均水平，工業地產企業要想獲得足夠的資金支持，就要降低負債率，但是對于我國的工業地產企業來說，要想實現這一點并不容易。原因在于國內大部分工業地產企業在融資過程中過分依賴銀行貸款，造成了自身資產負債率較高的問題。目前，我國大部分工業地產企業的主要融資方式是銀行貸款，但是銀行貸款具有一定的風險，一旦企業出現資金鏈斷裂或者經營虧損，銀行就會對企業進行抽貸。這一方式會使工業地產企業自身的資金壓力過大，導致我國大部分工業地產企業在融資過程中陷入財務困境。

1.4 金融監管趨嚴

在當前國內金融監管趨嚴的大背景下，工業地產企業要想從銀行獲得融資，難度無疑是在增加的。而隨著銀行貸款規模的限制，很多企業很難通過其他途徑獲得資金。因此，工業地產企業要想從銀行獲得融資，必須選擇一條適合自己的發展道路。工業地產企業在選擇融資途徑時，需根據自身的實際情況來選擇［2］。

2 我國工業地產企業的創新融資模式

2.1 供應鏈融資模式

供應鏈融資是指將核心企業以及上下游企業的交易行為形成一個整體，以該整體作為融資工具進行融資活動。該模式在工業地產企業中具有重要作用，主要體現在以下幾個方面。第一，通過對供應鏈上核心企業以及上下游企業的控制，實現對整個供應鏈的有效管理，提高供應鏈整體的運作效率。第二，通過對供應鏈上的各個交易主體的信用進行評估，可以為供應商或者制造商提供信用額度。第三，供應鏈融資具有資金融通和貿易融資兩種功能。資金融通是指供應商或者制造商可以將其所需資金提前支付給金融機構或者銀行；貿易融資則是指供應商或者制造商利用自己擁有的對下游企業的應收賬款向金融機構或者銀行進行融資。供應鏈融資模式在實際操作中還存在一定的限制條件，例如，供應商或者制造商的信用評估要符合金融機構或者銀行等機構的要求，融資資金使用方向不能與核心企業和上下游企業本身的業務經營方向相違背，需要有第三方進行擔保，等等，這些條件都是供應鏈融資模式在實際操作中必須要滿足的。

2.2 經營性物業抵押貸款

經營性物業抵押貸款是一種新型的融資方式，與傳統的抵押貸款方式相比，經營性物業抵押貸款具有很多優勢。第一，經營性物業抵押貸款的經營主體為工業地產企業，因此在實際操作中可以有效降低融資成本。第二，經營性物業抵押貸款主要是針對工業地產企業所開發的工業園區進行融資，由于工業園區屬于工業地產企業開發的一種產品類型，因此通過經營性物業抵押貸款可以為工業地產企業提供資金支持。第三，經營性物業抵押貸款的期限通常較長，可以有效緩解工業地產企業的資金壓力。但是企業也要注意到經營性物業抵押貸款存在一定的風險。例如，經營性物業抵押貸款的抵押率通常較低，因為工業地產企業開發的產品類型不同，所需要抵押的房產類型不同，因此經營性物業抵押貸款對抵押率的要求也是不一樣的，如果工業地產企業在選擇融資模式時沒有充分考慮自身情況就盲目選擇經營性物業抵押貸款方式，就有可能會出現問題［3］。

2.3 租賃融資模式

租賃融資模式是以企業作為承租人，以資金作為出租方，以租賃資產作為融物的一種融資模式。租賃融資模式是一種融資與融物相結合的方式，可使工業地產企業的資金得到充分的利用，既能促進工業地產企業的發展，又能為企業提供新的融資方式，同時還可以緩解企業在發展過程中所面臨的資金壓力。租賃融資模式分為兩種：一種是直接租賃；另一種是售后回租。直接租賃指的是客戶直接與企業簽訂合同，按照合同中約定的金額、期限和租金支付方式來獲得設備所有權，并向企業支付一定金額的租金。售后回租指的是客戶將已擁有但尚未交付給企業使用的設備出售給企業，再由企業租賃給客戶使用。租賃融資模式有很大的優勢，可以為客戶提供較為靈活的融資方案，在一定程度上緩解資金壓力，加快設備更新速度。但是這種融資模式也存在一些缺點，如租賃資產難以轉移給客戶，租賃公司對資產所有權行使一定權利時會受到限制，不利于長期進行融資活動。

2.4 資產證券化

資產證券化是指將流動性較低的資產轉換為流動性較高的證券，以此為基礎資產提供更多的融資。企業可以通過資產證券化來獲得長期穩定的現金流，從而更好地滿足企業日常運營的資金需求。企業通過資產證券化，可以將那些不能通過銀行貸款或者是抵押貸款獲得資金的優質資產進行處置，從而獲得現金流。目前，我國企業資產證券化發展迅速，已經成為企業融資的重要渠道。但是從我國的情況來看，企業資產證券化發展中還存在很多問題。第一，由于缺乏政策支持，目前我國尚未出臺相關政策支持企業進行資產證券化。第二，由于缺乏統一的組織和協調機構，目前我國還沒有專門從事企業資產證券化業務的中介機構。第三，雖然我國已經有很多企業進行了資產證券化方面的嘗試，但是這類產品的品種比較少，主要為信貸資產證券化產品和應收賬款類信貸資產證券化產品兩種，還沒有真正意義上的不動產 ABS，因此企業通過此類方式進行融資所能獲得的資金規模還比較小。未來，隨著國家對房地產市場的宏觀調控和“三條紅線”政策的出臺，我國房地產市場將會面臨更大的壓力，此時企業通過資產證券化則可以解決自身資金問題并獲得更多融資［4］。

2.5 產業發展基金

產業發展基金是由政府發起，組織社會資金，專門投資于產業發展的一種基金形式，主要用于支持有較大市場發展潛力的新興產業、支柱產業和地方優勢產業，帶動區域經濟的快速發展。目前，我國產業發展基金主要分為兩類。第一，由政府出資引導社會資本參與設立的私募股權投資基金。第二，由銀行、保險、證券等金融機構發起設立的金融資產投資公司或相關子公司發起設立的金融資產投資基金。產業發展基金與傳統融資方式相比具有以下特點。第一，投資方式靈活，可采取股權、債權以及夾層等多種形式。第二，資金來源廣泛，既可以政府出資引導社會資本參與，也可以由商業銀行發放委托貸款。第三，資金使用靈活，資金投向靈活多樣，如通過基金股權投資方式投資于高新技術企業。

3 工業地產企業的融資困境破解之道

3.1 建立多元化融資體系，降低對銀行貸款的過度依賴

在工業地產企業的發展過程中，銀行貸款仍是其主要的融資渠道，但銀行貸款在企業資金來源中所占比重逐年下降，因此工業地產企業要降低對銀行貸款的過度依賴，通過建立多元化的融資體系來解決資金缺口問題。第一，在工業地產項目開發過程中，工業地產企業應充分發揮自身優勢，積極尋求其他渠道的資金支持，比如通過引入私募基金、信托計劃、商業保理、產業基金等方式進行融資。第二，積極尋求有實力的投資機構合作，為工業地產企業提供長期資金支持。第三，通過不斷創新金融產品來提高融資效率。比如，借鑒海外成熟市場的資產證券化方式（ABS）來實現融資；充分利用互聯網金融等新興金融方式，降低融資成本［5］。

3.2 優化內部管理機制，提高自身信用等級

第一，建立現代企業制度，規范運營模式。工業地產企業應建立“產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學”的現代企業制度，實現所有權與經營權分離，讓真正的市場主體參與到土地開發、園區運營中，并完善法人治理結構和內部控制制度，規范決策流程和財務管理。第二，完善信用評價體系。建立科學、高效的信用評價體系，是工業地產企業提高自身信用等級的前提。首先，工業地產企業應根據自身實際情況，制定合理的信用評級制度。其次，在制定信用評價體系時，應根據企業的發展狀況、經營狀況等方面進行綜合評價。最后，要重視對企業財務數據的分析，深入了解企業財務狀況。第三，加強內部控制管理。工業地產企業應加強內部控制管理體系建設，完善內部控制制度。首先，通過財務內部控制管理體系的構建來規范財務活動。其次，通過完善內控管理體系來提高風險防范能力。

3.3 積極探索金融創新，推動可持續發展

第一，探索金融創新，緩解融資難題。工業地產企業應積極探索創新融資模式，實現多元化融資，不斷拓寬融資渠道，緩解融資難題。

第二，盤活存量資產。工業地產企業可以通過資產證券化、房地產投資信托基金（REITs）等方式，將存量資產盤活，以支持企業發展。

第三，積極與金融機構合作。工業地產企業可利用自身優勢，積極與金融機構合作，通過銀企合作、銀稅互動等方式，擴大業務范圍和合作領域。

第四，加強產融結合。工業地產企業應積極探索創新金融產品和服務，進一步發揮自身優勢，積極開展產融結合、創新金融產品和服務等方面的研究與實踐，為工業地產企業可持續發展提供強大支撐［6］。

第五，建立風控體系，規避融資風險。工業地產企業應建立科學合理的風控體系和風險防范機制，有效控制融資風險和經營風險，實現工業地產企業的可持續發展。

4 結語

工業地產是指以工業用地為主要開發內容的商業地產，近些年，我國工業地產行業總產值不斷提高，占據整體房地產行業總產值的比例日益提升，已成為我國房地產行業中的重要組成部分。工業地產在國內的發展也越來越受到國家政策的支持，產業園區作為工業地產開發與運營的重要載體，已成為政府重點支持的對象。在政府出臺的各種優惠政策下，我國工業地產行業發展迅速，但是在發展過程中也存在很多問題。本文以國內工業地產行業為例，分析當前我國工業地產行業面臨的融資困境，提出了創新融資模式和擺脫融資困境的策略，旨在為行業、企業發展提供參考。

參考文獻

［1］栗繼祖，侯皓中，黃紹升. 后疫情時代我國商業地產融資REITs分析——以新城控股為例［J］. 經濟問題，2023（6）：80-86.

［2］陳美晗，臺玉紅. 資本結構與企業可持續發展——以房地產上市企業為例［J］. 經濟研究導刊，2023（6）：4-6.

［3］杜卿卿. 14家上市房企再融資“在路上” 預計募資總額超過570億［N］. 第一財經日報，2023-03-08（A08）.

［4］鄧媛穗. 麓谷實業地產CMBS融資案例研究［D］. 長沙：湖南大學，2021.

［5］江國良. 工業地產企業融資模式創新探析［J］. 中國產經，2021（4）：33-34.

［6］江國良. 我國工業地產企業的幾種創新融資模式探析［J］. 財經界，2019（36）：61-62.

［作者簡介］張羚，女，江蘇丹陽人，上海康佳實業有限公司，中級會計師，本科，研究方向：財務管理。