房地產企業資金運營管理研究

李真霞

摘? ?要：近年來，隨著我國房地產市場調控政策的推進，房地產企業在資金運營管理方面面臨較大的壓力。一方面，房地產企業需要面對高昂的土地成本、建筑成本和融資成本等壓力，使得企業資金鏈緊張，難以為項目的開發、建設和銷售提供充足的資金支持。另一方面，宏觀調控政策的加強也使得房地產市場的波動性增加，企業需要通過合理的資金管理和風險控制來抵御市場波動的影響。為了應對這些挑戰，房地產企業需要加強內部管理，完善財務和風險管理制度，提高資金使用效率和風險防范能力，從而確保企業的可持續發展。

關鍵詞：房地產企業；資金運營管理；特點；特殊性；路徑

中圖分類號：F293? ? ? ?文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2023）17-0087-03

房地產是中國經濟的重要支柱之一，對國家的經濟增長和就業創造起到了重要的推動作用。房地產業涉及土地開發、建筑施工、房屋銷售、物業管理等多個環節，產業鏈條較長，相關行業的發展也受到房地產業的影響。同時，房地產行業的發展也為各地政府提供了不少財政收入，帶動了相關行業的發展，對于保持經濟的平穩運行、促進經濟的發展都有著重要的作用。房地產是一個資金密集型行業，在資金密集型行業中資金管理的重要性不言而喻。對于房地產企業來說，優化資金結構和提高資金使用效率，不僅可以降低財務風險，還可以提高企業的盈利能力和市場競爭力。具體而言，房地產企業需要制定科學合理的資金管理策略，合理規劃資金流入和流出，加強對現金流的監控和預測，控制資金風險，優化資金結構，降低成本，提高資金利用效率。此外，房地產企業還應注重與金融機構的合作，建立長期穩定的融資渠道，提高企業的融資能力。科學合理的資金管理對于房地產企業的長期發展和穩定運營至關重要[1，2]。

一、房地產企業資金運營管理的特點和特殊性

資金運營管理是房地產企業管理中非常重要的一環，關系到企業的經營效益、風險控制和可持續發展。房地產企業需要通過科學合理的資金運營管理，實現資金的最優配置和利用，使企業在充分利用自有資金的情況下，最大限度地提高項目的投資回報率和企業的盈利能力，從而實現可持續發展。具體而言，資金運營管理可以幫助房地產企業降低融資成本、控制財務風險，提高企業的融資能力和財務穩定性。此外，資金運營管理還可以幫助企業加強項目的投資決策分析，優化資金的使用效率和流動性，促進企業的內部協調和資源整合，提升企業的市場競爭力，促進房地產企業的可持續發展，幫助企業在市場競爭中立于不敗之地[3，4]。

（一）房地產企業資金的循環過程及其資金運營管理特點分析

房地產企業資金運營管理是一項長期而又艱巨的任務。在當前經濟環境和市場情況下，要想提高自身經濟效益、增強核心競爭力就必須把財務管理作為重中之重來抓，通過建立健全各項規章制度，充分發揮財務工作在項目投資建設中的作用，為保證房地產項目順利實施提供有力保障。房地產企業資金的循環過程可以分為籌資、投資、運營和退出四個環節。其中，籌資是指房地產企業通過發行債券、股票、借款等方式獲得資金；投資是指房地產企業將資金投入到土地儲備、開發建設、銷售等方面；運營是指房地產企業通過銷售房產、收取租金等方式獲取現金流；退出是指房地產企業將已經完成開發建設的房產出售，從而獲得收益。房地產項目建設周期較長，資金投入后需要較長時間才能實現回收，因此資金運營周期也較長。房地產企業通常需要大量的資金進行房地產項目的開發和建設，因此資金運營規模相對較大。房地產市場受市場波動、政策變化等因素影響較大，因此房地產企業的資金運營風險也相對較高。房地產企業應該加強內部風險管理意識，建立完善的內部風險控制機制，加強預警和防范，將風險控制貫穿于日常經營管理的各個環節之中，降低經營風險、提高經濟效益和社會效益，實現可持續發展[5，6]。

（二）樓市調控政策背景下探討房地產企業資金運營管理的特殊性

自改革開放以來，中國的房地產市場經歷了快速發展和巨大變革，對中國經濟的發展和社會進步作出了重大貢獻。房地產業是中國經濟的重要產業之一，對促進國民經濟發展、擴大就業、增加稅收等方面起著重要作用。樓市調控政策背景下的房地產企業發展需要擺脫單一經營模式，探索多元化經營，開拓不同領域的業務，降低對房地產市場的依賴性，提高企業的盈利能力；注重風險控制，注意風險因素的變化，在資金籌集、項目開發、銷售等方面加強風險管理，提高企業的風險抗壓能力；強調提高產品質量，加大研發投入，推出更具市場競爭力的產品，提高企業的市場占有率；履行社會責任，推動城市可持續發展，關注房地產市場對社會、環境和生態的影響，落實企業社會責任。在樓市調控政策背景下，房地產企業資金運營管理具有一定的特殊性，房地產企業需要更加謹慎地管理資金，建立完善的資金管理制度，加強流動資金管理，注意資金的使用效果，降低企業的資金運營成本，加強風險管理，以確保企業的資金安全和穩健運營。

二、房地產企業加強資金運營管理的路徑

（一）制定資金運營管理制度，利用信息技術平臺

房地產企業加強資金運營管理必須依賴完善的資金運營管理制度，促進提高企業的資金利用效率和融資效率，降低企業的財務風險，增強企業的市場競爭力和發展潛力。房地產企業應該制定資金運營管理制度和規章制度，明確資金運營管理的范圍、標準、流程和要求，確保資金運營管理的規范性和可操作性。同時，房地產企業可以通過信息技術平臺提高資金管理效率和透明度。例如，使用財務軟件管理資金流動，實時監控資金流向，管理各項目的資金流和收支情況。同時，可以利用互聯網和移動終端，提供便捷的資金查詢、轉賬等服務，方便企業和客戶的資金操作，提高房地產企業的資金管理效率和透明度，降低資金運營風險，進一步增強企業的資金管理能力，實現長期穩健發展[7，8]。

房地產企業構建以資本結構最優為核心的資金鏈管理模式，可以降低企業的資金成本，提高資金利用效率，確保企業資金鏈的穩定運轉，為企業的持續發展提供有力保障。房地產企業應通過發行債券、發行股票、優化資本結構等方式，降低資金成本。此外，企業可以通過并購、重組等方式優化資本結構，提高企業的資本規模和盈利能力。借助財務杠桿，房地產企業可以在保證穩健運營的基礎上，最大程度地提高資金利用效率。但同時需要注意風險控制，避免財務杠桿帶來的潛在風險。房地產企業應建立穩定的資金來源，例如與銀行建立長期合作關系，增加信貸額度；與投資機構建立合作關系，引入優質投資資金等，確保企業資金的穩定來源。房地產企業應加強內部控制，建立健全內部審計機制、風險控制機制等，確保企業內部運營穩定，避免因內部問題導致資金鏈斷裂，實現資金的最大化利用和企業價值的最大化，為企業的健康發展提供有力支持[9]。

（二）加強房地產企業的投資活動管理

加強投資活動管理可以提高企業的投資回報率，降低企業的經營風險，提高企業的競爭力和營運穩定性，實現可持續發展。這對于房地產企業的長遠發展具有重要的戰略意義。房地產企業應重視投資活動管理，提高企業的投資決策水平、降低投資風險、確保項目的高質量完成，為企業的穩健發展提供有力支撐。房地產企業應加強對投資項目的管理，全面掌握項目的進展情況，及時發現和解決問題，確保項目能夠按時、按質、按量完成：房地產企業在進行投資活動時應嚴格控制項目成本，避免因項目成本超預算而導致企業財務狀況不穩定；加強與合作伙伴的管理，建立長期穩定的合作關系，實現可持續發展，從而為企業的長期發展提供有力保障。

1.建立多元化融資平臺，整體降低籌資成本。近年來，隨著我國經濟結構轉型升級、人口紅利消退以及“房住不炒”政策的出臺，房地產行業整體增速放緩，房地產市場已從高速增長階段轉向高質量發展階段，房企開始注重多元化發展及精細化管理。房地產企業缺乏資金的情況需要采取科學合理的措施來應對，通過優化資金使用、拓展融資渠道、減少企業負債、緩解企業的資金壓力，提高企業的市場競爭力和發展潛力，實現企業的可持續發展和價值創造。房地產企業可拓展融資渠道，采用多元化的融資方式，如銀行貸款、發債、股權融資等方式，以增加資金來源，提高資金的可持續性。房地產企業可以通過資產證券化的方式來獲得資金，將企業的資產如房產等打包成證券進行發行，以獲得資金的同時降低企業的財務風險和流動性風險[10]。

2.合理投資，提高項目的可行性。合理投資對于房地產企業的發展至關重要，而多部門協同參與投資決策是實現合理投資的重要途徑。房地產企業投資部門應建立跨部門的投資決策機制，讓涉及到投資的不同部門共同參與投資決策，確保決策的科學性和全面性；加強風險評估，將風險評估作為投資決策的重要環節，多部門協同參與風險評估，從不同角度、不同領域進行全面評估，提高項目的可行性；加強資金管控，確保項目的資金使用得到充分的保障。多部門協同參與資金管控，可以從不同角度、不同領域進行管控，提高資金使用效率和安全性，降低投資風險，為房地產企業的健康發展提供有力保障[11，12]。

（三）強化資金預算管理，促進資金回籠

作為資金密集型的房地產企業，強化資金預算管理可以幫助企業規劃好總體資金收支情況，對應收賬款管理和存貨管理進行精細化的管控。通過合理提高應收賬款和存貨的周轉率，降低資金占用，提高企業資金的流動性，可以有效控制財務風險，提高企業的融資能力和財務穩定性。具體而言，房地產企業可以通過制定科學合理的資金預算，對各項支出和收入進行合理分配和規劃，控制資金的流動和使用，從而避免資金的浪費和占用。同時，企業還可以加強應收賬款管理和存貨管理，通過優化存貨結構和提高周轉率，來降低存貨占用的資金量，提高存貨的資金利用效率。此外，企業還可以加強與供應商和客戶的合作，通過建立長期穩定的合作關系，實現資金的快速回籠和流通，提高企業的資金流動性和融資能力。

（四）加強資金風險管理，促進企業穩定發展

房地產企業需要加強資金風險管理，以規避市場波動和財務風險的影響，保證企業的可持續發展。房地產企業應該建立完善的風險管理制度，包括風險評估、風險防范和風險控制等方面，做好市場風險、信用風險、匯率風險和利率風險的監控和管理。同時，房地產企業可與金融機構建立長期穩定的合作關系，建立多元化的融資渠道，降低融資成本，提高融資效率，確保企業的融資需求得到及時滿足。此外，房地產企業應注重內部控制和企業文化建設，加大對財務和風險管理制度的宣傳和培訓力度，樹立風險意識和合規意識，從而提高企業的管理水平和風險防范能力，促進房地產企業的長期發展。

三、結束語

鑒于資金管理對房地產企業生存與發展的重大意義，需要采用科學有效的方式和手段加以應對，解決房地產企業在資金管理工作過程中遇到的問題，多維度、多舉措地思考與掃除管理障礙，為企業的擴張和發展提供必要的資金支持，降低企業的風險和損失，提高企業的盈利能力和市場競爭力，使房地產項目資金使用效率達到最大化。

參考文獻：

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[12] 牛寶利.房地產企業轉型資產運營模式的研究[J].祖國，2019（21）：132，124.

[責任編輯? ?劉? ?瑤]