平臺公司在保障性租賃住房運營管理中的問題與對策研究

摘要：保障性租賃住房作為關(guān)乎民生福祉、實現(xiàn)人民“住有所居”目標的重要議題，其重要性不言而喻。隨著我國城鎮(zhèn)化進程的持續(xù)加速，住房供需之間的結(jié)構(gòu)性矛盾日益凸顯，預(yù)計未來保障性租賃住房的需求量將持續(xù)增長。作為保障性租賃住房市場的運營管理者，平臺公司在完善保障性租賃住房體系、緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足方面發(fā)揮著舉足輕重的作用。本研究從當前保障性租賃住房的發(fā)展政策出發(fā)，深入探究平臺公司在保障性租賃住房運營管理中所面臨的問題，并針對性地提出應(yīng)對策略，以期平臺公司能夠更好地適應(yīng)并引領(lǐng)保障性租賃住房的良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：保障性租賃住房；運營管理；對策研究

一、保障性租賃住房研究背景淺析

（一）保障性租賃住房理論背景研究

為深入剖析我國“保障性租賃住房”的研究現(xiàn)狀及前沿熱點，本研究采用了Citespace軟件，以CNKI期刊數(shù)據(jù)庫為樣本來源，選取了2002—2025年（注：由于2025年數(shù)據(jù)尚未完整，只取目前上線的數(shù)據(jù)）間的314篇保障性租賃住房相關(guān)論文進行可視化分析。通過構(gòu)建知識圖譜，本研究全面描繪了我國當前保障性租賃住房的研究格局。在Citespace軟件中，文章進行了熱點共現(xiàn)分析，將節(jié)點類型設(shè)定為“關(guān)鍵詞”，時間切片設(shè)置為一年，經(jīng)可視化處理得到了保障性租賃住房相關(guān)論文關(guān)鍵詞共現(xiàn)圖（圖1）。該圖共包含296個節(jié)點和332條關(guān)聯(lián)路徑，直觀展示了研究熱點。由圖1可見，當前保障性租賃住房的研究內(nèi)容主要聚焦于住房保障體系、住房政策以及對策建議等三大方面[1-3]。

此外，為了能夠直觀地了解保障性租賃住房隨著時間變化的研究趨勢，本文利用圖1的論文數(shù)據(jù)生成了研究熱點演進時間線圖譜（圖2），圖中節(jié)點大小反映了對應(yīng)主題的文章數(shù)量，節(jié)點位置表示該主題相關(guān)文章的發(fā)表時間。由圖2可知，關(guān)于保障性租賃住房的文章發(fā)表時間主要集中在2010年，研究的內(nèi)容主要關(guān)于住房保障、住房政策、對策建議等。在2015年到2020之間，研究熱點又轉(zhuǎn)移到發(fā)展模式、住房制度以及住房需求上[4-7]。

（二）保障性租賃住房實踐背景研究

如表1所示，近年來為加速推進保障性租賃住房的發(fā)展，國家和地方政府相繼出臺了一系列政策。2021年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號），強調(diào)要貫徹新發(fā)展理念，凸顯住房的民生屬性，堅持人民至上，持續(xù)擴大保障性租賃住房供給，力求實現(xiàn)全國人民住有所居的目標[8]。在此政策導(dǎo)向下，各地方政府積極響應(yīng)，紛紛出臺實施細則。以成都市為例，2023年該市發(fā)布了《關(guān)于支持各類市場主體積極建設(shè)保障性租賃住房的實施方案》，明確了在土地、金融、財稅及公共服務(wù)等方面的配套支持措施，以推動保障性租賃住房的建設(shè)與發(fā)展。同時，國家對保障性租賃住房的投資力度也逐年加大。2024年，國務(wù)院又發(fā)布了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，進一步提出要加大投資力度，以保障性住房建設(shè)為契機，帶動房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)蘇與發(fā)展。

由以上可以看出，國家和地方政府對保障性租賃住房體系的發(fā)展建設(shè)給予了高度重視，投資力度持續(xù)加大。本文對近年來國家和地方政府發(fā)布的有關(guān)保障性租賃住房的政策文件進行了系統(tǒng)梳理，以期為相關(guān)研究提供政策背景和支持。

二、平臺公司對保障性租賃住房的運營管理現(xiàn)狀分析

平臺公司作為保障性租賃住房的運營管理主體，其職責廣泛，主要涵蓋房源獲取、招租管理以及房屋維修管理三大核心環(huán)節(jié)。在房源獲取方面，平臺公司通常采用三種主要策略：一是將自行管理的存量住房和閑置的商業(yè)辦公、旅館、廠房等非居住存量房進行改建，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房；二是利用經(jīng)營性建設(shè)用地或單位閑置土地，自主建設(shè)保障性住房；三是直接在房源市場上通過購買方式獲取符合標準的房源。在招租管理方面，平臺公司注重市場調(diào)研，通過實地了解用戶的住房需求、租金承受能力以及市場供需狀況，結(jié)合線上平臺與線下渠道，將收購或新建的房屋有效出租。同時，公司嚴格審核租戶資格，確保房源分配給真正有需求的群體。在房屋維修管理方面，多數(shù)平臺公司建立了自己的維修管理團隊，一旦房源出現(xiàn)任何問題，公司能夠迅速派出專業(yè)修理人員進行及時修繕，保障租戶的居住體驗。

當前，平臺公司在保障性租賃住房的運營管理方面已形成了一套相對完善的體系。然而，仍存在部分方面的不足，亟須改進以提升管理效率。接下來，本文將對行業(yè)內(nèi)平臺公司在保障性租賃住房運營管理中存在的普遍性問題進行深入剖析。

平臺公司運營管理中面臨的問題以及原因分析

（一）管理效率較低

隨著國家對保障性租賃住房重視程度的不斷提升及市場需求的日益擴大，平臺公司在管理保障性租賃住房過程中存在的問題逐漸凸顯。公司在房源管理、租戶篩選、合同履約等復(fù)雜環(huán)節(jié)上，信息數(shù)字化管理不足，導(dǎo)致資源配置效率低下。具體問題主要體現(xiàn)在兩個方面：一是大部分平臺公司缺乏統(tǒng)一的數(shù)字化管理平臺，各部門間信息更新不及時，團隊協(xié)作和數(shù)據(jù)共享能力欠佳；二是部分平臺公司仍采用傳統(tǒng)人工處理業(yè)務(wù)的方式，自動化程度低，易導(dǎo)致信息滯后和租金核算誤差頻發(fā)，特別是在租戶審核方面，人工驗證租戶信息效率低下，影響了整體管理效率。

（二）資產(chǎn)維護成本高

平臺公司目前運營管理的保障性租賃住房中，不乏年代久遠的房源。這些老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、電力系統(tǒng)、排水系統(tǒng)等大多建于20世紀80—90年代，甚至更早，現(xiàn)已逐漸老化，故障頻發(fā)，維修需求大增，維修頻率和成本均遠超預(yù)期。由于這些住房的基礎(chǔ)條件較差，改造和后期維護難度大，如加裝電梯、墻體修復(fù)等處理起來尤為棘手，極大增加了維護難度和費用。同時，針對這部分老舊商業(yè)資產(chǎn)的維護，維修響應(yīng)機制尚不完善，維修人員配置不足，處理問題效率低下，進一步縮短了資產(chǎn)的使用壽命，增加了運營成本。

（三）政策依賴性強

在市場機制下，保障性租賃住房的運營成本較高，收益相對較低，主要依賴于政府政策和補貼。政策的變化會對公司的運營產(chǎn)生重大影響。保障性租賃住房旨在滿足社會民生需求，而非創(chuàng)造經(jīng)濟效益，因此私人資本介入程度有限，更多需要政府的扶持和政策推動。長期來看，若政策發(fā)生變動，如補貼延遲、任務(wù)調(diào)整等，將給平臺公司帶來較大風險。此外，部分平臺公司內(nèi)部機制不夠健全，對政策變化的敏銳性不足，缺乏超前意識，無法提前做好準備應(yīng)對政策調(diào)整帶來的影響，在遇到政策變化時，缺乏靈活的應(yīng)對機制。

四、平臺公司改進運營管理的對策

（一）推進信息化建設(shè)，提升管理效率

平臺公司管理效率低下的主要原因在于信息化程度不足。因此，平臺公司應(yīng)積極推進信息化建設(shè)，提高管理效率。一方面，公司應(yīng)加快內(nèi)部數(shù)字化管理平臺的建設(shè)步伐，通過數(shù)據(jù)共享，全面實現(xiàn)房源管理、租戶審核等環(huán)節(jié)的信息化、自動化。在房源管理方面，公司可建立專門的數(shù)據(jù)庫，實時整合房源信息，并利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)智能匹配租戶需求。在租戶審核方面，平臺公司可與政府部門實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，及時評估用戶信用，快速驗證租戶信息的真實性和準確性。另一方面，平臺公司應(yīng)充分利用信息技術(shù)優(yōu)化業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)流程。例如，在合同履約方面，可通過簽訂電子合同、實現(xiàn)租金自動收繳、設(shè)置履約提醒等功能，實現(xiàn)全流程智能化管理，為顧客提供更加便捷、高效、透明的服務(wù)體驗。

（二）優(yōu)化資產(chǎn)維護機制，降低運營成本

平臺公司存在資產(chǎn)維護成本高的問題。為解決這一問題，公司應(yīng)建立高效的資產(chǎn)維護機制。具體而言，平臺公司可從以下三個方面進行改善：首先，公司應(yīng)定期對房源進行檢查和維護，這是資產(chǎn)維護機制的核心。公司應(yīng)制訂詳細的檢修計劃，涵蓋房屋結(jié)構(gòu)、水電設(shè)備、安全設(shè)施等關(guān)鍵領(lǐng)域，及時發(fā)現(xiàn)并解決潛在問題。其次，公司應(yīng)建立完善的數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)，將每次維修的時間、費用、內(nèi)容等納入數(shù)據(jù)系統(tǒng)，對這些維修數(shù)據(jù)進行跟蹤與分析，為日后優(yōu)化維護策略提供數(shù)據(jù)支持。最后，公司還應(yīng)建立完善的預(yù)防管理體系，通過預(yù)防性維護和定期保養(yǎng)，有效延長房屋的使用壽命，提高住戶的居住體驗，同時降低房屋的長期維護成本，增強公司運營的可持續(xù)性。

（三）加強政策研究與靈活應(yīng)對能力

平臺公司存在過度依賴政策的問題。為解決這一問題，平臺公司需加強對政策的研究，提高自身的應(yīng)對能力。具體而言，平臺公司可從以下三個方面進行改善：首先，公司應(yīng)設(shè)立專門的政策研究團隊，密切關(guān)注政府在保障性租賃住房領(lǐng)域的政策動態(tài)，深入研究分析國家和地方政府在保障性租賃住房領(lǐng)域的政策導(dǎo)向、法規(guī)變化及支持措施等，提前預(yù)判政策的變化趨勢，為公司的戰(zhàn)略規(guī)劃和管理決策提供科學(xué)依據(jù)。其次，平臺公司應(yīng)建立靈活的運營調(diào)整機制，以確保能夠快速響應(yīng)政策變化。最后，平臺公司應(yīng)加強與政府部門的合作與協(xié)作，作為保障性租賃住房市場的重要參與者，積極提出建議，爭取更多的政策資源支持。

五、結(jié)語

保障性租賃住房是重要的公共服務(wù)項目，國家重點關(guān)注的民生領(lǐng)域。平臺公司作為這個市場的重要參與者，當前依舊存在管理效率低、資產(chǎn)維護成本高、政策依賴性強等問題。根據(jù)本文的分析，可以采取推進信息化建設(shè)、優(yōu)化資產(chǎn)維護機制、加強政治研究等策略來解決。保障性租賃住房是國家的戰(zhàn)略重點，是人民的生活需要，平臺公司做好保障性租賃住房的運營管理不僅可以提高自身的管理效率，更能為群眾提供更加便捷、高效的服務(wù)體驗。

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（作者簡介：何俊，成都城投資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司資產(chǎn)運營部副部長、中級經(jīng)濟師）