房屋租賃合同關系中消防安全責任的界定標準

摘 要：涉租賃型火災事故財產損害賠償糾紛案件中，應全面把握房屋租賃關系中雙方當事人權利義務，正確判斷租賃合同中消防安全責任條款的效力。雖然部分租賃合同中存在由承租人承擔火災事故全部責任的約定，但出租人作為物業所有權人和消防安全責任制主體，其對于租賃房屋以及公共管理區域仍負有安全管理職責，該約定無法產生當然免除其需承擔的消防安全責任的效力。當出租人未履行房屋維護義務時，應對火災后果承擔一定責任。

關鍵詞：房屋租賃合同 火災事故 消防安全 侵權責任

2023年，云南省檢察機關成功辦理了一起火災事故財產損害賠償糾紛民事抗訴案。該案原審中，人民法院依據房屋租賃合同中關于安全用電、用火責任概由承租人承擔的約定，判令承租人房屋電氣線路故障引發的火災事故損害賠償責任由承租人全部承擔，忽視了房屋出租人就消防安全公共責任的承擔。經檢察機關監督，法院改變了原判決，維護了司法公正，推動了消防安全責任制在當地規范運行。

一、基本案情及辦案過程

羅某、劉某分別承租某供銷社的一、二樓房屋。承租的房屋系老舊房屋，電氣線路老化。2019年1月，某供銷社發生火災事故，羅某、劉某承租的房屋均被燒毀。火災認定書載明：起火部位位于該供銷社房屋二層倉庫從東向西第五間中部（劉某承租的房屋內），排除放火、小孩玩火、雷擊、生產生活用火不慎、吸煙、自燃等引發火災的可能，不能排除電氣線路故障引發火災的可能。火災燒毀該供銷社土木結構房屋537.4平方米，燒毀租戶羅某等租戶的家具成品等，直接經濟損失49萬余元，其他財產損失1.3萬元。

火災發生后，經羅某起訴，一審法院認為根據劉某與某供銷社簽訂租房協議的約定及公安消防部門對此次發生火災事故的事實和起火原因的認定，某供銷社發生此次火災事故責任在劉某，因此給羅某造成的損失應當由劉某承擔賠償責任，故判決由劉某承擔羅某的損失。劉某上訴，二審法院認為，本案不屬于特殊侵權，不適用推定責任原則，判決駁回劉某的上訴，維持原判。劉某向省高級人民法院申請再審被駁回后，向檢察機關申請監督。

云南省檢察機關受理本案后，重點對以下問題進行審查：一是供銷社既是消防安全責任狀簽訂單位，又是房屋出租人，在火災事故中是否存在過錯。二是民事侵權案件中能否僅依據載明“起火原因不明”的火災認定書來確定賠償責任。檢察機關根據審查情況制定調查方案，兩次到案發當地詢問雙方當事人，走訪火災發生時在場人員，調閱公安機關火災發生時的視頻資料，并對火災發生現場進行實地勘查。綜合調查情況，向公安消防部門核實相關情況并就火災認定書的專業知識進行咨詢，公安消防部門出具的《關于某縣某鎮胡廣坡19號1·20火災事故調查的情況說明》載明，關于本案的事故責任，某供銷社作為房屋的所有權人，劉某作為房屋的承租人，在生產經營過程中均未完全履行消防安全責任。經審查，檢察機關認為，一審、二審法院根據雙方當事人的合同約定，認為免除出租方消防安全責任的約定只要是當事人的真實意思表示，該約定就有效，出租人就不再受一般原則的約束，無需對租賃物進行管理維修及履行消防安全責任，屬于適用法律確有錯誤，遂依法提出抗訴。

2023年9月，法院最終采納抗訴意見作出再審判決，認定出租人與承租人在此次火災事故中過錯程度相當，過錯分別為50%，應分別承擔起過錯相當的責任。案件改判后，檢察機關向相關部門制發做好消防安全的檢察建議，相關單位及時整改，對全縣的供銷社網點消防安全隱患進行了排查和隱患整改。

二、房屋租賃法律關系中消防安全責任的審查要點

本案是租賃房屋發生火災事故后，被侵權人要求損害賠償的侵權糾紛案件。因火災事故侵權具有不同于其他侵權類型的特殊性，檢察機關在辦理此類案件中，應正確理解火災侵權責任認定標準，全面把握房屋租賃關系中雙方當事人權利義務，正確判斷租賃合同中消防安全責任條款的效力。

（一）“起火原因不明”時，應綜合全案證據判定侵權責任中的“火災原因”

經對比火災事故認定書中載明的“起火原因”與侵權責任中的“火災原因”可知，火災事故認定書中的“起火原因”是，公安消防部門運用科學技術手段及方法作出的一種火災勘驗學上的概念，而侵權責任中的“火災原因”則是司法機關通過運用民事法律上的因果關系原理對發生火災的原因在法律意義上的原因認定，二者屬性不同。在法律依據上，火災事故認定書中的起火原因是依據《火災事故調查規定》，而侵權責任上的“火災原因”認定的法律依據是《民法典》等民事法律法規。因此，火災事故認定書中的起火原因并不等同于侵權責任中的火災原因。

鑒于法律意義中的“火災原因”是一種對法律事實的高度蓋然性的判斷，而并非是對客觀事實的確定性判斷，在“起火原因”不明的情況下，司法機關完全可以根據火災事故認定書中載明的起火時間、起火點及起火部位等內容，結合案件的其他證據材料，通過運用民事法律上的因果關系理論，綜合認定火災原因。

本案根據《火災事故認定書》載明，起火部位位于劉某承租的房屋內，起火原因以排除法排除了放火、小孩玩火、雷擊等自然及外力因素，因此，室內電氣線路故障成為了導致案涉火災事故可能的唯一原因，結合鑒定機構對公安消防部門在火災現場提留的電線殘留物“有過電流形成的熔化痕跡”的鑒定意見，以及檢察機關調查核實的情況可以佐證室內電線故障存在的事實，從民事訴訟“高度蓋然性”證明標準出發，可認定此次火災原因是基于劉某承租的房屋內的電氣線路故障引發，由此，劉某對本次火災造成的損害后果確實負有責任。同時，供銷社作為房屋出租方，若其在租賃關系中存在違反法定或約定的合同義務，其責任并不能因“起火原因不明”而予以免除。

（二）全面把握房屋租賃關系中雙方當事人權利義務

房屋租賃合同作為雙務、有償合同，原則上可以準用買賣合同中的瑕疵擔保責任規定，因此我國《民法典》第708條延續了原《合同法》第216條中關于出租人的瑕疵擔保責任的規定，即出租人負有在合同期限內保障房屋可用于合同約定的用途的義務。“在租賃物交付時，特別是在使用租賃物過程中，租賃物未達到、不符合、偏離或喪失約定用益狀態的情形時有發生，此際，出租人需要通過維修租賃物，使租賃物維持或恢復約定的用益狀態。”［1］值得注意的是，在司法實踐中“租賃物”在房屋租賃合同關系中，不僅包含“房屋”這一建筑物本身，亦應包含房屋所附屬的水、電、消防安全設施等，其均需在租賃房屋交付時及在租賃期限內保持符合合同約定用途的用益狀態。

本案中租賃房屋在租賃關系成立時屬于老舊房屋狀態，存在電氣線路老化問題，且未進行消防驗收，存在可能危及承租人生命安全的風險，因此作為房屋出租方的供銷社需承擔租賃房屋的瑕疵擔保責任，且該瑕疵擔保責任并不因租賃房屋的交付使用及租賃期限的存續狀態而消滅。在租賃房屋未滅失狀態下，供銷社需承擔租賃房屋的維修、維護義務，以消除租賃房屋可能導致的危險狀態，使租賃房屋能夠實現合同約定的使用、收益價值。在租賃房屋因其自身原因導致滅失時，作為房屋出租方的供銷社因未履行前述義務，具有一定的過錯，應當承擔一定的損失賠償責任。

（三）消防安全責任不能以合同約定方式予以規避

隨著各類用電設備在日常生活中的普遍運用，火災事故風險也相應增多。為提高公共消防安全水平，預防火災和減少火災危害，保障人民群眾生命財產安全，我國實行消防安全責任制。除《消防法》外，《消防安全責任制實施辦法》及公安部《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》均對于機關、團體、企業、事業等單位應承擔的消防安全責任作出了明確規定。在這樣的背景下，我們需要進一步分析，在租賃關系存續期間，因劉某承租的房屋原因引起火災造成其他當事人的損失時，租賃合同中約定當出現火災事故時由承租人承擔全部責任的內容，能否產生當然免除所有權人某供銷社應承擔的消防安全責任的效力？

從消防安全責任的性質分析，《消防法》第16條以列舉方式規定了機關、團體、企業、事業等單位應當履行的各項消防安全職責，《消防安全責任制實施辦法》第4條則明確了單位消防安全主體責任。公安部《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》第8條規定了租賃情形下，產權單位及承租單位的消防安全職責。與此同時，基于消防工作的社會化屬性及消防安全所附公共安全屬性，承租人與出租人雖可通過合同約定明確各方的消防安全責任，但出租人作為物業所有權人時，其對于租賃房屋以及公共管理區域仍負有監督管理職責。因此，出租人雖可通過合同約定的形式適當減輕或轉移自身的消防安全責任，但無法當然免除其需承擔的消防安全責任。根據《民法典》合同編理論，合同中的免責條款在尊重合同自由的同時，要求不能違背社會公共利益。現實中，為了規避安全責任，有些出租人在合同中加入免責條款，或者約定風險概由承租人承擔，或者約定風險由中介機構承擔，這些條款都不應得到法院的支持。［2］在火災引發的財產損害賠償案件中，對于存在過錯的侵權行為人，無論是出租人還是承租人，只要其存在過錯，導致了火災事故發生，均可能需要承擔侵權責任。因此，劉某與某供銷社之間的合同約定并不能當然免除某供銷社應承擔的消防安全責任。

三、火災侵權責任糾紛高質效辦案的檢察思路

（一）用好調查核實權，深入分析事故發生原因

在火災事故引起的財產損害賠償責任糾紛案件中，基于火災事故發生原因的復雜性，在消防機構基于技術手段等原因導致無法明確具體起火原因時，檢察機關應用好調查核實權，從在案證據審查向全案證據審查轉變。本案中，檢察機關在火災事故認定書載明的起火原因不明的情況下，為進一步查明火災原因，采取了以下調查核實措施，證實了因承租人及出租人均未能履行消防安全責任導致租賃房屋因電氣線路故障引發火災的事實：

一是調取相關書證。檢察機關通過調取《火災事故認定書》《火災現場勘驗筆錄》《司法鑒定意見書》《火災現場照片》并進行現場勘查，證實本案火災事故基本情況為：供銷社房屋二層倉庫從東向西第五間中間（劉某所承租的房屋）發生火災，起火部位位于該區域，火災原因可排除放火等人為及自然原因，不能排除電氣線路故障原因。

二是詢問相關當事人、證人并進行現場勘查。某供銷社負責人在接受檢察機關詢問中表示，某供銷社沒有安排專人負責安全檢查，僅在收取水電費時順便檢查，但并未留存相關資料。同時查明，案涉房屋屬于建蓋于上世紀80年代的磚木結構房屋且未經消防驗收，某供銷社僅在2015年對房屋外圍電線線路進行整改，此后4年均未進行防火檢查，也未提醒督促承租人自行更換電線線路。因此，某供銷社在房屋租賃合同履行過程中并未負起應有的監督責任。

三是走訪并咨詢公安消防部門。檢察機關通過至火災事故所在地的公安消防部門核實相關情況，該公安消防部門向檢察機關出具《關于某縣某鎮胡廣坡19號1·20火災事故調查的情況說明》載明，某供銷社作為房屋的所有權人，劉某作為房屋的承租人，在生產經營過程中均未完全履行《消防法》第16條所規定的責任。

（二）合理認定火災事故責任中的賠償義務主體

鑒于我國并未將火災事故作為特殊侵權類型進行規定，因此在判定本案中應承擔火災事故責任的賠償義務主體時，應適用過錯責任的歸責原則，并結合案件實際情況，根據過錯責任的構成要件進行綜合判定：

一是基于火災發生在劉某承租期間，其負有采取防范措施以確保房屋安全使用的合同義務，本案在案證據尚不足以證明該起火原因屬于不可歸責于承租人的自身原因或不可抗力等原因形成，公安消防部門亦明確不能排除劉某租賃房間電氣線路故障引發火災的可能，故可認定承租人劉某未能對房屋的基本安全盡到合理的保障義務，對案涉火災的發生具有過錯。但消防部門同時也排除放火、小孩玩火等引發火災的可能，故本案火災并非劉某一方不當行為引起，其過錯只應限定在一定程度范圍內。

二是《民法典》《消防法》等法律規定賦予了建筑物的所有者、管理者，尤其是企業、事業等單位當作為建筑物的所有者、管理者時，對其所使用、管理的建筑物需承擔一定的消防安全職責，其需積極采取防火檢查等措施，履行消除火災隱患，確保消防安全等義務。在出租租賃房屋時，對承租人的防范和注意義務負有督促義務，并需承擔相應的管理和安全保障義務。因此，在某供銷社因違反前述法律規定導致火災事故發生時，其作為出租方亦存在過錯，此時，人民法院應結合租賃合同雙方在義務范圍內的過錯程度確定損害賠償責任的各方分擔比例。

（三）積極參與社會治理，維護城鎮消防義務

辦理火災引發的侵權責任糾紛案件要注重結合辦案推動解決案件背后的火災隱患防范問題，助推相關職能部門履職，防患于未然，有效保護公共財產、維護公共安全。在本案辦理中，檢察機關發現鳳慶縣供銷合作社聯合社管理的供銷點房屋多數建造年代久遠，以磚木和土木結構為主，用電線路老化問題普遍存在，極易引發火災。省檢察院在辦理完抗訴案件后，將發現的問題線索移交給屬地檢察院，屬地院結合辦案和調研發現的問題進行分析研判、總結提煉，向相關部門制發檢察建議，建議相關部門積極預防、消除安全隱患，做好普法宣傳，提高公眾防火責任意識；協同治理，推動相關單位對某縣全域所有供銷社網點開展拉網式火災隱患排查整治，形成各部門聯動、齊抓共管的群防群治格局；常態化治理，定期開展巡查。收到檢察建議后，相關單位對全縣的供銷社網點消防安全隱患進行了排查，督促供銷社點完成了消防安全隱患整改，有效防范城鎮火災隱患。

檢察機關通過抗訴本案，不僅在于監督糾正個案，維護申請人合法權益，更是在傳遞一種理念，民事審判不應被合同表面約定及《火災認定書》左右，陷入唯約定論的誤區。要結合案件事實，綜合分析火災發生原因。高質效辦好每一個民事檢察監督案件，積極回應群眾關切，不僅要求我們要對案件事實作出精準認定，同樣也要對法律適用作出精準認定，更應強化案件的示范作用，通過個案監督促進社會治理類問題解決，讓市場主體充分擔起消防安全責任，辦理一案解決一類法律問題，體現檢察機關以人民為中心、以檢察履職促進社會治理的擔當。