數據驅動審計：以大型國企物業出租案例剖析數據分析方法的應用與啟示

0 引言

隨著信息技術的飛速發展，數據已成為企業運營的核心資源。在審計領域，數據分析方法的應用成為提升審計效能的重要手段。本文以某大型國企集團的物業出租問題審計案例為切入點，深入剖析數據分析方法在審計實踐中的應用，旨在揭示其對于提高審計效率、挖掘問題線索、確保審計質量的重要作用。

1文獻回顧

數據驅動審計，是指運用數據分析、挖掘和處理技術來輔助審計工作。這一方法的核心在于通過收集、整合、清洗、分析和可視化數據，更快捷、準確地發現風險和異常，提高審計效率和精度。與傳統審計方法主要依賴手工抽樣和檢查相比，數據驅動審計具有

顯著的優勢。

在理論層面，學者對數據驅動審計進行了深人探討。鄭偉等[]詳細探討了大數據環境下數據式審計模式的構建和應用，強調其處理大量數據并挖掘潛在風險的能力。同時，王雷和劉斌2通過實例分析，發現跟蹤審計對推動政策實施和揭示風險的重要作用。裘家瑜和王帆[3則研究了政策跟蹤審計的工作流程和評價體系，對數據審計有借鑒意義。聞豪4從分析金融大數據審計的趨勢和挑戰角度出發，提出了利用現有審計信息化基礎優勢、加快金融審計創新步伐、強化政策落實和風險識別等建議，并強調了大數據審計人才培養的重要性。

在實踐層面，浙江省、山東省、海南省等審計廳利用大數據技術，顯著提升了審計工作效率和覆蓋面。如浙江省審計廳在經濟責任審計項目中作業時間縮短近1/3；山東省審計廳在自然資源資產審計項自中疑點準確率達 60% 以上，充分證明了數據驅動審計的有效性和優越性。楊柳[5分析了大數據環境下審計工作思維和審計技術方法的調整需求，指出審計質量的提升需要借助大數據工具得以實現，從風險導向審計的初期、過程和結果3個方面著手，引入大數據加強風險的識別、評估與應對，最終實現審計質量的提升。陶文麗[探討了大數據背景下增值型內部審計的挑戰與機遇，提出了重視信息系統審計、提高內審人員的職業自豪感以及加強內審人才的培養和引進等發展路徑。

綜上所述，數據驅動審計已在理論和實踐層面取得顯著成果，未來將在審計領域發揮更重要作用，并與其他領域研究相結合，形成更多元化、深入的研究方向。

2 研究方法

本文采用單案例研究的方法，結合數據驅動審計程序，基于某大型國企集團A的物業出租審計案例為實例進行分析，深入剖析了數據分析方法在審計實踐中的應用。具體研究方法包括：文獻回顧與理論梳理、案例分析、數據統計處理、審計分析等方法的具體應用。

本文選擇大型國有企業集團為案例研究的樣本企業，其原因是這些企業在國家經濟中具有代表性和影響力，是行業發展的領軍者，其經營策略和管理模式具有示范效應。同時，大型國有企業集團組織結構復雜，業務板塊多元，為研究提供了豐富的素材。而且，作為政策導向和改革的前沿陣地，研究這些企業可以深人了解國家經濟政策的實施效果和改革實踐。此外，大型國有企業信息披露制度完善，公開資料豐富，便于研究者進行深入分析。綜上所述，選擇大型國有企業集團作為案例研究樣本，既有助于理論與實踐的結合，也能為其他企業提供寶貴經驗，推動整個行業的持續健康發展。

之所以選擇市屬國企A集團為案例研究的樣本企業，是因為該企業歷史悠久，具有國有企業的綜合代表性，同時具有制造、物業出租等多種業務，實現了業務多元化經營，選擇該企業進行研究，具有較高的研究價值。綜上所述，本文通過案例研究法，結合數據分析方法，對某大型國企集團的物業出租問題進行了深入剖析，展示了數據驅動審計在審計實踐中的應用與啟示。

3案例企業基本情況

市屬國企A集團作為一家歷史悠久的大型制造業企業集團，擁有42家下屬企業和大量物業資產，所持有的物業資產涵蓋廠房、住宅、辦公、商場、物流倉、幼兒園、倉庫和超市等多種類型。近年來，隨著集團業務不斷拓展，物業出租業務已成為其重要收入來源之一。在接受審計監督過程中，A集團的物業出租業務被審計組列為重點關注對象。審計組發現，A集團的物業數量眾多、價值巨大，但管理模式相對落后，大部分物業仍由各下屬產權企業自行管理，存在較高的管理風險。因此，審計組決定重點檢查A集團物業出租過程中是否存在利益輸送等違規行為。

4 審計方案設計

針對A集團物業出租業務的復雜性和風險性，審計組從風險評估、確定重點、具體步驟與方法3個方面制定了詳細的審計方案。

4.1 初步風險評估與了解

審計組首先對A集團的物業出租管理相關內部控制環節及關鍵控制點進行了深入了解和測試。通過訪談、查閱文件等方式，審計組發現A集團的物業數量龐大、價值較高，但管理模式相對陳舊，缺乏現代化的信息管理系統。同時，大部分物業的出租決策和管理權分散在各下屬產權企業手中，導致集團層面難以對物業出租業務進行統一監管和有效控制。

4.2 確定審計重點與方向

基于初步風險評估的結果，審計組確定了審計的重點和方向。具體而言，審計組將重點關注以下3個方面：一是物業出租流程的合規性，包括是否按照規定的程序進行招租、評估、審批等；二是物業出租價格的合理性，包括是否低于市場指導價或存在其他形式的利益輸送；三是物業出租合同的履行情況，包括是否存在合同違約、欠繳租金等問題。

4.3制定具體審計步驟與方法

為了高效、準確地開展審計工作，審計組制定了以下具體審計步驟與方法：一是調查物業整體情況，通過收集和分析A集團及其下屬企業的物業出租合同、租金繳納記錄、物業評估報告等資料，全面了解物業出租的整體情況；二是調查承租方背景，通過查閱承租方的工商登記信息、財務報表、信用記錄等資料，了解承租方的背景信息和經營狀況；三是確定風險物業范圍，基于物業整體情況和承租方背景的調查結果，篩選出存在潛在風險的物業進行重點關注；四是分析風險物業的異常情況，通過對比風險物業的出租價格、合同條款等與市場水平或集團內部標準的差異，分析是否存在違規出租或欠繳租金等異常情況；五是多維度全面分析，運用數據分析方法，從物業經營企業、物業承租方等多個維度對風險物業進行深入分析，挖掘潛在的問題線索；六是收集市場行情信息，通過市場調研、咨詢專業機構等方式，收集風險物業所在區域的租賃市場行情信息，為測算違規出租物業的租金市價差異提供數據支持；七是判斷線索價值，基于以上分析結果，結合物業實際情況，判斷問題線索的價值和重要性，為后續調查取證提供方向。

5審計分析方法的具體應用

5.1 欠繳租金物業調查

為了解A集團物業出租的整體情況，審計組首先通過談話、調查表等方式對A集團的物業進行了全面調查。調查內容涵蓋物業承租方的背景信息、租金繳納情況、欠繳租金原因等多個方面。通過調查，審計組發現A集團存在大量欠繳租金的物業，且涉及金額巨大。針對這一情況，審計組立即展開了進一步調查。

調查過程中，審計組發現相關經辦人員已采取多種手段進行催收追繳，并取得了顯著成效。大部分欠繳租金的物業已收回管理權，剩余少數物業也已通過簽訂補充協議、法律起訴等方式保護公司權益。從這一調查結果來看，A集團在物業出租過程中對于欠繳租金的管理未存在疏于履職情況。然而，審計組并未因此放松警惕，而是繼續深入調查其他潛在的風險點。

5.2 風險物業合規性分析

在了解物業整體情況的基礎上，審計組進一步從物業出租的合規性角度展開了深人分析。重點關注了由外部企業或自然人承租的高風險物業。通過對這些物業的出租過程、合同條款、租金價格等方面的審查，審計組發現A集團存在大量違規出租行為。

為了更直觀地展示A集團物業出租違規問題的分布情況，審計組編制了《違規出租物業清單》和《物業出租違規類型分布表》（見表1）。通過分析這些表格，審計組發現A集團的違規出租問題主要集中在以下幾個方面：一是未評估出租且低于政府指導價（或市價）確定招租租金底價；二是未按要求公開招租；三是未按評估價確定招租租金底價。這些問題均存在較大的利益輸送嫌疑，因此審計組決定將以上問題作為重點調查方向。

5.3分維度分析問題物業集中度

為了深入挖掘潛在的問題線索，審計組進一步從“物業經營企業”和“物業承租方”兩個維度對問題物業進行了深入分析。

5.3.1物業經營企業分析

審計組首先對單家物業經營企業的問題物業數量、面積、租金等數據進行了統計和分析。通過對比各企業的違規情況，審計組發現了一些高風險物業經營企業。這些企業的問題物業數量多、面積大、租金低，存在較大的利益輸送嫌疑。針對這些企業，審計組決定進行進一步深入調查。

為了更直觀地展示高風險物業經營企業的分布情況，審計組編制了《高風險物業經營企業分析表》（見表2）。該表格詳細列出了每家高風險企業的經營情況、違規出租物業的數量、面積、租金等關鍵信息。通過這張表格，審計組可以清晰地看到哪些企業在物業出租過程中存在較大的風險和問題。

5.3.2物業承租方分析

除了對物業經營企業進行分析外，審計組還對承租方進行了深入分析，重點關注了承租方為民營企業或外部自然人的風險物業。通過對這些物業的承租方背景、租賃面積、租金價格等方面的審查，審計組發現了一些高風險承租方。這些承租方租賃的物業數量多、面積大、租金低，且存在較大的利益輸送嫌疑。

為了更直觀地展示高風險承租方的分布情況，審計組編制了《高風險承租方分析表》（見表3）。該表格詳細列出了每家高風險承租方的承租情況、租賃面積、租金價格等關鍵信息。同時，審計組還根據這些信息計算了問題物業的租金市價差異和利益空間，為后續的深人調查提供了有力的數據支持。

5.4進一步深入核查與線索挖掘

經過以上步驟的分析和篩選，審計組已經確定了一些高風險物業經營企業和承租方作為重點調查對象。為了進一步挖掘潛在的問題線索，審計組采取了以下審計方法：

5.4.1深入調查高風險承租方背景

審計組通過工商登記信息查詢了高風險承租方的法人、股東、高管等信息，并對比分析了這些信息的關聯性。通過這一步驟，審計組發現了一些承租方之間存在明顯的關聯關系，這些關聯方通過不同的企業或個人租賃了多處物業，存在較大的利益輸送嫌疑。

5.4.2測算租金市價差異與分析利益空間

針對高風險承租方租賃的問題物業，審計組收集了周邊的租賃市場行情信息，并對比了這些物業的實際租金價格與市場價格之間的差異。通過這一步驟，審計組發現了一些物業的實際租金價格遠低于市場價格和政府指導價，個別物業甚至低至政府指導價的48% 。這些物業存在明顯的利益輸送嫌疑，因此審計組決定將其作為重點調查對象進行深入調查。

5.4.3追溯檢查流程審批材料

為了進一步核實高風險物業經營企業和承租方的違規行為，審計組追溯檢查了相關的流程審批材料。通過審查這些材料，審計組發現了一些違規審批、虛假申報等問題。同時，審計組還確定了具體的經辦人、審批人等關鍵要素，為后續的調查取證提供了有力的證據支持。

6 審計結果

經過一系列深入細致的審計工作，審計組最終確認了A集團在物業出租過程中存在多項違規出租行為。這些行為包括未有效監管承租人擅自轉租行為、未按要求公開招租、違規出租物業總價值高且未經評估出租且出租價格大幅低于周邊物業市場價格和政府指導價、未按規定約定租金遞增條款、未按規定履行內部決策審批程序以及合同租期逾期承租人仍在經營等。這些違規行為不僅違反了國家相關法律法規和集團內部管理制度，也嚴重損害了集團的利益和聲譽。

針對以上審計結果，審計組提出了以下建議：一是加強物業出租管理的內部控制制度建設，完善相關審批流程和監管機制；二是加強對物業出租價格的評估和監督工作，確保出租價格合理、公正；三是加強對承租方的背景調查和信用評估工作，防范潛在的風險隱患；四是加大對違規行為的查處和懲罰力度，形成有效的震懾和警示作用。

7案例啟示

審計人員深刻認識到數據分析方法在審計實踐中的重要作用，并從中得出了以下幾點有益啟示：

7.1數據驅動審計，提升效率與質量

數據分析方法在審計中的應用顯著提高了審計工作的效率和質量。通過收集和分析大量的物業出租合同、租金繳納記錄、物業評估報告等數據，審計組能夠全面、快速地了解物業出租的整體情況，準確識別潛在的風險點，為后續的調查取證提供有力的數據支持。這充分證明了數據驅動審計在現代審計中的重要性。

7.2多維度分析，挖掘潛在問題

審計組在審計過程中，不僅關注了物業出租的整體情況，還從“物業經營企業”和“物業承租方”兩個維度進行了深入分析。這種多維度分析的方法有助于挖掘潛在的問題線索，發現單一維度下難以察覺的違規行為。因此，在審計實踐中，應注重運用多維度分析的方法，以更全面、深入地揭示問題。

7.3 重視風險評估，確定審計重點

在審計方案設計階段，審計組對被審企業的物業出租管理相關內部控制進行了深入了解和測試，并基于風險評估的結果確定了審計的重點和方向。這種以風險評估為導向的審計方法有助于審計組集中精力關注高風險領域，提高審計的針對性和有效性。

7.4強化內部控制，防范管理風險

審計結果顯示，被審企業在物業出租過程中存在多項違規出租行為，這與其內部控制制度的缺失和不完善密切相關。因此，企業應加強內部控制制度建設，完善相關審批流程和監管機制，確保各項業務的合規性和規范性。同時，審計部門也應加強對內部控制的審計和評估，及時發現和糾正存在的問題。

7.5加強監管與懲罰力度，形成有效震懾

對于審計中發現的違規行為，企業應依法依規進行查處和懲罰，形成有效的震懾和警示作用。這不僅有助于維護企業的利益和聲譽，還能促進整個行業的健康發展。同時，監管部門也應加強對企業的監管和指導，推動企業建立健全的內部控制和風險管理機制。

8結語

綜上所述，數據分析方法在審計實踐中的應用具有顯著的優勢和重要性。通過科學、合理的審計方案設計、多維度的問題分析以及嚴格的內部控制和監管措施，可以有效地揭示和防范潛在的風險和問題，提升審計工作的效率和質量。

參考文獻

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[3］裘家瑜，王帆．我國政策跟蹤審計的實踐研究：基于6個審計項目[J].當代經濟，2017（26）：132-133.

[4]聞豪．大數據驅動智慧審計：金融大數據審計趨勢和挑戰[J].財會學習，2022（2）：114-116.

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[6］陶文麗．大數據背景下增值型內部審計發展路徑研究［J].會計師，2021（20）：83-84.

收稿日期：2024-12-19

作者簡介：

宮玉環，女，1984年生，本科，會計師、國際注冊會計師、注冊稅務師，主要研究方向：內部控制及風險防范、國有企業內部審計、審計結果作用與整改。

黎占露，男，1981年生，碩士，正高級審計師、高級會計師、國際注冊內部審計師（CIA）、國際信息系統審計師（CISA）澳大利亞公共會計師協會資深公共會計師（FIPA）英國注冊財務會計師公會資深財務會計師（FFA），主要研究方向：風險管理、審計、內部控制、管理體系建設。