房地產(chǎn)公司財務(wù)總監(jiān)在項目全周期成本管控中的關(guān)鍵作用探討

房地產(chǎn)行業(yè)已進入精細化運營階段，成本管控能力成為企業(yè)核心競爭力。作為企業(yè)高管層與項目團隊的橋梁，財務(wù)總監(jiān)在項目全周期成本管控中承擔(dān)著統(tǒng)籌規(guī)劃、過程監(jiān)督、風(fēng)險防控等重要職責(zé)。然而，目前財務(wù)總監(jiān)在項目成本管控中的定位不夠清晰，管理機制不夠完善，跨部門協(xié)同效率不高，導(dǎo)致成本管控效果不盡理想。深入研究財務(wù)總監(jiān)在項目成本管控中的關(guān)鍵作用，探索有效的管理機制和實踐路徑，對提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益具有重要的現(xiàn)實意義。

一、財務(wù)總監(jiān)參與項目成本管控的主要環(huán)節(jié)

財務(wù)總監(jiān)全程參與房地產(chǎn)項目各個階段的成本管控工作，需要根據(jù)不同階段的特點采取相應(yīng)的管控措施。從投資決策到竣工結(jié)算，財務(wù)總監(jiān)通過統(tǒng)一規(guī)劃、分段把控、全程監(jiān)督等方式，確保項目成本管理的有效性。具體來看，財務(wù)總監(jiān)在項自全周期的各個階段都承擔(dān)著不同的職責(zé)。

（一）投資決策階段

財務(wù)總監(jiān)在項目投資決策階段承擔(dān)著關(guān)鍵職責(zé)，需通過深入的市場調(diào)研為投資決策提供數(shù)據(jù)支撐。在項目可行性研究階段，財務(wù)總監(jiān)組織團隊對目標(biāo)地塊所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場狀況、競品價格、目標(biāo)客群購買力等進行詳盡分析，并結(jié)合企業(yè)自身的開發(fā)經(jīng)驗和財務(wù)實力進行投資回報測算[]。針對地價、綜合建安成本、各項費用等關(guān)鍵指標(biāo)，財務(wù)總監(jiān)需設(shè)定科學(xué)的測算標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建動態(tài)的財務(wù)測算模型，對項目的銷售收入、開發(fā)成本、費用支出等進行多情景預(yù)測。同時，財務(wù)總監(jiān)要綜合考慮企業(yè)整體資金狀況，設(shè)計合理的融資方案，平衡融資成本與資金需求，為投資決策提供全面的財務(wù)分析依據(jù)。

（二）規(guī)劃設(shè)計階段

規(guī)劃設(shè)計階段是項目成本形成的關(guān)鍵階段，財務(wù)總監(jiān)需要從經(jīng)濟性角度對設(shè)計方案進行把控。基于投資決策階段確定的目標(biāo)成本，財務(wù)總監(jiān)要制定詳細的分項成本限額，并將其分解到地下工程、主體結(jié)構(gòu)、機電安裝、外立面、園林景觀等各個單體和系統(tǒng)[。在方案設(shè)計評審過程中，財務(wù)總監(jiān)需重點關(guān)注戶型面積、公攤比例、地下車庫面積等與銷售收益直接相關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，提出優(yōu)化建議。針對重點部位和系統(tǒng)，財務(wù)總監(jiān)要組織設(shè)計、成本、采購等部門進行限額設(shè)計論證，綜合平衡技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與成本控制要求，確保設(shè)計成果既滿足市場需求又符合成本目標(biāo)。

（三）招采合約階段

招采合約階段是項目成本鎖定的重要環(huán)節(jié)，財務(wù)總監(jiān)通過制定科學(xué)的招標(biāo)策略和合同條款來控制成本。招標(biāo)前，財務(wù)總監(jiān)需組織編制詳細的工程量清單和招標(biāo)控制價，并根據(jù)市場行情合理確定各專業(yè)分包的規(guī)模和標(biāo)段劃分。在招標(biāo)文件編制過程中，財務(wù)總監(jiān)要重點審核合同計價方式、付款條件、質(zhì)保金比例等商務(wù)條款，設(shè)置合理的競爭機制。對于重大分包工程，財務(wù)總監(jiān)需全程參與供應(yīng)商評審，從履約能力、資金實力、過往業(yè)績等維度進行綜合評估。在合同談判階段，財務(wù)總監(jiān)要把控合同結(jié)算方式、材料調(diào)差、變更簽證等關(guān)鍵條款的設(shè)置，防范合同執(zhí)行過程中的成本風(fēng)險。

（四）施工建設(shè)階段

施工建設(shè)階段是成本管控最為復(fù)雜的階段，財務(wù)總監(jiān)需建立動態(tài)的成本監(jiān)控體系。針對已簽訂的各類合同，財務(wù)總監(jiān)要制定詳細的付款計劃，統(tǒng)籌安排工程款、材料款等大額支付，確保資金使用效率。在施工過程中，財務(wù)總監(jiān)需定期組織成本分析會議，跟蹤實際成本與目標(biāo)成本的偏差，并督促項目團隊采取糾偏措施。對于設(shè)計變更和工程簽證，財務(wù)總監(jiān)要建立嚴(yán)格的審批流程，組織專業(yè)人員對變更必要性和造價影響進行評估，控制成本增量。此外，財務(wù)總監(jiān)還需關(guān)注工程進度與付款進度的匹配性，防范施工單位資金鏈斷裂風(fēng)險。

（五）竣工結(jié)算階段

竣工結(jié)算階段是項目成本管理的收官階段，財務(wù)總監(jiān)要通過嚴(yán)格的結(jié)算審核實現(xiàn)成本目標(biāo)。在工程竣工后，財務(wù)總監(jiān)需組織專業(yè)團隊對各分部分項工程量進行現(xiàn)場核實，審核施工單位上報的結(jié)算資料，確保工程量計算準(zhǔn)確、造價計算合理。針對施工過程中的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證，財務(wù)總監(jiān)要逐項審核其合規(guī)性和必要性，并按照合同約定的方式進行價款調(diào)整。在結(jié)算過程中，財務(wù)總監(jiān)要統(tǒng)籌平衡各方利益，妥善處理爭議事項，既要維護公司權(quán)益，又要保持與優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商的長期合作關(guān)系。完成結(jié)算后，財務(wù)總監(jiān)需組織項目成本總結(jié)，分析成本控制得失，完善成本管理體系。

二、財務(wù)總監(jiān)在項目成本管控中的重要作用

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，項目成本管控的難度不斷加大，財務(wù)總監(jiān)的角色定位和職責(zé)邊界也在不斷拓展。作為企業(yè)高管團隊的重要成員，財務(wù)總監(jiān)在項目成本管控中發(fā)揮著多重作用，不僅要把控項目全局，更要協(xié)調(diào)各方資源，防范各類風(fēng)險，實現(xiàn)價值創(chuàng)造。

（一）統(tǒng)籌全局的戰(zhàn)略把控作用

財務(wù)總監(jiān)通過專業(yè)的財務(wù)分析和建議，協(xié)助公司高層進行項目成本的戰(zhàn)略把控。在項目開發(fā)前期，財務(wù)總監(jiān)需結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和市場形勢，對成本控制標(biāo)準(zhǔn)提出建議方案，配合公司管理層將戰(zhàn)略目標(biāo)轉(zhuǎn)化為具體的成本指標(biāo)。針對不同業(yè)態(tài)和產(chǎn)品線，財務(wù)總監(jiān)從財務(wù)角度提供成本結(jié)構(gòu)分析，識別重點管控環(huán)節(jié)和關(guān)鍵指標(biāo)。在項目運營過程中，財務(wù)總監(jiān)持續(xù)關(guān)注宏觀經(jīng)濟環(huán)境、行業(yè)政策、市場供需等外部因素變化，為動態(tài)調(diào)整成本管理策略提供決策依據(jù)。同時，財務(wù)總監(jiān)通過對項目各階段的成本數(shù)據(jù)進行系統(tǒng)分析，為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供專業(yè)的財務(wù)分析支持。財務(wù)總監(jiān)還需要定期向管理層匯報項目成本執(zhí)行情況，分析成本偏差原因，提出改進建議，確保項目成本管理始終圍繞企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)開展。此外，財務(wù)總監(jiān)要加強與相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)，推動建立健全成本管理相關(guān)制度，為項目的戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)提供制度保障。

（二）跨部門的協(xié)調(diào)整合作用

財務(wù)總監(jiān)作為成本管控的重要參與者，發(fā)揮著跨部門溝通協(xié)調(diào)的關(guān)鍵作用。通過參與部門協(xié)調(diào)會議，財務(wù)總監(jiān)與設(shè)計、成本、工程、采購等部門進行充分溝通，促進各部門對成本目標(biāo)形成共識。在重大成本事項決策過程中，財務(wù)總監(jiān)從財務(wù)角度提供專業(yè)意見，協(xié)助平衡各方訴求。針對部門間的協(xié)作問題，財務(wù)總監(jiān)提出優(yōu)化建議，推動提高跨部門協(xié)作效率。財務(wù)總監(jiān)需要準(zhǔn)確把握各部門在成本管控中的職責(zé)定位，識別部門間協(xié)作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和潛在障礙。在此基礎(chǔ)上，財務(wù)總監(jiān)通過及時提供準(zhǔn)確的財務(wù)數(shù)據(jù)，支持項目各部門的日常運營決策，促進項目整體運營效率的提升。

（三）風(fēng)險防范的監(jiān)督預(yù)警作用

財務(wù)總監(jiān)通過專業(yè)的財務(wù)監(jiān)督，協(xié)助項目進行成本風(fēng)險管控。在項目各個階段，財務(wù)總監(jiān)對設(shè)計變更、合約履約、資金支付等重點環(huán)節(jié)進行持續(xù)監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險及時預(yù)警。針對高風(fēng)險事項，財務(wù)總監(jiān)提出管控建議，配合相關(guān)部門完善風(fēng)險防控措施。在日常管理中，財務(wù)總監(jiān)通過財務(wù)分析，對成本超支、資金緊張等異常情況進行監(jiān)測，及時向管理層報告。財務(wù)總監(jiān)需要建立系統(tǒng)的財務(wù)分析框架，定期開展現(xiàn)金流分析、成本效益分析等專項工作，及時發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險。對于監(jiān)督過程中發(fā)現(xiàn)的問題，財務(wù)總監(jiān)要督促相關(guān)部門及時整改，并跟蹤整改效果。此外，財務(wù)總監(jiān)還應(yīng)參與定期風(fēng)險排查，從財務(wù)角度分析風(fēng)險成因，提出防范建議，推動建立常態(tài)化的風(fēng)險防控機制。

（四）價值創(chuàng)造的效益提升作用

財務(wù)總監(jiān)通過專業(yè)的財務(wù)分析和建議，助力項目提升價值創(chuàng)造能力。在成本管控過程中，財務(wù)總監(jiān)從財務(wù)視角發(fā)現(xiàn)降本增效機會，為管理層決策提供參考。針對重點成本項目，財務(wù)總監(jiān)配合項目團隊開展分析，從財務(wù)角度評估優(yōu)化方案的可行性和效益。在供應(yīng)鏈管理方面，財務(wù)總監(jiān)通過成本效益分析，為戰(zhàn)略采購決策提供依據(jù)。財務(wù)總監(jiān)需要定期開展成本效益評估，識別項目價值提升空間，推動實施優(yōu)化措施。通過對標(biāo)分析、財務(wù)模型測算等方法，財務(wù)總監(jiān)為項目價值提升提供量化依據(jù)和建議方案。

三、財務(wù)總監(jiān)提升成本管控效能的關(guān)鍵機制

為確保項目成本管控取得實效，需要建立系統(tǒng)完善的管理機制。這些機制既要符合企業(yè)實際情況，又要能夠有效規(guī)范和指導(dǎo)各項工作的開展，同時還要具備足夠的靈活性以應(yīng)對市場變化。通過以下幾個方面的機制建設(shè)，可以有效提升成本管控的科學(xué)性和可操作性。

（一）建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)項目全面預(yù)算管理體系是一個多層次、多維度的綜合性管理系統(tǒng)。該體系以項目全生命周期為主線，通過目標(biāo)分解形成縱向貫通、橫向聯(lián)動的預(yù)算控制網(wǎng)絡(luò)。在縱向?qū)用妫A(yù)算體系包括公司戰(zhàn)略層、業(yè)務(wù)運營層和項目執(zhí)行層三個層次，形成自上而下的預(yù)算指標(biāo)傳導(dǎo)機制。在橫向?qū)用妫A(yù)算體系覆蓋投資、建設(shè)、營銷、運營等各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，確保預(yù)算控制無死角。通過預(yù)算編制、執(zhí)行、分析、考核等環(huán)節(jié)的有機銜接，實現(xiàn)預(yù)算閉環(huán)管理。同時，預(yù)算體系還建立動態(tài)調(diào)整機制，根據(jù)市場變化和項目進展及時優(yōu)化預(yù)算指標(biāo)，保持預(yù)算的適用性和有效性。

表1房地產(chǎn)項目預(yù)算管理體系架構(gòu)表

（二）完善成本監(jiān)控流程

財務(wù)總監(jiān)通過財務(wù)監(jiān)督和分析，協(xié)助加強成本過程管控。在項目各階段，財務(wù)總監(jiān)配合相關(guān)部門梳理成本控制要點，從財務(wù)專業(yè)角度提出管控建議。對于合同審核，財務(wù)總監(jiān)重點關(guān)注付款條件、結(jié)算方式等財務(wù)條款的合理性。在工程變更和簽證環(huán)節(jié)，財務(wù)總監(jiān)通過對變更成本影響的分析，為管理層決策提供參考。材料采購環(huán)節(jié)，財務(wù)總監(jiān)對采購成本進行分析復(fù)核，提出優(yōu)化建議。財務(wù)總監(jiān)定期編制成本分析報告，反映成本管控中的問題，督促相關(guān)部門采取改進措施。同時，財務(wù)總監(jiān)要加強與業(yè)務(wù)部門的溝通，深入了解業(yè)務(wù)特點，提供更有針對性的財務(wù)分析和建議。

（三）強化資金統(tǒng)籌管理

財務(wù)總監(jiān)作為資金管理的重要責(zé)任人，協(xié)助管理層做好資金統(tǒng)籌。財務(wù)總監(jiān)根據(jù)項目計劃，編制資金收支預(yù)測，及時反映資金缺口，為籌資決策提供依據(jù)。在付款管理上，財務(wù)總監(jiān)嚴(yán)格按照公司制度和合同約定審核付款事項，確保資金支付合規(guī)、合理。針對大額資金支付，財務(wù)總監(jiān)需進行專項分析，評估對項目現(xiàn)金流的影響。在融資方案制定時，財務(wù)總監(jiān)從專業(yè)角度提出建議，分析各種融資方式的成本和風(fēng)險。通過編制定期的資金分析報告，財務(wù)總監(jiān)幫助管理層及時了解項自資金狀況，為資金管理決策提供支持。

（四）優(yōu)化跨部門協(xié)同機制

財務(wù)總監(jiān)通過參與部門協(xié)調(diào)，推動成本管控的協(xié)同開展。財務(wù)總監(jiān)定期參加項目協(xié)調(diào)會，與設(shè)計、成本、工程等部門進行溝通，反映成本管控中的財務(wù)問題。在重大成本事項決策時，財務(wù)總監(jiān)通過提供財務(wù)分析，幫助各部門形成科學(xué)決策。針對部門間的信息傳遞，財務(wù)總監(jiān)及時提供準(zhǔn)確的財務(wù)數(shù)據(jù)，支持各部門的工作開展。財務(wù)總監(jiān)要深入理解各部門的業(yè)務(wù)特點和管理需求，提供更有針對性的財務(wù)支持。通過定期的溝通交流，財務(wù)總監(jiān)促進財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的良性互動，推動形成成本管控合力。

四、結(jié)語

財務(wù)總監(jiān)作為企業(yè)高管層與項目團隊的紐帶，在項目全周期成本管控中發(fā)揮著不可替代的作用。通過構(gòu)建科學(xué)的成本管控體系，建立高效的跨部門協(xié)同機制，前置管理關(guān)口，加強過程監(jiān)控，財務(wù)總監(jiān)可以實現(xiàn)對項目成本的全方位把控。同時，要充分運用數(shù)字化手段提升管理效率，完善考核激勵機制調(diào)動各方積極性。只有發(fā)揮好財務(wù)總監(jiān)在成本管控中的關(guān)鍵作用，才能切實提升企業(yè)經(jīng)營效益，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。在未來的實踐中，還需要不斷總結(jié)經(jīng)驗，創(chuàng)新管理方法，持續(xù)優(yōu)化成本管控機制。

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（作者單位：南通豪爾森房地產(chǎn)有限公司）