北京市公共租賃房市場需求調查研究

謝紅霞 趙蕾 來靜儀 路順 劉文澤

【摘要】公共租賃房將成為保障性住房的主要形式，公共租賃房市場需求問題成為研究熱點。在歸納評述國內現有相關研究的基礎上，以北京市為例，采用調查問卷和深入訪談的方法，從居民認知認可、需求人群與需求數量、戶型與租金、位置、交通與配套設施等方面分析公共租賃房市場需求問題，提出加強政策宣傳力度、規劃大小適度的戶型、降低租金水平、進一步完善交通條件和配套設施等政策建議。

【關鍵詞】公共租賃房 市場需求 問卷調查 北京市

一、引言

近年來我國房價過快上漲，嚴重超出了廣大中低收入者購買能力。政府為抑制房價，切實保障居民“居有所居”，一直將保障性住房建設作為一項重要的民生工程。實踐證明，以經濟適用房為典型代表的出售型保障性住房在規劃建設、分配管理等環節都存在著較多問題。比如戶型設計部合理、騙購現象盛行、居民收入動態變化劇烈等導致住房保障性功能喪失等。為有效利用土地資源、防止國有資產流失、最大限度防范部分人提供虛假材料申請保障性住房，很多城市自2010年起，將公共租賃房作為保障性住房的主要形式，逐漸淡化經濟適用房等出售型保障房，在從屬分類上一直有爭議的“限價房”也基本退出歷史舞臺。2010年，住房和城鄉建設部等七部委聯合下發《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，明確規定“大力發展公共租賃住房，是完善住房供應體系，培育住房租賃市場，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導城鎮居民合理住房消費，調整房地產市場供應結構的必然要求”，李克強總理也曾提出“大力發展小戶型、齊功能、質量可靠的公共租賃住房”，因此可以說，無論是從中央政策定位，還是市場現實需求，建設以公共租賃房為主體的保障性住房體系是大勢所趨。相對于其他類型的住房保障形式，公共租賃房是一個新生事物，雖然中央高層和相關部委已釋放大力發展公租房的政策信號，但是作為市場需求方——城市居民對這種住房類型認知情況如何、認可度多大、對其有何訴求等也是非常重要的問題。在此背景下，本文擬以北京市為例，采用調查問卷和深入訪談相結合的方法，研究居民對公共租賃房的需求情況，旨在為相關部門出臺后續政策提供參考。

二、國內公共租賃房問題研究進展

公共租賃房的概念推出并在部分城市具體規劃建設以后，理論界產出了較多相關研究成果，這些研究大部分集中在公共租賃房的用地供應[1]、融資模式[2]、定價機制[3]、準入退出[4]等方面。隨著建設實踐的推進，部分城市公共租賃房供需矛盾日益突出，也有部分學者關注到了此問題的重要性，著眼于市場需求，由市場需求倒推公共租賃房在數量、質量、戶型、配套等方面應有的水平和品質。有研究針對部分城市首批公共租賃房在配租階段出現的冷清空置現象，通過問卷形式調查城市潛在住房需求者對公共租賃房的態度和信心情況，提出正確引導居民住房消費觀念、鼓勵社會力量參與籌集公租房房源、制定科學合理的租金、放寬戶籍門檻以及完善管理機制等建議[5]。有研究通過調查問卷發現，政府宣傳力度不夠，許多符合條件的人群因為不了解甚至不知道這項政策而被動地失去了受保的機會，導致公共租賃房的普及率不夠高[6]。有研究顯示，制度安排、年齡、性別、受教育程度、收入是影響居民公共租賃房需求表達的最顯著的影響因素，提出倡導合理消費，使“夾心層”群體樹立科學的住房梯度觀，合理調整收入分配制度，促進社會公平正義等政策建議[7]。有人認為，一旦公租房政策實施，將引發供需矛盾，可以通過在產業和工業園區先行試點、公租房的分配要公正透明公開、設立公租房租金保險等途徑緩解公共租賃房投放市場以后可能帶來的供需矛盾[8]。有研究從公共租賃房的成本、獲取過程、個人因素、住房改善和交通便利性等五個方面了解農民工群體對公共租賃房的主要看法，以及他們對公共租賃房的真正需求意愿，結論認為公共租賃房的租金以及物業管理費用要適當，公共租賃房的申請政策要簡便可行和申請標準要適當放寬等[9]。雖然針對公共租賃房需求調查的研究有了一定積累，但是相對于強烈的現實需求而言，該問題的研究還是顯得薄弱，尤其是在北京等一線大城市，供需矛盾突出，需求差異較大，市場需求問題有待進一步深入研究。

三、北京居民對公共租賃房需求情況調查

本文采取便利抽樣法，在北京市海淀區、朝陽區、石景山區等區縣進行了實地調研，調研分為問卷調查和深入訪談兩個部分，其中有效調查問卷207份，本文以下問題的數據分析主要基于調查問卷。

（一）居民對公共租賃房的認知認可

從總體上看，受訪者在回答問題“您對公租房的了解程度”時，有42%的受訪者選擇“經常關注，很了解”，有38%的受訪者選擇“一般了解或者聽說過”，有20%的受訪者選擇了“不了解，不清楚”。說明現在雖然有很多居民知道北京市公共租賃房政策，但有相當一部分不是特別了解，還有一部分受訪者表示沒有聽說過公共租賃房，甚至有一小部分入住公租房的人群也對公租房政策不是很了解。將受訪者分為對公共租賃房無需求者、有需求但尚未申請或分配入住者、有需求且已入住者三類，調查結果經進一步分析顯示：沒有公共租賃房需求的居民，對公共租賃房政策知之甚少；有該類住房需求的居民，多數對政策主要規定比較清楚；已經入住公共租賃房的居民，大部分對公共租賃房政策及相關實時信息較為關注，甚至有人會有針對性地去了解其他城市的公共租賃房建設和申請情況，用以對比北京市公共租賃房的情況。

在調查北京市居民對公共租賃房認可程度時，設計的問題為“您認為現在的老百姓需要由公共租賃房來解決住房問題嗎”，在分析這個問題的調研結果時，主要將有公共租賃房需求的受訪者所答問卷作為分析樣本。有64%的人認為“非常需要”，另有近30%的人認為“有些人需要，有些人不需要”。這說明對公共租賃房有需要的居民，對這種住房形式本身還是比較認可的。當然這只是從宏觀上做一個大致的判斷，具體到公共租賃房的一些具體特質的認可度調查，劃歸到下文相關滿意度調查分析部分。

（二）市場需求人群與需求數量

調查公共租賃房的需求人群，最理想的方法是住房保障辦公室這樣的政府部門對申請者情況進行統計分析。作為高校大學生，無法獲取上述數據，只能依靠調查問卷和相關訪談大體推算各類人群所占比例。為使調研結果更最大限度接近實際情況，將正在申請和已經入住公共租賃房小區的人群作為考察對象。結果顯示，在校大學生占5%，新就業職工占5%，外來務工人員占10%，未就業人員占20%，已退休員工占50%，本地其他形式就業的居民占10%，由此可以大致看出公共租賃房需求人群主要是已退休員工。當然，在與其他居民訪談中得知，剛工作不久的年輕人也是申請公共租賃房的一大主力軍，上述調研結果顯示主要是已退休老人的原因有三，一是受訪者中居家老人占很大比例，年輕人可能因去上班、外出等不在小區，二是有部分年輕人申請后主要讓父母居住，三是很多老年居民將原有房屋、財產等轉移到兒女名下，以無房戶、待保戶的名義申請公共租賃房，并且因年齡能成為優先戶較快獲得保障房源。

與調查需求人群類似地，調查公共租賃房市場需求數量最理想的方式是獲取住房保障辦公室提供的數據。定性分析來看，現階段北京市常住人口達到兩千多萬，在商品房價、房租持續上漲、高位運行的情況下，保障性住房成為廣大中低收入者解決居住問題的唯一途徑。從中央定調公共租賃房為保障性住房體系主體產品以后，多數中低收入家庭將目光投向了公共租賃房。從這個角度上分析，公共租賃房市場需求數量無疑是巨大的。因此，調查了解當前居民的實際居住情況，比如有無自有住房等，可以從側面反映市場的需求數量大小。在回答“您目前住房基本情況”時，表示“有自有住房”的受訪者占15%，選擇“租住私房”、“租住單位住房”、“住集體宿舍”、“租住以及購買保障性住房”的合占85%。由此可見還有很大比例的居民沒有自有住房。當然，這個調查結果可能與實際情況有很大出入，一是因為調查樣本主要集中在公共租賃房小區，二是可能很大一部分受訪者已經購買了保障性住房，但因為不是完全產權，所以覺得這不是“自有住房”，三是部分居民可能有低調、不炫富的心理。

（三）戶型與租金

從調查發現，很多公共租賃房承租者反映房型偏小，有的屬于零戶型，即除掉衛生間、廚房（有的甚至連廚房都沒有），室內空間全部是“開放”式的。有的承租者一家5口人住在50平方米的房子內，非常擁擠和不便。在回答“您最愿意租住哪一種戶型”問題時，79%的承租者更希望租住一、二居室戶型，較大戶型空間較大，便于活動。在回答“在房屋面積較小的情況下，您希望哪個空間相對寬敞些”時，有63%受訪者更希望在戶型面積不夠大的情況下，臥室以及客廳的面積能更大一些。由此可以看出，居民對于戶型要求并不高，大家更希望租住一、二居室的戶型，所以小戶型適合建在公共租賃房之中。更多的人希望臥室、客廳的面積更大一些，居民更希望住房中隱私面積大一些，客廳象征著一個住房的門面，一進入住房，第一個映入眼簾的就是客廳，并且在家庭人口較多，住房面積不足的情況，可以將客廳作為臥室的部分功能。

在租金問題上，48%承租者認為房租偏貴，大多租賃者都是普通工薪階層，收入低，還要贍養老人與教育子女支出，每月幾乎沒有剩余。大多租賃者覺得40～50平米的租賃房租金應在1000元以下或者公共租賃房的租金應為市場商品房租住價格的25%～50%左右。在回答“您目前居住房屋的租金您認為是否能夠承受”時，表示“不可以承受”的占11%，說明大多人可以承受現在的住房租金，但“可以承受但壓力較大”的占77%，說明人們在可以承受現在租金的情況更希望租金能降低一些。

（四）地理區位、交通條件及配套設施

從調查中得知，申請公共租賃房的大多為北京市中低收入家庭、無房家庭、退休員工，且問卷顯示上述80%的受訪者生活在城六區（東城區、西城區、海淀區、朝陽區、豐臺區、石景山區）。他們對于公共租賃房的需求非常大，然而北京市的公共租賃房大量分布在四環以外，有的甚至在五環以外，所以已入住公共租賃房的大多數居民是從城內城區申請到四環以外的城區。例如，以前住在西城區的中低收入者，申請到了石景山區四環外的公共租賃房。調研發現昌平區、石景山區、豐臺區是北京市公共租賃房建設數量較多的區域。在回答“您愿意租住哪一區位的公共租賃房”時，選擇“近郊區”的人更多一些。這與調研人員心理預期不完全吻合。之所以更多的人選擇“近郊區”而不是“市區內”，原因可能包括以下幾點：一是受訪者比較務實，認為在市區內建設公共租賃房不太現實，二是可能考慮市區內人口密度過大，交通擁擠，環境較差，租金較高等因素，三是受訪者不少是退休老人，更傾向于近郊區相對靜謐的生活。

在實際調查中發現，公共租賃房附近地鐵站點較少，大多都需要通過“地鐵+公交”的形式才能到達。如果從公共租賃房的項目位置來到城區內的中心地鐵換乘點（比如西單、國貿等）的路程較遠，時間較長，大約在1個小時左右。有些公共租賃房附近配有到達市中心的班車，不過班次很少。調查問卷顯示，20%的承租者希望租住市中心的公共租賃房，57%的承租者希望租住公共交通站點附近的公共租賃房，交通便利，節省時間。在配套設施方面，距離市中心較近的，尤其是與商品房配建的公共租賃房項目，比如位于西四環外的遠洋沁山水項目，其中的25號樓就是配建的公共租賃房項目，配套設施非常完善。而那些距離更遠的、純粹是公共租賃房的樓盤，配套設施相對落后，比如位于西五環以外的燕保京原項目，配套設施水平就不如遠洋沁山水。從調查問卷看，多數受訪者希望公共租賃房項目配有購物設施、教育設施、醫療設施、活動中心、休閑娛樂設施、餐飲設施等等。承租者反映公共租賃房周邊娛樂設施，健身實施不完全，28%的租賃者認為應加強購物設施，例如大型超市、小商品店等，方便市民購物；15%的承租者認為要加強教育設施，例如幼兒園、小學、中學、方便子女上下學；而56%的承租者更想建設休閑娛樂設施，例如活動廣場、公園等，方便居民活動健身。

四、相關政策建議

根據上述問卷分析，提出以下政策建議：

一是加強政策宣傳力度，向有需求的居民普及公共租賃房規定。進一步加強公共租賃房政策規定的宣傳力度，讓有潛在需求的居民家庭對這一保障性住房形式有全面深入的了解，有利于公共租賃房規劃建設、分配管理工作的開展，有助于居民盡快選擇到適合自己家庭特點的公共租賃房，早日實現“住有所居”。

二是加大公共租賃房建設規模，加快市場投放節奏。雖然北京市已經規劃建設了一定數量的公共租賃房，但相對于強烈的市場需求，還遠遠不夠。有超過一半的受訪者認為搖號、選房等時間太長，因此在市場投放節奏上要加快，簡化申請手續，提高審批效率，能將已經建設好的公共租賃房房源盡快投放市場，形成真實有效的住房產品供應，切實滿足廣大中低收入者的居住需要。

三是戶型大小適度規劃，租金水平宜進一步降低。可以根據申請家庭的人數、年齡等情況，分類設計公共租賃房的戶型，宜以一居室、兩居室為主，配建一定比例的三居室，滿足不同家庭的居住和生活需要。北京市公共租賃房租金水平的確定系依據建設和運營成本并輔以定期調整，目前是按同地段市場租金的80%收取[10]。由于北京市住房租賃市場亂象叢生，多數房源被中介壟斷，租金水平虛高，因此，當前公共租賃房定價思路和租金價位相對于很多家庭的收入而言負擔過重，政府可以進一步降低公共租賃房租金。

四是交通條件和配套設施水平進一步完善。公共租賃房在區位選擇上，可以集中在近郊區，但應該進一步改善交通條件，最好規劃在地鐵能直達的地方，這樣既可以保證廣大工薪階層上班時間，又有利于緩解北京巨大的交通壓力。配套設施上需進一步完善，尤其是距離市中心較遠的公共租賃房項目，應加強生活、教育、醫療等方面的配套設施，保障廣大承租家庭的生活質量。

參考文獻

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基金項目：國家社會科學基金青年項目（編號：12CGL094）；北京聯合大學“啟明星”大學生科技創新項目（編號：201411417SJ111）。

作者簡介：謝紅霞，女，北京人，就讀于北京聯合大學應用文理學院。致謝：感謝指導老師張遠索副教授對本文的指導。