投資性房地產市場交易中的缺陷及對策分析

許璟旻

【摘要】隨著我國經濟的快速發展，我國房地產行業在近年來也獲得了巨大的發展，房地產行業的迅猛發展同樣為推動我國社會經濟的迅猛發展作出巨大貢獻。本文將就投資性房地產采用公允價值計量存在的主要問題進行詳細分析。

【關鍵詞】投資性房地產；公允價值計量；問題分析；

中圖分類號：F230 文獻標識碼：A

隨著近年來房地產行業的快讀發展，房地產市場不斷規范，投資性房地產在我國發展也越來越成熟，由于投資性房地產不同于普通固定資產及其它類型的無形資產，采用傳統的成本法對其市場價值進行計量，已不能反映其真實價值了。此外公允價值模式的使用，還能極大的改善企業的經濟結構，尤其是在房地產市場急劇升溫的時期，其價格的上漲能夠迅速的改變企業的資本情況，從而有利于其向社會融資。

一、投資性房地產公允價值計量存在的主要問題

（一）是改模式存在一定的不確定性。由于當前我國房地產市場相關制度仍有待完善，加之市場變化的幅度較大，公允信息能在較短時間內發生巨大變化，因而對于相關公允信息的獲得，其存在較高的難度，尤其是對正確的公允信息的獲得，以上這些都會極大的影響會計人員的相關核算工作。以往對于投資性房地產，采用成本形式計量其價格時，其相關文件對資產減值情況作了明確規定，即一旦確定了其資產減少情況，其就不能再進行更改，企業缺乏對經濟效益的調節能力，因而其計量相對較為確定。然而在投資性房地產中引入公允計量模式，其賬面價格的變動，則極大的受其當日公允價格的影響，而當期損益的計算方法則為：公允價格減去賬面價格。與此同時在會計效益計算方面，其利潤則很大程度上受公允價格的影響，其升降幅度則由公允價格的變化幅度決定，而這很容易影響投資人等的判斷及決策，從而在一定程度上對企業的對外形象造成相應影響，同時受到較大影響的還有企業的股票市值等。由于房地產市場變化莫測，其能在較短時間內發生較大變化，這就使得公允計量的不確定性劣勢被進一步放大，同時由于不同計量機構及其計量方法的不同，投資性房地產其評估價格也會存在一定差異，在公允計量模式要求計入當期損益的情況下，這就使得部分企業利用制度漏洞而去謀取自身利益，對利潤進行暗箱操作[1]。

（二）是其會計信息的獲得成本高。由于我國當前房地產市場的各項相關制度體系建設還不夠完善，公允價值計量模式的發展還不夠成熟，相比于成本模式的計量方式，可以依據歷史成本對投資性房地產的市場價格進行估計，公允價值則很難正確獲得，而公允價值的正確及合理性，在很大程度上還要影響其后續的估價，因此該價值的正確獲得，難度非常高，在獲得過程中也將產生較高的會計信息成本。當前最為有效的公允價值獲得方式是，對投資性房地產實施公開性報價，由市場來決定其公允價值，然而由于種種原因這種形式很難在我國應用，當前大部分房地產公司的公允價值獲得方式，一般是通過聘請專業的評估機構進行，由其負責收集相關信息并對投資性房地產的公允價格進行預測，同時在其預測報告中詳細記錄各期賬面價格信息，以及其升降幅度變化等，此外還包括其對公允價格的預測方法及其依據等內容。相較于成本方式的計量，公允價值的計量模式在確定公允價值的過程中，其要花費較大的信息收集及分析成本，而企業對此種模式能夠帶來足夠效益還不明確時，其采用此種模式對投資性房地產的價值進行計量的動機，就會遭到極大削弱，從而阻礙公允價值計量模式在投資性房地產中的廣泛應用。

（三）是提高企業所得稅成本。稅收在影響企業經濟效益的獲得中，發揮關鍵作用，如果企業在投資性房地產中，使用公允價值的計量方式，其財務計算就會與稅法構成巨大沖突，當前我國的稅法的規定更符合成本模式的計量方式，其財務計算的相關制度基本符合稅法的規定，對于投資性房地產來說，其會計計算方式主要是要考慮其按期攤銷情況，以及折舊情況產生的費用，此種方式雖然在一定程度上降低企業的賬面收益，但是卻能充分發揮其抵稅的功能，從而降低其現金的大量流失降低企業成本；而使用公允價值的計量模式，其就與稅法產生較大沖突，其在會計計算上，并不考慮攤銷及折舊情況，而只是根據其公允價格，來隨時調整其賬面價格，并將兩者的差額納入損益中進行財務計算，而我國稅法在計算所得稅時，卻不考慮公允價格的漲幅情況，而是以投資性房地產的市場情況來確定其價格，并由此計算所得稅，同時其所得稅還包括成本模式計量中的折舊費用等[2]。這就導致公允價值模式下，企業的所得稅會極大的提高，從而提高企業所得稅成本支出。此外此種計量模式還會極大的影響到企業股票的價格等。

二、結語

由上可知，在投資性房地產行業中，使用公允價值的計量模式雖然存在一些問題，但因其能真實的反映投資性房地產的價值及有助于企業資本狀況的改善等優點，隨著我國房地產市場體制的不斷完善，此種計量方式必將具有良好的應用前景。

參考文獻：

[1]楊鵬翔.投資性房地產公允價值計量模式應用研究[D].西北農林科技大學，2013.

[2]張奇峰，張鳴，戴佳君.投資性房地產公允價值計量的財務影響與決定因素：以北辰實業為例[J].會計研究，2011，（08）：22-29.

課題項目：本文系安徽省高等學校省級質量工程“會計電算化教學團隊”項目（項目編號：2014jxtd070）的階段性研究成果和中國商業會計學會全國高職院校科研項目“我國上市公司投資性房地產采用的后續計量模式研究”（項目編號：KJ201233）的部分研究成果。