探析公允價值計量投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及原因

賈楠

【摘 要】2006年新會計準(zhǔn)則引進(jìn)公允價值計量投資性房地產(chǎn)，是我國會計準(zhǔn)則和國際會計準(zhǔn)則的進(jìn)一步相趨同。國際上公允價值計量理論、方法各方面相對于我國來說比較完善，國內(nèi)上市公司對公允價值計量投資性房地產(chǎn)只占很小一部分。本文先結(jié)合實際分析公允價值計量投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，再結(jié)合我國市場情況、公允價值本身等方面分析上市公司不采用公允價值計量的原因。

【關(guān)鍵詞】公允價值計量；投資性房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；原因

一、公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的運用現(xiàn)狀

2008—2011年，擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司數(shù)分別為690、772、833、905；采用公允價值計量的公司數(shù)為20、25、27、31；可以看出上市公司的數(shù)量正在增加，新準(zhǔn)則允許使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，但是其中采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的上市公司所占比例在3%左右徘徊，遠(yuǎn)低于上市公司增加的數(shù)量。截至2011年底，900多家擁有投資性房地產(chǎn)的A股上市公司中，采用公允價值計量的只有30余家。2008-2011年，在采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)的上市公司中，確定投資性房地產(chǎn)公允價值的方法有如下幾種：使用評估價格、使用第三方調(diào)查報告、參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格，而且有的上市公司就沒有列報和披露具體的方法。由此可見，公允價值計量在我國投資性房地產(chǎn)行業(yè)還沒有廣泛的推行，好多上市公司不敢身先士卒采用公允價值計量。

二、結(jié)合上市公司分析投資性房地產(chǎn)公允價值計量運用較少的原因

（一）投資性房地產(chǎn)公允價值確定方法不統(tǒng)一

不同公司采用不同的公允價值確定方法，使得一項交易事項從不同途徑獲得的價值不一樣，容易引起企業(yè)間的矛盾，不利于加強(qiáng)合作和發(fā)展。部分采用公允價值計量模式的上市公司不知道選擇何種方法進(jìn)行估值，特別是有的企業(yè)加入了企業(yè)高管層的主觀意識，公允價值會發(fā)生波動。由于我國市場化的程度沒有達(dá)到西方國家的水平，有關(guān)公允價值的市場機(jī)制也不夠完善，我國宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對投資性房地產(chǎn)行業(yè)政策控制較為嚴(yán)格；另外，相關(guān)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估標(biāo)準(zhǔn)不一樣，國家也沒有統(tǒng)一的規(guī)范。大部分企業(yè)為了保險起見還是繼續(xù)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，減少價值的波動對公司業(yè)績等方面的影響。

（二）采用公允價值計量成本高和獲取條件困難

在我國沒有相對完善的市場機(jī)制，活躍的房地產(chǎn)交易市場不是各地都存在的，在對公允價值的估計中，企業(yè)要想獲得更為可靠的公允價值就必須借助第三方專業(yè)的估值機(jī)構(gòu)；目前，我國這種專業(yè)的估值機(jī)構(gòu)不是普遍存在的，而且有些估值機(jī)構(gòu)提供的信息有待考究；通常情況下不同的估值機(jī)構(gòu)給出的公允價值會存在少許的差異，決策者要自己做出判斷，導(dǎo)致企業(yè)為獲得較為可靠的公允價值要付出較大的成本。由于投資性房地產(chǎn)價格變動快，而且變化大，采用公允價值計量要對涉及公允價值方面的信息進(jìn)行充分的披露，才能滿足信息使用者的需要，無疑披露成本要高于采用歷史成本計量模式。投資性房地產(chǎn)價格的不斷變化，會計工作者要定期調(diào)整賬面價值和公允價值的差額，在年底還要考慮形成的遞延所得稅產(chǎn)生的暫時性差異，進(jìn)行納稅的調(diào)整，這也會發(fā)生費用支出，增加公允價值的成本。

（三）我國對投資性房地產(chǎn)公允價值計量條件限制嚴(yán)格

新企業(yè)會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)公允價值計量的適用條件有嚴(yán)格的規(guī)定，現(xiàn)實條件中不是每一處房產(chǎn)都存在活躍的市場，再者找到同類或者類似的房地產(chǎn)價格也不容易。我國市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境還在不斷完善發(fā)展之中，大多時候經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還需要國家的宏觀政策調(diào)控，宏觀調(diào)控在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中是不可缺少的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段。近年來房地產(chǎn)行業(yè)不斷地發(fā)展，有發(fā)展過快過熱的跡象，為了保障公民的合法權(quán)益，價格過于偏高國家會出臺強(qiáng)制的措施進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制，限制投資性房地產(chǎn)過快過熱的發(fā)展。由于國家政策和新會計準(zhǔn)則的嚴(yán)格限制，令許多上市公司對投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式望而卻步。

（四）公允價值自身的變動性

公允價值是一個變量，會隨著市場環(huán)境的變化而隨之波動，難以把握。投資性房地產(chǎn)用公允價值進(jìn)行后續(xù)計量，受市場價值的影響大，特別是對利潤方面的影響更為波動。這種變動的影響無形中會增加公允價值的獲取價值，會使企業(yè)繼續(xù)觀望這種計量模式，出于穩(wěn)健性考慮一些企業(yè)會繼續(xù)使用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量；再者說我國沒有強(qiáng)制性的政策迫使企業(yè)不得不采用公允價值模式進(jìn)行計量，企業(yè)從財務(wù)報表的披露、列報與同類企業(yè)的比較上考慮，大部分企業(yè)不愿改變一直采用的計量模式。

（五）上市公司內(nèi)部牽制系統(tǒng)不完善

公司治理結(jié)構(gòu)由董事會、監(jiān)事會和總經(jīng)理三個部分組成，公司設(shè)置這三個機(jī)構(gòu)的本意是讓三方更好的協(xié)調(diào)內(nèi)部關(guān)系，避免一層決策失誤給公司造成不必要的損失，提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力。但是由于客觀環(huán)境的限制，使這種機(jī)制本身存在一定的缺陷。上市公司的債務(wù)多來自借款和應(yīng)付款，債權(quán)籌資的比重低，迫使公司的發(fā)展受制于人，可能會導(dǎo)致管理者主觀臆測抬高房地產(chǎn)的公允價值，造成公司的虛假利潤，降低資產(chǎn)負(fù)債率；董事會中內(nèi)部董事占大多數(shù)，總經(jīng)理一般也是由股東會委派而來，結(jié)構(gòu)的不合理會導(dǎo)致權(quán)利失衡，使三方牽制結(jié)構(gòu)形同虛設(shè)，造成信息斷層；監(jiān)事會沒有實質(zhì)的控制權(quán)，也不明確對誰負(fù)責(zé)，使得這一機(jī)構(gòu)形同虛設(shè)。綜上所述，公司內(nèi)部牽制系統(tǒng)的失調(diào)會使公允價值的估計不可靠，這在一定程度上形成了上市公司運用此模式的現(xiàn)狀。

三、小結(jié)

投資性房地產(chǎn)公允價值計量運用比例非常低，公允價值自身還有我國的政策及市場環(huán)境等多種原因造成了這種現(xiàn)狀。為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加入世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大流中去，公允價值計量的運用還要繼續(xù)推廣，不僅在投資性房地產(chǎn)中，在其他方面也要加強(qiáng)運用；不斷積累經(jīng)驗，使上市公司信任國家政策，敢于創(chuàng)新，促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。

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