去庫存背景下我國保障房供給趨勢及影響因素研究

西北師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院　李政

?

去庫存背景下我國保障房供給趨勢及影響因素研究

西北師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院李政

摘 要：隨著中央經(jīng)濟(jì)工作會議的召開，“去庫存”成為了房地產(chǎn)市場的主要任務(wù)，由于商品房與保障性住房之間的擠占效應(yīng)，去庫存勢必會影響到保障性住房的發(fā)展。而面對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的失衡，僅從需求側(cè)方面是很難解決問題的，應(yīng)從供給側(cè)與需求側(cè)兩方面著手。本文通過logistic模型對我國保障性住房供給趨勢做出了長期預(yù)測，結(jié)合灰色關(guān)聯(lián)分析對短期內(nèi)我國保障性住房的供給與制約因素進(jìn)行分析，并提出了相關(guān)政策建議。

關(guān)鍵詞：去庫存 保障性住房 logistic曲線 灰色關(guān)聯(lián)分析

保障性住房是用來解決中低收入家庭住房需求問題的，我國政府于1997年提出建設(shè)保障性住房。1999年～2003年期間我國建設(shè)的保障性住房竣工面積從1999年的4063萬平方米增加到2003年的4538萬平方米。但2003年以后，各地方政府因追逐土地財政和開發(fā)商因開發(fā)保障性住房利益下降，不愿投資保障性住房，轉(zhuǎn)而大量建設(shè)商品房。據(jù)社科院統(tǒng)計，截至2015年末，商品房期房庫存約35.7億平方米。要想完全化解這樣的庫存，僅靠市場消化就要4年～5年的時間。而在此期間，我國保障性住房供給卻十分有限，2013年末我國保障性住房占比不到6%。以此可以看出，房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)失衡，而需求側(cè)方面，由于新城鎮(zhèn)化的建設(shè)，農(nóng)民工成為新市民，對保障性住房的需要大量增加，造成巨大的商品房期房庫存與短缺的保障性住房成為房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾。因此在去庫存背景下，有必要對我國的保障性住房做出科學(xué)預(yù)判，并根據(jù)其影響因素合理規(guī)劃保障性住房。

1　保障性住房的演進(jìn)過程及研究現(xiàn)狀

我國的保障性住房自1998年住房福利分配制度的終結(jié)開始，可以分為三個階段：第一個階段（1998年～2003年），這一階段保障性住房以經(jīng)濟(jì)適用房為主體，全國開始大量建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，這一時期保障性住房快速發(fā)展。第二階段（2003年～2007年），我國確定房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，房屋供給主體從保障性住房轉(zhuǎn)向普通商品住房，這導(dǎo)致保障性住房建設(shè)大幅縮水。第三階段（2007年～2015年），國家再次提出保障性住房的重要性，并出臺相應(yīng)政策刺激保障性住房建設(shè)，尤其在“十二五”期間，提出建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套的明確要求。

2016作為“十三五”開局之年，國家已經(jīng)將住房保障體系與房地產(chǎn)健康發(fā)展作為“十三五”規(guī)劃前期的重大研究課題，在化解商品房庫存的同時，保障性住房建設(shè)將會得到大力發(fā)展。從長期來看，目前我國的城鎮(zhèn)化率接近55%，隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，我國近3億的農(nóng)民工每年將會有2000萬的人口轉(zhuǎn)移進(jìn)城，這部分農(nóng)村人口不但能起到去庫存的作用，還能推動保障性住房的建設(shè)，因而從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還將繼續(xù)拉動我國的經(jīng)濟(jì)增長。

2　保障性住房供給趨勢長期預(yù)測

2.1研究方法

雖然“去庫存”成為當(dāng)下熱議話題，但從長期看，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，全國住宅供給仍有較大的上漲空間，因此首先對全國住宅供給趨勢作出預(yù)測，在此基礎(chǔ)上利用保障性住房占比測算出保障性住房達(dá)到飽和值的時間點(diǎn)。

2.2模型的選取

本文對住宅供給趨勢預(yù)測采用logistic模型，logistic方程最早由比利時數(shù)學(xué)家Verhulst推導(dǎo)出來，因為其能夠較好的描述某些有界增長現(xiàn)象，現(xiàn)已被廣泛應(yīng)用于多個領(lǐng)域之中。logistic曲線模型是因變量隨時間變動的趨勢模型，因為計算簡單，經(jīng)濟(jì)含義明顯，所以在一些預(yù)測研究中備受歡迎。logistic方程在房屋供給預(yù)測中的表達(dá)式如式（1）：

（2）式中，a為常數(shù)，對logistic模型的預(yù)測首先需要確定模型中的三個參數(shù)（K、a、r），而K值的大小影響參數(shù)a、r的值，本文借助SPSS軟件中曲線擬合，通過擬合優(yōu)度最大估算法來估算K值。

以全國住宅竣工面積做因變量，時間做自變量，采用SPSS軟件中的logistic曲線回歸分析方法，以全國住宅竣工面積飽和值作為logistic曲線估計上限，獲取參數(shù)a、r，以此構(gòu)建住宅供給的logistic增長模型，依據(jù)該模型對全國住宅供給趨勢進(jìn)行預(yù)測。

2.3住宅供給的logistic模型估計及趨勢預(yù)測

2.3.1住宅竣工面積飽和值估算

以1999年～2013年的全國住宅竣工面積作為因變量，以時間t作為自變量，將數(shù)據(jù)錄入SPSS軟件中，選擇曲線回歸分析方法，對飽和值進(jìn)行不同的賦值，結(jié)果顯示，當(dāng)全國住宅供給量上限為324億平方米時，得到擬合優(yōu)度最大（0.98），且模型通過顯著性檢驗（F=441.231，sig ＜0.01），由此表明，324億平方米為全國住宅竣工面積的Logistic曲線理論飽和值。

2.3.2住宅竣工面積的logistic模型估算及趨勢預(yù)測

以324億平方米作為中國住宅竣工面積的飽和值，由SPSS分析軟件進(jìn)行曲線回歸，回歸系數(shù)為0.11，且能通過顯著性檢驗，將其帶入式（2），可得1999年～2013年的中國住宅竣工面積的logistic模型（3）式：

依據(jù)式（3），可以得出我國在2044年住宅竣工面積為131.35億平方米。

2.3.3保障性住房供給趨勢預(yù)測

本文以時間為契合點(diǎn)，通過全國住宅竣工面積反推出保障性住房達(dá)到飽和值的時間點(diǎn)，從而對保障性住房的供給趨勢做出預(yù)測。根據(jù)劉樺等國內(nèi)學(xué)者的研究，我國的保障性住房合理供給上限為98億平方米，而發(fā)達(dá)國家的保障性住房水平則達(dá)到了50%～80%，暫且估計我國的保障性住房水平在達(dá)到供給上限時為70%，由此可以算出保障性住房達(dá)到供給上限時我國的住宅竣工面積為：

保障性住房合理供給上限=保障性住房水平×全國住宅竣工面積。

當(dāng)保障性住房達(dá)到飽和值時，我國住宅竣工面積大約為140億平方米，由此得出我國保障性住房達(dá)到飽和值的時間大約在2044年。由中國科學(xué)院《2001年中國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略報告》對城市化水平的分析，2030年～2040年我國城市化水平將進(jìn)入成熟階段，這與我們得出的我國達(dá)到保障性住房合理供給上限的時間相吻合，進(jìn)一步說明我們得出的保障性住房供給上限的合理性。

3　保障性住房供給趨勢影響因素分析

3.1影響因素選取

住房供給受政府、市場和消費(fèi)者三方的共同作用，其影響因素非常復(fù)雜，而這其中有許多影響保障性住房供給的因素。

政府是國家宏觀調(diào)控住房政策的制定者和執(zhí)行者，而國家宏觀對住房調(diào)控的重要依據(jù)之一是人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值水平及增速直接關(guān)系到政府對保障性住房建設(shè)的力度。因此，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值是影響保障性住房供給的重要因素。城市化率也是國家宏觀對住房調(diào)控的重要依據(jù)之一，盡管我國城市化率由2008年的44.9%增加到2015年的54.77%，但與發(fā)達(dá)國家城市化率約80%相比差距明顯，并且我國的城鎮(zhèn)化只是空間城鎮(zhèn)化而并非人口城鎮(zhèn)化。我國有近3億的農(nóng)民工，戶籍問題使他們不能享受城鎮(zhèn)化成果，他們是偽城鎮(zhèn)化的。除去這部分人口，我國城鎮(zhèn)化率不到40%。因此加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，解決農(nóng)民工戶籍問題，讓3億農(nóng)民工享受城市化成果將會促進(jìn)保障性住房的建設(shè)。人口老齡化是國家宏觀對當(dāng)下及未來住房尤其是保障性住房供給調(diào)控的重要依據(jù)之一。我國在2000年老齡化特征已經(jīng)十分明顯。這樣的人口年齡結(jié)構(gòu)要求住房結(jié)構(gòu)與其相匹配。老齡化背景下住房結(jié)構(gòu)將從高檔、面積大、復(fù)雜向普通、面積適中、簡便以及社會服務(wù)體系健全的保障性住房轉(zhuǎn)變。

市場是影響住房供給趨勢變化的直接因素。保障性住房價格是影響其供給趨勢很重要的因素，而商品房的售價會直接影響保障性住房的價格。由于我國政府普遍依靠土地財政，保障性住房的資金來源又大多依靠政府，開發(fā)成本偏高，房地產(chǎn)商更傾向商品住房，可見商品住房竣工面積對保障性住房的供給有擠占效應(yīng)。故住宅商品房平均銷售價格和住宅竣工面積為市場對保障性住房供給的影響因素。

消費(fèi)者是住房市場的需求主體，需求量取決于其購買力。就保障性住房而言，其需求量取決于中低階層的收入水平。提高中低階層收入水平是確保保障性住房需求的重要途徑。因此，破解收入增長難題是關(guān)鍵。與此同時，中低收入階層現(xiàn)有住房面積以及住房年限也是影響保障性住房供給的因素。由此可見，人均可支配收入和城鎮(zhèn)人均住房面積成為了保障性住房供給趨勢的影響因素。

綜上所述，本文選擇的影響保障性住房供給的制約因素有：人均國民生產(chǎn)總值、城市化率、人口老齡化率、人均可支配收入、城鎮(zhèn)人均住房面積、商品房平均銷售價格、住宅竣工面積等。

3.2保障性住房供給趨勢影響的灰色關(guān)聯(lián)分析

為了解決房地產(chǎn)市場巨大庫存與短缺保障性住房的結(jié)構(gòu)性矛盾，確保保障性住房建設(shè)能夠合理發(fā)展，在對其供給趨勢進(jìn)行科學(xué)預(yù)測的同時，需對其影響因素進(jìn)行分析。盡管采用傳統(tǒng)的計量模型可以通過回歸分析確定各影響因素的大小，但其缺點(diǎn)是對分析數(shù)據(jù)要求多計算量大，且因住房供給與各影響因素之間的整體關(guān)系形式難以確定，會導(dǎo)致選擇的模型與真實(shí)的模型之間偏差較大，統(tǒng)計顯著性檢驗難以通過。為此，本文選擇灰色關(guān)聯(lián)分析法。灰色關(guān)聯(lián)分析法可以放寬傳統(tǒng)計量模型回歸分析的要求，而且具有如下優(yōu)點(diǎn)：對樣本量的多少沒有過多要求，也不需要典型的分布規(guī)律，而且計算量比較小，其結(jié)果與定性分析結(jié)果會比較吻合。

判斷出哪些因素對保障性住房供給的關(guān)聯(lián)程度密切，灰色關(guān)聯(lián)分析可以研究系統(tǒng)結(jié)構(gòu)之間的相互關(guān)系，確定各種影響因素的主次序列，以此確定哪些是主要制約因素，哪些是次要制約因素，因而可以更加合理地制定相關(guān)政策。

3.3灰色關(guān)聯(lián)實(shí)證分析

設(shè)保障性住房供給量為x0，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為x1，城市化率為x2，城鎮(zhèn)人均可支配收入為x3，人口老齡化為x4，城鎮(zhèn)人均住房面積為x5，住宅竣工面積為x6，住宅商品房平均銷售價格為x7。本文通過對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行初值化處理、計算差序列以及差序列矩陣，然后根據(jù)最大值與最小值之間的最大絕對差（M=5.4429）以及最小絕對差（m=0.011），算出各因素之間的關(guān)聯(lián)系數(shù)，記保障性住房供給量與各影響因素的關(guān)聯(lián)系數(shù)為

通過以上灰色關(guān)聯(lián)分析可得如下結(jié)論。

（1）各影響因素隨時間與保障性住房供給之間的關(guān)系逐漸減弱，但差異明顯。城市化率、人口老齡化以及人均住房面積與保障性住房供給之間的關(guān)聯(lián)度盡管隨時間呈逐漸減弱的趨勢，但依然顯著相關(guān)，從1999年～2014年一直處在0.72以上。而人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)人均可支配收入、住宅竣工面積以及住宅商品房平均銷售價格與保障性住房供給之間的關(guān)聯(lián)度衰減到不相關(guān)。其原因如下：首先從需求而言，保障性住房是針對城鎮(zhèn)中低收入推出的介于計劃與市場之間的半福利性住房，城市化進(jìn)程的加快，導(dǎo)致城市中低收入人數(shù)增加，保障性住房需求量增加；在老齡化社會，擁有福利性質(zhì)的保障性住房屬于小套型房屋，符合老齡人的住房需求。其次在收入方面，無論是國內(nèi)生產(chǎn)總值的提高還是人均可支配收入的提高都能增加收入水平，當(dāng)收入水平不斷提高，價格不再是影響住房的關(guān)鍵因素，對保障性住房的影響也會隨之減小。

（2）在“去庫存”背景下，短期內(nèi)合理調(diào)節(jié)保障性住房供給，政府的作用不可忽視。從灰色關(guān)聯(lián)分析結(jié)果不難看出，隨著時間推移，所選指標(biāo)與保障性住房供給之間關(guān)聯(lián)度呈衰減趨勢，與收入相關(guān)的指標(biāo)已衰減到不相關(guān)，但在短期時間內(nèi)，政府指標(biāo)與保障性住房供給依然保持較高相關(guān)度，平均關(guān)聯(lián)度在0.72以上。特別是城鎮(zhèn)化率，在去庫存的大背景下，新城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快使更多農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，中央在2016年經(jīng)濟(jì)工作中多次指出加快農(nóng)民工市民化，通過擴(kuò)大需求來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。這些“新市民”在城市定居需要大量保障性住房。在房地產(chǎn)市場中，一方面市場的供給側(cè)結(jié)構(gòu)失衡，另一方面在需求側(cè)新市民住房得不到滿足，需要用政府的有形之手，讓房地產(chǎn)市場從供給側(cè)向需求側(cè)轉(zhuǎn)移，從而達(dá)到新的供需平衡，促進(jìn)保障性住房持續(xù)健康的發(fā)展。

4　結(jié)論與建議

保障性住房建設(shè)的缺失與城鎮(zhèn)化的不合理有很大關(guān)系，真正需要保障性住房的進(jìn)城打工人員，由于戶籍原因不具有購買保障性住房的資格，從而使保障性住房與其主要需求者不對稱，阻礙了保障性住房的發(fā)展。因此政府需要出臺相應(yīng)的戶籍政策，使農(nóng)民工也可以享受城鎮(zhèn)化成果。此外在去庫存的背景下，政府可以通過購買一定比例的商品房作為保障性住房，不但可以減少商品房的庫存也可以通過增加保障性住房的供給。另外在社會保障方面，政府可以通過降息、降低首付、個人所得稅抵押利息等形式增加消費(fèi)者購買力，從而拉動保障性住房的供給。

參考文獻(xiàn)

［1］ 劉樺，等.發(fā)達(dá)國家保障性住房供給發(fā)展軌跡及啟示［J］.商業(yè)時代，2013（09）.

［2］ 江波.保障性住房適度供給研究［D］.西安：西安建筑科技大學(xué)，2013.

［3］ 鄭玉歆.為什么要強(qiáng)化政府增加住房供給的責(zé)任［J］.經(jīng)濟(jì)管理，2014（4）.

［4］ 蘇多永，張玉香.保障性住房供給不足的原因探析與政策建議［J］.中國房地產(chǎn)金融，2010（3）.

［5］ 王媛.保障性住房融資問題研究——基于準(zhǔn)公共品的視角［J］.西南金融，2012（11）.

［6］ 龔俊超.保障性住房供給需求的分析與預(yù)測［D］.南京：南京農(nóng)業(yè)大學(xué)，2013.

［7］ 謝逸楓.農(nóng)民工進(jìn)城“去庫存”要打“組合拳”［J］.新產(chǎn)經(jīng)，2016（63）.

作者簡介：李政（1990-），男，漢族，河南鄭州人，數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)研究生，主要從事數(shù)量經(jīng)濟(jì)分析與研究。

中圖分類號：F294

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：2096-0298（2016）04（c）-146-03