房地產企業項目成本綜合控制研究

張迎斌

【摘 要】當代社會，房地產雖然在國民經濟中占據著舉足輕重的地位，但其發展狀況相對于發達國家還存在著不小的差距，相關政策還需要進一步完善。如果能在開發決策，采購建設和營銷策劃階段做好成本控制，可以給企業帶來十分豐厚的利潤。

【關鍵詞】房地產企業；項目成本；成本控制

一、房地產企業項目成本控制的意義

房地產開發的項目成本控制問題包含多方面因素，影響著項目開發的每個階段。因此，房地產企業必須針對該問題進行大力研究。房地產企業的收益與項目成本的控制具有直接的關系。在當前房地產經濟激烈競爭的局勢下，企業務必盡快解決成本問題，從而滿足消費者的不同需求。

二、房地產企業項目成本控制的主要問題

（一）缺乏正確的決策機制、管理體制混亂

在房地產項目的開發階段，進行市場調研、可行性研究、項目風險預測是企業的主要工作。在投資項目之前，房地產企業首先要進行全方位的市場調研。整合數據并深入分析自身的資金和技術實力，重點分析開發成本和利潤之比，從而得出關于項目開發的科學方案。然而，根據調查結果可知，很多房地產企業的決策機制十分落后，甚至不存在成本控制部門。隨意地將成本控制分派給企業的運營管理，戰略投資，財務管理等部門，使得成本控制結果缺乏足夠的專業度支撐。

（二）成本管理缺乏全面性

成本控制是房地產企業管理活動中最關鍵的一環，關系到房地產企業的生存與發展。只有設立明確的管理目標，才能促進企業高效率的運轉。然而，目前大多數房地產開發企業的核算重點放在了事后控制之上，對于事前及事中的控制卻極少，其根本原因在于系統成本控制理念的缺失。只有在實施項目之前將核算的范圍放在整體之上，運用科學的方法和成熟的數據來計算成本，才能更好地進行成本控制。

（三）缺乏成本預測和監督意識

針對房地產企業的成本控制應當將精細化列為重點，特別是注重項目的成本總額與其中較易變動的環節進行把握，才能達到企業預期的效果。然而大多數房地產開發企業卻很少對上述問題進行關注，進而導致制度和措施上的匱乏。國際級大型地產公司都會擁有屬于自己的一套非常科學的成本控制體系，能夠以最短的時間分析企業開發項目的成本問題，糾正企業發展的方向，這正是國內大多數房地產企業最為缺乏的。

三、房地產企業項目開發控制成本的對策

（一）前期決策階段

首先，必須建立科學的，有效的決策管理體系。將企業的各個部門進行全面的整合。提高企業運行項目的效率并節約支出，調動所有員工控制成本的積極性。還有一點需要注意的是，成本的控制是一項專業性較強的工作，因此要保證其成本測算的精確，才能做出合理的決策。其次，要盡最大限度的做好市場調查工作。重點研究可能會影響項目開發項目主要因素，如：政治因素，經濟因素，文化因素等。同時，要充分的進行有關于項目建設期間市場需求和供給情況的調查分析。第三，對項目的規劃設計必須進行真實而客觀的評價，務必要考慮到實際的項目規劃情況。對建設面積、密度、實際高度、容積率等問題要著重考慮并認真分析，才能保證評價的客觀和真實性。

（二）規劃設計階段開發成本控制相關措施

第一，推行招標制度。通過嚴格管理，真正意義上將設計水平予以體現，才能提高設計方案的質量，有效的遏制設計領域的不正當行為。擁有了高水平的設計任務書，就擁有了出色完成設計階段的工作的可能性。設計任務書中不僅要對擬建建筑物的規模、風格、性能、工期、材料、設施選用等方面進行科學的規劃，還要將開發的側重點詳細描述，要同時具備深度、可預見性以及可操控的能力，才能算得上是一份合格的設計任務書。同時，必須選擇口碑好、技術強、人才實力雄厚的設計單位制定設計任務書。企業應當加強對其資歷的審核，采取讓多家設計單位來參與投標的方式，最終綜合各家設計單位的精華，制定出合理的，符合企業實際要求的設計招標文件。

第二，強化設計監理。設計監理對于企業控制成本，推進企業設計等方面的作用是顯而易見的。有了專業的設計監理，不僅可以改變非專業人士監督下的企業獨立設計所帶來的弊端，也能將地產開發同設計緊密結合在一起，集思廣益，優化企業的科學設計方案，將合作共贏貫穿于規劃設計階段，有效的避免和及時解決設計中可能會產生的一一系列問題，做到設計實施的全方位，全時段監察。

第三，設計出圖前進行嚴格的審核。出圖前的審核工作是房地產企業開發成本中事前控制的一項重要工作，它將有效的避免施工過程中發生的經濟損失。與此同時，加強對于出圖前審核工作的管理，有利于保障項目工程質量，為將來的施工工作打下良好的基礎。房地產開發企業可以通過聘用社會上資質雄厚的審圖公司的方式來完成此項工作，也可以將企業內部專業的技術人員集中起來進行嚴格的審圖工作。

（三）施工階段的開發成本控制措施

首先，需要根據房地產企業項目的實際成本和財務管控制度的規定，對建設合同進行有效的執行，并明確對房地產企業自身的成本目標和成本管理的實際需求。運用科學而完善的管理體制，將責任落實到每個部門，每個工作人員之上。這樣才能更好的對成本進行有效的管理。

其次，要做好關于合同資金計劃的管理工作。建設開發項目期間，地產企業成本管理部門必須針對施工現場的實際情況，項目進度等因素來制定成本資金支付計劃，這樣才能達到對資金的合理使用，以完成節約成本，提高項目效益的目的。與此同時，還要加強對資金使用計劃的監控，根據施工方案進行有效的施工，最大程度的保證施工建設的順利進行，減少資源浪費，來保證成本管控的合理性。

第三，針對項目合同中的施工組織結構，技術標準和成本技術方面進行管控，才能確保項目建設在成本支出方面的合理。尤為重要的一點是，施工建設過程中的實際情況將要受到多重外界因素的影響，因此一定要對施工期間的進行現場檢查，對設計變更工作給予高度的重視。

完善的制度對于建設工作中出現的變化會產生十分重要的保障作用，也有利于減少項目成本的支出，提升實際收益。最后，對于合同的變更，在項目開始之前就需要有相應的合同管理組織進行研究與優化，確保合同的完整，合法。消滅不清晰的條款，從根本上提高合同執行的效率和控制成本的水平。此外，施工過程中難免會發生索賠問題，因此在設計合同之時便需要有所準備，在工程建設中盡可能的減少此類事件的發生，降低索賠概率，轉移索賠風險，進而達到對工程造成進行控制的效果。

結合上文，項目成本的綜合控制將提高企業的經營能力，擴大利潤空間，是促進房地產繁榮發展的重要方式。房地產企業的成本將直接決定銷售價格，對國家經濟發展將產生十分長遠的影響。成本控制不應當僅僅局限于工程和財務部門，還應當與技術類，經營類和銷售類部門通力合作。只有全方位，高效運轉的企業贏利模式，才能為企業帶來最大化的利潤。

【參考文獻】

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