新形勢(shì)下物業(yè)合同管理現(xiàn)狀與思考

滿杰

中圖分類號(hào)：F270 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)：A 文章編號(hào)：1674-1145（2017）04-000-02

摘 要 物業(yè)合同是物業(yè)管理活動(dòng)，履行管理義務(wù)的基礎(chǔ)，缺少了物業(yè)合同的制約，企業(yè)就無(wú)法與業(yè)主建立穩(wěn)定、合法的服務(wù)關(guān)系。因此物業(yè)合同無(wú)論對(duì)業(yè)主、對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，都是及其重要的。強(qiáng)化物業(yè)合同管理，不僅能夠約束物業(yè)管理企業(yè)的行為，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；而且能夠促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)水平。但是面對(duì)法律建設(shè)滯后，服務(wù)內(nèi)容空泛以及模糊的合同雙方關(guān)系，如何強(qiáng)化物業(yè)合同管理，推動(dòng)物業(yè)管理行為的良性發(fā)展，成為每一個(gè)企業(yè)必須面對(duì)的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞 物業(yè)合同管理 現(xiàn)狀 優(yōu)化對(duì)策

根據(jù)我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)合同是指業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和一定秩序的合同。該定義中，對(duì)合同的當(dāng)事人、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)進(jìn)行了明確，但是相對(duì)于一般企業(yè)經(jīng)濟(jì)合同來(lái)說(shuō)，還存在許多的不足之處。

一、物業(yè)合同管理的現(xiàn)狀

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，我國(guó)物業(yè)服務(wù)合同可以分為兩類，一類是前期物業(yè)服務(wù)合同，是指由物業(yè)建設(shè)單位與其委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同。第二種是普通物業(yè)服務(wù)合同，即業(yè)主在成立委員會(huì)后，由委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的服務(wù)合同。本文所說(shuō)的物業(yè)合同，是指第二種。《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)合同內(nèi)容、物業(yè)管理企業(yè)的行為、物業(yè)使用和維護(hù)等等進(jìn)行了明確的規(guī)定，但是也存在一些缺陷。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

首先是業(yè)主委員會(huì)的主體地位不明確，物業(yè)服務(wù)合同的主體是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主并非合同主體。業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)助管理等責(zé)任。因此在合同管理中，就會(huì)出現(xiàn)合同當(dāng)事人法律責(zé)任不明確的問(wèn)題。另外物業(yè)服務(wù)內(nèi)容種類較多、范圍十分廣泛，在簽訂合同過(guò)程中很少能夠面面俱到，因此一旦產(chǎn)生糾紛后，無(wú)法根據(jù)合同直接確定違約責(zé)任。而且面對(duì)糾紛，由于業(yè)主委員會(huì)并不是獨(dú)立法人，因此沒(méi)有獨(dú)立訴訟主體的資格，喪失了法律維權(quán)的權(quán)利。而且業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生和成立難度大，也影響了物業(yè)服務(wù)合同的管理與履約。

其次最重要的即是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題，在前后物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行交接后，會(huì)出現(xiàn)一段管理的真空期，業(yè)主不了解物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量。因此經(jīng)常會(huì)用高質(zhì)量和高標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行衡量，很容易對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的態(tài)度、辦事效率和服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生疑問(wèn)。加之物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)難以進(jìn)行量化，業(yè)主也沒(méi)有方法來(lái)說(shuō)明物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不符合標(biāo)準(zhǔn)。這種對(duì)立的存在和相關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)的不規(guī)范，也影響了物業(yè)合同管理的履約和雙方的利益。

第三是服務(wù)內(nèi)容的模糊，也影響了合同的履行。例如對(duì)停車管理服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金等等，在服務(wù)合同中都沒(méi)有明確的規(guī)定。尤其是專項(xiàng)維修資金上，由于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司的不信任，許多業(yè)主不會(huì)主動(dòng)繳納，在思想上也沒(méi)有認(rèn)識(shí)到維修資金的重要作用。而且物業(yè)管理公司在管理中，由于前期物業(yè)合同有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)一定的補(bǔ)貼，因此在物業(yè)交接后，物業(yè)管理公司為了保持盈利，會(huì)增加物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致業(yè)主存在亂收費(fèi)的印象。除此之外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的合同，在進(jìn)行服務(wù)移交后，與業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同內(nèi)容、權(quán)利和義務(wù)存在一些差異。由于業(yè)主不了解服務(wù)合同內(nèi)容，就會(huì)出現(xiàn)業(yè)主違反規(guī)定妨害物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同行使管理權(quán)引發(fā)的糾紛；或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備營(yíng)利，損害業(yè)主公共權(quán)益引發(fā)的糾紛。

二、完善我國(guó)物業(yè)合同管理的對(duì)策

（一）完善物業(yè)管理合同的立法規(guī)定，將其明確為有名合同

目前我國(guó)物業(yè)服務(wù)合同與管理主要依賴的是《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及一些地方性的法規(guī)文件，因此沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。因此隨著物業(yè)服務(wù)范圍和業(yè)主需求的不斷擴(kuò)大，必須考慮在現(xiàn)行合同法中將物業(yè)管理合同納入民法體系，明確物業(yè)管理合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。一來(lái)能夠提高對(duì)物業(yè)管理合同當(dāng)事人權(quán)益的保護(hù)力度，二來(lái)對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)中存在的糾紛，能夠糾準(zhǔn)確地運(yùn)用法律來(lái)評(píng)判，從而促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行為的健康發(fā)展。

（二）物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)設(shè)施質(zhì)量要求及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

作為物業(yè)管理服務(wù)基礎(chǔ)性的問(wèn)題，服務(wù)范圍內(nèi)的房產(chǎn)、公共設(shè)備和配套設(shè)施都要進(jìn)行嚴(yán)格的管理和維護(hù)，這也涉及到業(yè)主的核心利益。因此在物業(yè)服務(wù)合同管理中，應(yīng)當(dāng)明確工程質(zhì)量和相關(guān)配套設(shè)備的保證期，并在銷售合同中注明驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以因避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中遺留的問(wèn)題而造成開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司相互推諉。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定經(jīng)收合格的項(xiàng)目在使用出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，業(yè)主有權(quán)向有關(guān)部門要求承擔(dān)賠償責(zé)任。

（三）細(xì)化物業(yè)管理合同內(nèi)容

在前文的論述中，可知物業(yè)服務(wù)合同管理中的重點(diǎn)和難點(diǎn)即是合同內(nèi)容的模糊。因此在合同管理中，必須加強(qiáng)對(duì)合同雙方當(dāng)事人合同義務(wù)的規(guī)范。

首先要明確物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主的義務(wù)。最基礎(chǔ)的即是按照合同的約定準(zhǔn)時(shí)、足額的支付相關(guān)管理費(fèi)用。相對(duì)的，物業(yè)管理企業(yè)也有按照合同約定和法律規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的權(quán)利。其次業(yè)主有義務(wù)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行合同的行為給予協(xié)助和監(jiān)督，配合物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)。第三業(yè)主還有按照合同的約定，遵守物業(yè)管理制度和物業(yè)使用守則的義務(wù)。從而確保物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)建筑物的安全、舒適的居住環(huán)境，進(jìn)而提升居住品質(zhì)。

二是物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)，首先是親自履行合同的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給其他的專業(yè)公司，但不得將物業(yè)管理服務(wù)整體轉(zhuǎn)包或拆解后變相分包給他人，因此而產(chǎn)生損害業(yè)主權(quán)益的行為需要物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。其次是安全保障義務(wù)，這是社會(huì)和諧發(fā)展，業(yè)主安居樂(lè)業(yè)的基礎(chǔ)保障。第四是重大事項(xiàng)報(bào)告和資金使用公開(kāi)義務(wù)，如需在本物業(yè)內(nèi)改建、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目等重大項(xiàng)目，須提交業(yè)主委員會(huì)審議。

三、結(jié)語(yǔ)

合同管理內(nèi)容不僅包括簽訂，還有履行、變更、解除、終止等等內(nèi)容，管理方式則包括審查、監(jiān)督和控制，就物業(yè)服務(wù)行業(yè)來(lái)說(shuō)，合同管理具有持續(xù)性、動(dòng)態(tài)性和系統(tǒng)性的特點(diǎn)。針對(duì)目前物業(yè)合同管理中存在的問(wèn)題，提出完善物業(yè)合同管理的對(duì)策，有利于促進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提高和業(yè)主的滿意度。

參考文獻(xiàn)：

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