A鎮住房空置率調查分析

蕭永深

摘 要：隨著經濟的蓬勃發展，我國房地產業從興起到壯大，只用了三十年的時間。其速度之快，前所未有。然而，近十年來，房價高企，房地產市場泡沫激化等不良因素一直籠罩著房地產市場。過度的經濟泡沫會造成資源浪費和不良社會影響。房地產市場也一樣。本文通過對D市A鎮最近12個月的住房空置率進行調查分析，了解當地房地產業的現場情況，作為當地房地產市場是否健康、可控的參考。

關鍵詞：A鎮；住房；空置率；調查分析

1 研究背景

住房空置情況是世界各國政府、房地產企業和居民都非常關注的熱點問題。研究城市住房空置情況，對于規范并加強當地房地產業管理，防止房地產經濟泡沫的產生，促進房地產業健康可持續發展，具有深刻的理論和現實意義。近年來隨著D市A鎮經濟的快速發展，特別是自2013年起，由來料加工為支柱的制造業向以旅游產業為主的第三產業成功轉型，吸引了多個大型房地產進駐。據統計，A鎮2012年房地產樓盤有4個，總住房面積約40萬平米，到2016年底，房地產樓盤有10個，總住房面積約110萬平米。一座座高樓拔地而起，儼然一副新城的宏偉場景，然而在這輝煌背后總有一些缺憾，那就是人氣不足，部分樓盤，尤其是近三年建成交付的小區，都不同程度的存在空置現象。如何避免住房過多而不正常空置，降低房地產泡沫風險，如何制定相關政策來吸引人氣聚集，進而帶動城區各個產業的發展，是擺在政府面前的一個難題。

2 住房空置率基本概念

住房空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。空置率這個概念適用于我國，是不同于其它國家的空房率。我國的空房率指的是房子已經全部建好，其中空置下來無人居住的房子與建成的房子之比。

根據各種不同類型的房地產市場情況，空置率可以分為存量市場的空置率和增量市場的空置率。房地產存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積占全部房屋總面積的比率。空置是不管是新房還是舊房，不論是首次投入市建的新建住房，還是因為其它各種原因造成的空置舊房至，只要是使用者不明確不確定，都可這里所指的空置房。房地產增量市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積占一段時期新建房屋總面積的比率。此刻的空置房通常說的是首次投入市場的新建住房。

3 調查方法及結果分析

調研范圍、對象及內容： 電是城區居民居家必不可少的資源，居民入住必定離不開用電，因此調查近6個月居民用電量以反映住房空置情況是可行的。

本次調查范圍為D市A鎮，調查對象為A鎮內的居民住房，包括當期竣工和前期竣工的住房。本次主要調查D市A鎮居民近12個月平均用電情況。本次調查分兩類房屋進行，即居民自建房和商品房。調查結果見下表。

以上數據是通過D市A鎮供電局市場科統計所得。經統計，A鎮近12個月每戶居民平均用電量為113.5kwh。根據若月平均用電量少于每戶居民平均用電量30%計入空置的原則。則戶平均月用電量少于113.5×30%=34kwh的按空置房屋計算。有如下結果：

第一，居民自建房空置率為8.93%。處于較合理水平。且經統計，自建住房使用者多為當地居民。空置自建住房基本集中在商業區附近，其中大部分為出租用房。

第二，商品房空置率為21.5%。明顯，商品房空置率較高。經現場走訪調查，由于大部分商品房開發時間較短，造成入住率較低，同時，由于幾個房地產樓盤的集中開發，也導致目前A鎮商品房市場供過于求。經向幾個房地產樓盤現場調查發現，這里的戶主有三分一為本地戶籍，四分一為本市戶籍，其他為外市戶籍，可見，目前A鎮房地產市場主要客戶支撐為投資客戶，也造成空置率高的重要原因。

第三，自建房和商品房空置率相差懸殊。主要原因是商品房作為新興事物在A鎮發展時間短，當地居民還需要一段時間過渡和認可；同時，隨著當地房地產市場噴井式發展和投資者的涌入，導致房價一路飆高，大大打擊了本地剛需購房者的購買積極性。

第四，總體說來，目前A鎮住房控制率仍處于可控的階段，但商品房過高的空置率反映目前該地區房地產發展存在一定問題，要隨時監控引導其向健康方向發展。

4 如何看待住房空置現象

在當前情況下，有一部分住房空置是可以理解的，住房市場有其特殊性，不可能所有的房子都有人居住，特別是新建的住房在出售階段，人們要裝修遷移等都有一個過渡期，還有些是純租賃住房就更會存在空置的現象。通常這些空置的房屋會稱做“摩擦性空置”，比如我們希望市面上不存在無業人員，但這卻是不可能的，總有一些人會因為這樣或那樣的原因處于失業狀態。我們都知道，住房空置是非常大的資源浪費。基于此，可以適當采取稅收方式，特別是可以加大持有環節的稅收，盡量減少那些投機炒作等各種人為因素的空置房，讓更多的住房資源發揮應用的作用。目前社會上對物業稅有相當高的呼聲，這也其中一個重要的原因。

如果在短時間內因為各方面的原因，物業稅或房產稅不能及時出臺，想要減少空置房，還可以從以下兩點著手：第一是出租房屋采取鼓勵政策。雖然目前出租房屋可以征收10%的稅負，但現實中基本收不到，不是逼迫房屋租賃變成了私下交暴打，就是那些有幾套房的人干脆把房子空著不出租。在這樣的情況下，建議政府干脆不征收租賃稅費，這樣也可盤活那些閑置資源，同時也擴大了市場供應。為了更好的推進和規范租賃市場，可同時做好備案登記。第二是多種投資渠道。必要時可以成立房地產信托投資基金，把一些公眾游資吸引于此，擴大了供應量。人們可以像房地產商一樣，可以投資的身份進入房地產市場開發。這樣當房產升值時，擁有投資身份的人們也能分享收益，就可減少以前以炒房形式存在的“囤房”。當資金出現波動時，也能同時降低系統風險，也能改善目前大部分開發商資金主要依賴銀行的風險。

5 結束語

由于其特殊性和廣泛性，房地產將成為很多地方政府經濟發展的一個主流。這個是每個地方政府不能逃避的問題。如何正確把握當地房地產發展現狀，正確引導房地產市場發展方向，關系到該地區經濟發展的前景，對此，如何合理控制住房空置率，盤活現有資源，杜絕浪費是每個地方政府要重點著手研究的重要課題。

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