關于加強房地產企業成本管理的幾點思考

王威

摘 要 近年來，隨著政府對房地產市場的調控力度的加大，房地產企業面臨嚴峻的形勢，逐漸將工作重心轉移到成本管理上。盡管多數房地產企業都具備現金的管理理念與經驗，但是其并不是普遍適用的，而且在其應用過程中也會產生不少的問題，這就需要房地產企業在關注經濟效益的同時注重解決成本管理當中的問題。

關鍵詞 房地產企業 成本管理 強化思考

一、房地產企業商業生態環境中的成本管理策略

（一）核心型房地產企業成本管理策略

從房地產企業產業鏈關系來看，其通常處于中間位置，所以核心型房地產企業就是十分重要的，其在成本管理中應該關注整個房地產市場環境的成本，通過優化房地產產業鏈中各環節的關系，提升生產效率，從而降低整個房地產生態環境的共同成本。通過加強整個房地產生態環境的健康狀況，能夠使得房地產市場更加穩健地發展。

（二）主宰型房地產企業成本管理策略

主宰型房地產企業主要表現為兩種形式，分別是實物主宰型與價值主宰型。實物主宰型房地產企業的特征就是盡可能掌握整個房地產生態系統的大部分資源；而價值型房地產企業在進行成本管理時以價值為核心，對成本帶來的價值進行評估，然后有針對性地進行成本管理控制。但是此類房地產企業并不利于整個房地產市場的健康發展，其成本管理策略并沒有同其他成員形成共享戰略成本管理的體系。

綜上所述，房地產企業應該結合自身特點，選擇合適的房地產企業成本管理方向，從而制定出符合房地產企業發展的成本控制管理制度。

二、目前房地產企業成本管理存在的難題

（一）缺乏戰略成本管理意識

當下盡管許多房地產企業落實了成本管理制度，但是只是從眼前的利益出發，并沒有從房地產企業的長遠發展考慮。而且沒有將“全職工、全方位、全過程”的理念融入成本管理中，房地產企業的職工多數認為成本管理應該是企業財務部、成本管理部或者是管理者的事情，與自身發展沒有多大的關系。從中可以看出，目前的房地產企業職工十分缺乏戰略成本管理意識，沒有意識到房地產企業成本管理的重要性以及對自身的影響，十分不利于房地產企業執行成本管理制度。

（二）成本管理體系粗淺

房地產企業當下的成本管理體系只是停留在表面，只是簡單核算成本，并沒有充分發揮成本管理的效用。而且追求的是核算的準、快，缺乏成本事前預測、過程控制等環節，核算的是已經發生的成本，無法做到事前防范。所以，粗略的成本管理體系十分不利于房地產企業成本管理控制的發展和制度建設，無法為成本管理提供指導意見。

（三）管理流程尚未規范化

房地產企業的成本管理流程或多或少都有所差異，相互比較的難度較大，其并沒有充分分析成本管理流程中獲得的成本數據，也沒有利用管理流程深入分析成本原因，無法持續、動態地優化成本。房地產企業通常會涉及諸多合同，而且各種合同之中有各種不同的條款與內容，整個合同管理的難度加大，而且其范圍牽涉太廣，涵蓋了較多的工程種類，十分不利于將合同在成本系統中進行分攤與跟蹤。而且合同審批效率通常十分低下，需要將其遞送到各級領導進行最終審批，整個過程浪費了大量的時間成本。

（四）成本數據缺乏沉淀

許多房地產企業在房地產項目結束之后，并沒有梳理房地產項目的成本，更不用說將其中的成本數據形成數據庫，而且隨著房地產企業的逐步規范化發展，諸多企業逐漸開始重視對成本數據的管理。但是其起步較晚，多數房地產企業缺乏成本數據管理的經驗，不能充分運用成本數據管理，而且由于周期時間不夠，房地產企業的成本數據不足，沒有形成符合房地產企業進行成本數據管理的成本數據庫。

三、房地產企業成本管理的優化策略

（一）構建完善的動態成本管理體系

房地產企業應該將成本管理理論進行系統化梳理，將企業成本管理列為系統性建設工程，要促使房地產企業領導人員、基層職工等形成成本意識，同時推動其參與到成本管理的控制環節。房地產企業應該構建成本管理專項工作小組，同時結合設計管理部、工程管理部、開發配套部等等形成系統的成本管理體系，對旗下各個項目進行全方位的分析、評估等，對成本異常的情況要及時預警，并且根據相應的制度進行解決。此外，還應該構建成本管理獎懲機制，房地產企業的所有職工都可以提出成本管理優化措施，一旦被采用，應該給予其適當的獎勵，相反，凡是成本管理浪費達到某個界限時應該進行懲罰，從而調動整個房地產企業參與成本管理的積極性，形成完善的成本管理體系。

（二）構建以控制為核心的成本管理手段

房地產企業的成本管理形式應該將以“核算”為主轉換為以“控制”為主，成本控制強調前置成本過程控制點，通過目標成本分解合約規劃，指導、控制合同的簽訂和變更，這更要求合同審批時制定相應的合約規劃。盡可能降低由于先簽訂合同再核算成本帶來的控制滯后性，而且要能有效避免成本落實環節中因為成本結構分類缺項、漏項致使成本低下的假象，還有就是因為拆分錯誤而造成的成本虛高等情形。成本控制不同于成本核算，其主要強調的是總量級的控制，要從宏觀的角度出發，通過目標成本與合約規劃的建立，重視項目全過程成本的實時監控，因此管控合同的落實就成為成本控制的關鍵內容。

（三）房地產企業成本管理信息化應用

房地產企業成本管理信息化應用就是先進的計算機、互聯網以及信息技術在成本管理當中的應用，利用信息化系統統計成本數據，既省時又省力，使企業逐漸擺脫了粗放式運營管理的模式。筆者建議房地產企業選擇目標成本、責任成本以及作業落實環節控制的成本管理體系，根據不同的項目開發環節對成本數據的側重點進行適當的調整，諸如項目發展環節的測算成本、設計環節形成的目標成本、項目落實環節中的動態成本以及當房地產項目結束之后的核算成本，最終利用信息化技術完成相關核算，極大地提升核算效率。同時，成本控制系統是將以合同為中心的全動態成本管理作為主線，運用科學、規范的成本結構樹，實時反映各個項目的動態成本，同時為房地產企業的成本控制、動向、資金計劃、投資進度提供強有力的數據信息保障，從而提升房地產企業的核心競爭力。

（四）構建成本數據庫

房地產企業將各個項目的成本數據進行搜集、整理，形成各類成本指標庫，也就是成本數據庫，為房地產企業的運營預測和新項目的測算提供借鑒資料。成本數據庫主要涵蓋房地產項目的規劃指標、經濟技術指標、成本項目構成等等，幾乎涵蓋了成本管理的全部數據信息。構建成本數據庫，能夠幫助房地產企業優化企業的知識管理結構。成本控制只是房地產開發與管理的一項核心內容，管理實踐不斷累積的知識資源對企業來說是十分重要的無形資產。綜上所述，成本數據庫在成本管理中具有十分重要的作用。

（作者單位為長春萬豪房地產開發有限公司）

參考文獻

[1] 李偉華.我國房地產企業成本管理之我見[J].財經界（學術版），2016（17）：90-91.

[2] 曾思芳.淺談戰略成本會計在房地產企業管理中的應用[J].中國市場，2015 （04）：134-135.endprint