安徽省房地產行業現狀分析與投資前景預測

柳珂??

摘要：2017年，“房子是用來住的，不是用來炒的”成為中國房地產政策堅持的原則。在此基礎上，堅持抑制傳統需求向增加供給的調控方式，市場格局面臨巨變。2018年宏觀環境穩定，安徽房地產在短期調控不放松的前提下，加緊建設均衡房地產市場，其投資環境進一步變化?；诖?，分析2017年安徽房地產行業基本狀況，預測未來幾年行業前景，提出投資策略。

關鍵詞：安徽房地產；現狀；投資前景

中圖分類號：F83文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2018.09.052

近年來，城市化加速推進，安徽非?？焖侔l展，成為經濟支柱產業。2017年，安徽全省新建商品住宅累計成交同比2016上漲304%，住宅成交面積同比上漲356%，住宅成交均價同比上漲226%。市場區域整體平穩發展，主城市高房價讓剛需客群得不到滿足在其他地區尋求住房機會，周邊二三線城市得到發展機會。未來5年，安徽房地產健康發展應本著發展與改革并重的原則，重視三四線城市產品結構、區域結構、市場結構不合理的問題。

1安徽房地產行業現狀分析

1.1行業市場環境基本情況

安徽位于中國華東地區，屬于長江三角洲城市群之一。2017年安徽總人口約為595005萬人，其中鄉村人口總數量占安徽總人口的552%。全省城鄉常住居民人均可支配收入同比名義增長分別為82%和83%，整體居民消費價格總水平同比上漲185%。全市范圍內固定資產投資總投資額同比增長106%，其中房地產完成投資數量為50755億元，同比增長223%。

十九大以來，全省堅持落實總體目標不動搖；堅決采取強有力的調控措施，加快商品住房項目施工進度，防止因供應緊張、庫存量過少引發市場恐慌導致的價格上漲；堅決穩控房地產市場，密切關注市場走勢，因地制宜一城一策，全面調控各地區房地產市場，從源頭解決。

1.2房地產市場發展狀況

2017年安徽省房地產整體開發投資勢頭延續年初，房地產開發數量不斷上升，供應和銷售數量差距一定程度上的縮小。自2016年土地市場高價，全國房地產市場成交量和成交均價暴漲，為保證房地產市場平穩健康發展，國家抓緊出臺一系列政策，于2017年全國樓市進入真正意義上的調控年，調控風潮自熱點城市向一線和二三四線城市蔓延，政策差異化明顯。在全國調控升級的大背景下，省會城市合肥樓市從2016年“大火”形勢轉為平穩，房價停止瘋漲。而三四線城市在國家重點提出去庫存的政策和接收合肥二線城市在暴漲房價中無力購買的剛需客群下，市場成交量大幅提升。

房地產銷售量方面分化明顯。2017年安徽省各城市住宅套數方面，六安市同比增長1399%，蕪湖市同比增長1113%，阜陽市同比增長1099%，除蚌埠市同比降低190%，基本處于上漲趨勢。六安增長幅度最高原因一為合肥房地產市場今年出于市場負荷房價過高，剛需客群外溢；第二是兩個城市距離808千米，車程1小時30分，高鐵路程30分鐘交通便利。蚌埠在整體上漲態勢中，房地產行業卻顯低迷。即便利于樓市發展的新政策輪流出臺刺激，作用卻甚微。一方面購房者對房地產市場信心日漸降低，對基于城市整體經濟發展水平的判斷上，認為一些高端樓盤定價超出自己購買力，并且房價存在一定程度降價空間；另一方面開發商為降低成本減少舉辦樓盤推廣活動，不舉辦暖場活動，不推出新房型，謹慎應對或不作為應對市場。針對樓市推新情緒低的現狀，庫存逐漸減少反而穩定房地產市場。

在銷售火爆的整體趨勢上，安徽省住宅市場去化周期普遍降低。去化在房地產領域意為銷售，去化周期為商品房銷售周期。對于住宅市場去化周期在6個月以下的城市，要增加供地面積加快供應節奏；6-12個月的城市，要增加供地；18-36個月的城市應減少供地；36個月以上的城市，應停止供應。2017年上半年，全省在售商品房庫存去化周期由2016年末16個月縮短至133個月。安徽省各地市住宅去化周期最長的為淮北155個月，較低的如阜陽38個月。說明2017年房地產市場“去庫存，促銷費”的調控政策行之有效。針對安慶、阜陽等去化周期短樓市發展良好的城市，應考慮本市常住居民自住剛需與改善型市場需求之間的差距，合理調控外來流入人員購房與被拆遷居民購房共同組成的住房需求。在房地產開發過程中，各級房地產主管部門應完善對開發商事前、事中、事后全程監督，充分認識規范房地產開發企業合理合法經營行為對維護房地產市場正常秩序、保護消費者合法權益、穩健發展房地產市場的重大意義，堅持一城一策因城施策的房地產市場調控原則，防止房價過快上漲。

22018-2023年安徽房地產投資前景

2.1房地產市場未來趨勢分析

十九大報告中，習近平主席指出完善促進消費體制機制，我國經濟模式從出口和投資驅動為主轉變為靠內需拉動經濟增長，從而奠定了在房地產政策上堅持的總基調。地方房地產調控從傳統的需求調整轉變為供應量增加，優化房地產市場供應結構，一城一策，因城施策。省會城市合肥九區2017年一季度商品住宅成交量同比下跌7378%，這是因為該區域長期供應量不足，政府多重樓市調控政策，限購令限制了購房門檻，同時也使得部分剛需客群轉戰三縣區域或者周邊城市。三四線城市在接收大城市外溢客群需求中，商品住宅成交價格上漲明顯，房地產開發火熱從而產生大量庫存常住居民購買力有限，致使2017年三四線城市商品房住宅成交量不升反降，對于目前部分城市商品住宅去化周期在12個月之內的，消化庫存仍為不小的挑戰。由此可以看出，2018年之后安徽房地產整體處于上漲熱度但是后勁不足，省會城市合肥在市中心和九區供應量與庫存量飽和狀態下，區域房價呈現平穩的走勢，三縣區域得到發展時機，房價升高。三四線城市在2015-2017年發展火熱，商品住宅供應量大幅提升，同時房價上漲過快，常住居民需求減少購買力不足，房地產開發的商品住宅去化周期將受到影響。endprint

2.2安徽省房地產未來幾年投資機遇

2013年9月，習近平主席首次提出共同建設“絲綢之路經濟帶”。2015年，承接“一帶一路”相關國家投資執行金額同比增長2345%。合肥作為“一帶一路”節點城市之一，自身經濟發展的同時輻射全省范圍，促進全省建設。同時，安徽省處于長江三角洲內陸地區，自2009年與上海、浙江、江蘇建立地區合作機制，承接上海發展機遇，為整個長三角地區提供人才、資源。2016年為保障新就業大學生住房，穩定就業的進城務工人員住房，大力推進改革供需結構，將去產能、去庫存等作為重點改革任務，積極化解過剩的非住宅庫存，一定程度緩解2017年房價攀升的壓力。

2.3安徽省房地產未來幾年投資風險

在安徽房地產市場整體發展上升態勢中，房地產投資仍存在較大風險。省會城市合肥尚有大量住房剛需未滿足，同時，二線城市與三四線城市圈內部分化，在人口政策上存在較大優勢，進行大規模基礎設施建設，城區范圍擴大，整體宜居性更強、文化感更好，吸引人口流入。二線城市人口增長，租賃供應不足，整體面臨供給與需求偏緊的狀況，促進房價上漲。2017年，三四線城市房地產市場異常繁榮，城市整體建設需求下全市棚戶區計劃內改造，一系列棚戶區改造貨幣化政策更推進了房地產市場成為強勁的市場。2018年，三四線城市棚戶區改造貨幣化對房地產市場發展的支撐力量減弱，房價上漲城鎮、農村人均可支配收入漲幅跟不上，接受了2017年全省范圍內70%的高價土地，常住居民購買力有限，房地產開發積極，去掉可售庫存，會剩余大量潛在庫存。城市城鎮化速度慢，水平低，質量差，城市基礎設施建設初步發展，實體經濟發展不暢，對人口吸引力不強。例如阜陽市目前城鎮化率僅有34%，作為擁有千萬人口的農業大市，有260萬外出務工人員。這部分外出務工創業人員在政府政策支持住房公積金貸款、商業貸款下返鄉置業，短時期內難以入住，整體入住率低。

3安徽房地產行業未來投資策略

安徽房地產市場基本特征：一是整體健康，但發展極不均衡。合肥2017年一季度土地成交面積503045畝，成交金額439473528萬元，市區內最低房價區域為12716元/平方米?；茨?017第一季度住宅成交面積6164萬平方米，成交總金額2932億元，成交均價475723元/平方米；二是與全國房地產市場相比，周期滯后，形勢較好。中部省份中，安徽省全省商品房銷售面積增幅低于河南、湖北，高于江西、山西、湖南；三是市場庫存剩余，去庫存能力減弱。二線城市合肥在2017年限購政策下，房地產市場較平穩，承接外溢需求的三四線城市房價上漲過快，庫存剩余。由此影響房地產投資增長后續支撐能力不足。

預計安徽省房地產2018年銷售整體同比正增長，商品房市場銷售回升幅度較小，新開工房地產面積較快增長，資金到位形勢較好，政策不再加碼給二線城市合肥房地產市場壓力，三四線城市有望延續寬松政策。但房價上升給許多中低收入人群帶來壓力，政府需要重視三四線城市經濟發展以保障中低收入人群的基本住房需求。安徽房地產市場較于全國其他省份地區而言仍有較大投資機會和潛力。

參考文獻

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