寧夏房地產業發展的幾點思考

趙革文

摘 要：2016年和2017年，我國GDP分別達到74.36萬億元和82.71萬億元，比上年分別增長6.7%和6.9%，其中：房地產增加值占GDP的比重均為6.5%，中國的房地產和世界一樣，是國民經濟的支柱產業，是滿足廣大人民群眾住房需求的主要供給渠道。房地產業與一個很長的產業鏈聯系在一起，涉及到幾十個工業產品、工業材料的關聯，是一個龍頭產業、支柱產業，更是民生產業。黨的十九大報告指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”基于此，結合多年來對房地產的研究分析，對寧夏未來房地產業的發展談幾點思考。

關鍵詞：寧夏；房地產業；思考

中圖分類號：F299.23 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2018）18-0135-02

一、寧夏房地產市場發展情況

2016年，寧夏房地產開發企業完成投資728.16億元，比上年增長14.9%。其中，住宅完成投資435.41億元，增長9.8%；辦公樓完成投資51.87億元，增長51.2%；商業營業用房完成投資152.45億元，增長17.7%。銀川市房地產開發完成投資474.94億元，比上年增長16.1%；石嘴山市完成投資42.15億元，下降21.6%；吳忠市完成投資64.71億元，增長44.5%；固原市完成投資86.76億元，增長27%；中衛市完成投資59.61億元，增長3.4%。全區商品房銷售面積為966.07萬平方米，比上年同期增長15.1%，增速比上年回升40.8個百分點。其中，住宅銷售面積為830.22萬平方米，增長17.2%；辦公樓銷售面積7.15萬平方米，下降45.2%；商業營業用房銷售面積104.82萬平方米，增長2.6%。銀川市商品房銷售面積為564.86萬平方米，比上年增長6.6%；石嘴山市商品房銷售面積為62.82萬平方米，下降0.1%；吳忠市商品房銷售面積為151.14萬平方米，增長56.5%；固原市商品房銷售面積為110.4萬平方米，增長52.4%；中衛市商品房銷售面積為76.85萬平方米，下降0.8%。

二、寧夏人口分布情況

2015年末，寧夏常住人口668萬人，基本沒有外流，總人口增速下降，近五年年均增加7萬人，年均增長1.08%，自然增長是主要動力來源。人口空間分布極不均衡，寧夏常住人口中，銀川市216.41萬人，占常住人口總數的32.4%；石嘴山市78.8萬人，占11.8%；吳忠市137.32萬人，占20.56%；固原市121.18萬人，占18.15%；中衛市114.16萬人，占17.09%。銀川對外來人口的吸引力最強，2015年，銀川市人口凈流入37萬人，占常住人口的17%；石嘴山市、中衛市和吳忠市流入流出基本持平。固原市人口外流最多，達29萬人，占戶籍總人口的1/5。按照《寧夏回族自治區空間規劃（2016—2030年）》，到2020年，全區總人口達到730萬人左右，常住人口城鎮化率達到60%，戶籍人口城鎮化率達到45%。到2030年，全區總人口達到800—880萬人，常住人口城鎮化率達到70%～72%，戶籍人口城鎮化率達到56%。

三、建立科學完善的房地產市場體系

深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。著力解決住房城鄉建設領域發展不平衡不充分問題，推動住房城鄉建設發展質量變革、效率變革、動力變革。同時，圍繞人民住有所居目標，抓好住房制度改革和房地產市場調控工作。

1.建設高質量的商品房。一是以品質提升為支撐，打造高端精品住房。從供給端全面提高產品質量和服務質量，房地產企業要聚焦中高端定位，不斷優化和提升設計能力，引入體現當今住宅發展方向，滿足人民群眾對高品質住宅和美好生活追求的理念、標準和技術，重點關注健康建筑標準的引進和落地，實現商品房的智能化、綠色化、健康化。二是要逐步告別毛坯房時代，推行房屋精裝修。穩步推進部品件、門窗、交付家具和設備的集中采購，狠抓工程質量和施工安全不動搖，以房屋使用和居住價值的提升促進產品增值。房地產企業可以根據業主的個人喜好，提供不同風格的裝修設計以滿足不同消費者的需求。三是積極推廣綠色建筑。在對住宅進行統一裝修時，更多地使用節能環保建材，在體現節能環保的同時，滿足更加舒適的特性，并在配套完善小區內的社區醫療、幼兒園、小學、會所等公共服務設施方面下功夫，進一步提升房屋的品質。四是抓好產品品質的升級。樹立“物業服務是品牌建設另一半”的意識，加強隊伍建設，以高度的責任心和高效的執行力做好各項基礎性服務，重視業主關系維護，及時化解矛盾與糾紛，增強品牌效應，提升顧客的滿意度。

2.促進二手房市場的健康發展。2017年，我國24個城市的二手成交量大于新房的成交量，房地產市場已經逐漸由以新房市場為主的階段進入到二手房市場為主的階段，發展到新房與二手房相互補充的“雙輪供給”的時期。要制定完善二手房交易的各項政策，使二手房的交易更加規范化、科學化。同時打造一批專業、規范、獲得消費者認可的直營與加盟品牌機構，提升二手房交易過程中的服務品質，并形成一批職業化的服務階層，使二手房市場向著機構化、專業化的方向發展。

3.推進新一輪棚改工作。2018年，全國將改造各類棚戶區580萬套。以促進經濟發展、社會進步、人民需求和城市開發建設相互協調、相互統一、相互促進為重點，以保障低收入家庭基本住房、改善中等家庭住房條件和促進城市品位提升。通過“統一規劃、統一實施、統一政策”和“政府組織、開發商主體、市場化運作、社會力量支持”的經營模式，把棚戶區改造與房地產開發、新城區開發與舊城區改造相結合，保障和改善民生。優先保障環衛、公交等行業困難群體，將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員和青年醫生、青年教師等納入保障范圍，對低保、低收入住房困難家庭，實現應保盡保。此外，積極推行PPP模式建設部分公益性項目和基礎設施項目。

四、全面配套完善房地產發展的體制機制

1.抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展。一是針對各類需求實行差別化調控政策，依據“因城施策”的調控政策，進行一城一策或一城多策定向調控，完善公積金制度，以滿足新市民住房需求為重點，加大棚戶區改造，建立“商品房+政府保障房+租賃住房+共有產權住房”的多元化供應格局，滿足首套剛需，支持改善需求，遏制投機炒房。同時，庫存仍然較多的市縣城繼續做好去庫存工作。二是加強區域協調和城鄉統籌，促進銀川都市圈互聯互通，提高其他市、縣和中心鎮的教育、醫療等基本公共服務水平，引導人口和住房需求合理分布。三是加大房地產市場秩序規范整頓力度，加強市場監測分析，提高精準調控的能力和水平，進一步強化地方政府主體責任，促進完善房地產市場平穩健康發展的長效機制。

2.進行戶籍制度改革。繼續深化戶籍管理制度改革，逐步實行城鄉統一的戶籍管理制度，建立城鄉一體的勞動力市場，加快附加在戶籍制度上的社會福利制度的綜合改革，逐步將依附于戶籍管理制度的各種經濟社會關系與戶籍管理制度脫鉤，消除城鄉居民在就業、教育、醫療、社會保障等方面的不平等待遇，促進符合條件的農業轉移人口在城鎮落戶并享有與當地城鎮居民同等權益。把穩定房地產市場和推進新型城鎮化農民工市民化結合起來，統籌謀劃各市縣的空間布局和和中心鎮設施配套，與大企業的分布結合起來，引導人口和住房需求的相對合理的布局。

3.建立土地使用的新機制。一是深化土地使用制度改革，完善“招、拍、掛”制度。對土地從現有的拍賣為主，改為招標為主，并實施綜合評標，采用豐富有償使用的形式，提高商業性用地有償使用標準價格，對關系民生的住宅用地實施優惠政策。二是研究制定權屬不變。在符合規劃的條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，讓全體人民住有其所。三是制定相應的措施和辦法。在兩年內基本建成城鄉統一的建設用地市場，政府將不再壟斷住房供地市場，農村集體可以向市場供應集體建設用地，用于建設保障類住房和常租型住房，宅基地實行三權分置（落實宅基地集體所有權、保障宅基地農戶資格權、適度放寬宅基地使用權），探索盤活利用閑置農房和宅基地的辦法，進一步盤活農村土地市場。

4.鼓勵房地產企業積極轉型升級。在競爭激烈和市場更加規范的背景下，今后房地產企業的發展方向是大開發商依然占據市場，中小開發企業將逐步淡出市場，房地產企業聯合兼并將會成為常態。建議企業做如下分層選擇：一是超大型企業可以繼續做大做強，沿著現在的規劃發展，或另辟蹊徑進行發展，可進駐租賃、綠色、產業化等房地產細分市場做大做強。二是大型企業應繼續保持高周轉模式優勢，結合全域融資等金融手法，通過投資并購資產包、項目等方式，在做布局、做規模上做文章，進一步鞏固和擴大整體市場份額。三是中小房地產企業，隨著人工、土地、建筑成本的上升，房產商利潤空間將會進一步壓縮。對于中小房地產企業來說，聯合和兼并將會是最好的選擇，通過各企業間的戰略合作，企業雙方可以在投資、資金管理、項目管理、房產開發、廣告銷售等領域展開全面的合作，通過資源共享，開發成本得到壓縮。企業間如果再積極發揮彼此優勢，取長補短，將會實現互惠共贏的局面。四是房地產企業的轉型方向上，可以轉向新材料、節能環保產業、信息技術等戰略性新興產業，或向兒童樂園、科技創新中心、養老地產等方向發展。通過進一步延長養老產業延伸鏈，發展老年服務業、老年醫療保健業、老年用品業、老年旅游業、老年娛樂文化產業、老年咨詢服務業、老年金融投資業等產業，提供從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護的全方位服務。