淺析房地產企業資金管理存在的問題及對策

費秋波

摘要：房地產企業資金具有較強的流動性，是企業賴以生存和發展的基礎，因此其應保證資金流的良性循環運轉。近年來，面對復雜多變市場經營環境及國家政策的宏觀調控，企業外部融資環境不容樂觀，在此情況下資金管理顯得尤為重要。文章分析了房地產企業資金管理的重要性，討論了其資金管理方面存在的問題，并提出相應的建議和解決方法，從而使企業達到適應市場競爭，有效對資金運營進行內部控制和管理的目的。

關鍵詞：房地產企業；資金流；內部控制

一、房地產企業資金管理的重要性

房地產行業是資金使用密集性最強、資金流動最頻繁，資金額度較高的行業，從拿地開始，企業就需要準備拿地保證金預存到政府指定監管賬戶，拿地成功后，企業需要在限期內完成土地款以及土地相關稅費的支付。項目開工后還要按合同完成節點支付相應的設計費、工程款、人工成本、房地產稅金，這些都需要企業有大量資金支持。

因此，現金流對于房地產企業十分重要，一旦企業不能償還到期債務，現金流入小于現金流出，賬面出現資金流赤字，形成惡性循環，企業就可能出現倒閉的風險，而資金流的良性循環與運轉能夠有效地降低企業的財務風險，使企業在激烈的市場競爭中保持競爭力，促進企業持續健康發展。

二、房地產企業資金管理存在的問題和不足

（一）資金預算管理制度不完善，投資行為盲目

房地產企業雖然制定了資金管理、預算管理、融資管理方面的制度和方法，但對于制度的執行多數只限于日常業務，一旦遇到投資機會需要支付土地款，由于土地資源稀缺，房地產企業在高風險、高回報的刺激下，往往不會對未開發的土地進行系統的、科學的、專業化的論證，就進行非理性的投資，形成市場沖動，給企業造成嚴重的資金壓力，也給其后續開發帶來很大的風險。

（二）融資形式單調

由于我國資金市場還不夠完善，監管部門對房地產企業融資限制條件高，僅有少部分上市公司可通過發行股票、債券方式籌集資金，大多數中小房地產企業都不符合上市條件。為了滿足企業資金需要，銀行貸款成了房地產企業融資的主要來源，但隨著央行對房地產行業借款政策收緊，企業融資越來越難，資金成本加大，經營風險也隨之加大。

（三）資金管理意識淡薄，資金管理模式落后

在過去很長一段時期中，房地產企業只要獲得國有土地使用證，就可以取得豐厚的收益，因此管理者的工作重心主要用于拿地、開發、銷售等環節，對資金管理重視程度不高。一家房地產企業往往同時開發幾個項目，而每個項目都在不同的法人公司名下，或者是一個法人名下開發幾個房地產項目，企業為了業務發展的需要，經常是一個房地產項目同時在多家銀行開立銀行賬戶，導致項目公司銀行賬戶不斷增加，資金存在不同的銀行賬戶，不便于企業進行資金的動態管理，降低了企業資金使用效率，有大額支出時，需要先歸集資金再進行支付，增加了業務量，不利于企業資金安全。

（四）缺乏資金使用監督激勵機制

房地產行業的性質決定了其流動資金數額一般非常巨大，這些資金一部分沉淀在企業里，還有一部分在未開發的土地當中。大部分企業缺乏對在途資金的管理，如銷售的房款經常出現房子僅繳了部分定金后，由于銷售人員離職或其他原因，業主尾款不能及時收回的問題。

三、房地產資金管理問題的解決對策

（一）完善資金預算管理制度，建立全面預算管理模式

為加強公司的預算管理，強化內部控制制度，防范經營風險，提高公司管理水平和經濟效益，實現公司經營目標，應建立完善的資金預算管理制度，全面建立預算管理模式，嚴格遵守預算管理的原則：1.量入為出，綜合平衡；2.效益優先，確保重點；3.全面預算，過程控制；4.權責明確，分級實施；5.規范運作，防范風險。財務管理部門負責按照具體預算項目編制資本性收支預算表，并負責對資本性收支預算進行初步平衡。預算方案經股東會批準后，一經批準下達至各部門，即具有指令性，各部門必須認真組織實施。

（二）拓寬企業融資渠道，創新銷售模式

隨著我國市場經濟的不斷完善，金融機構對房地產行業的資金收緊，因此房地產企業需要采取應對措施，深入了解金融政策，融資渠道也要多元化，房地產企業融資應由銀行貸款逐漸向股權融資、債權融資、投資基金、證券和信托等多種形式轉換。同時，房地產財務管理部門應加強對企業營業執照、公司章程、房地產開發資質證書、銀行開戶許可證、機構信用代碼證等證件的管理，并能按要求提供企業近三年的經營情況和年度財務審計報告、以前年度的開發項目情況、土地儲備情況、現有項目的在建在售情況等信息，以達到滿足銀行放款要求的目的，進而解決企業的資金需求。

（三）加強全員資金管理意識，強化內部資金管理

應加強對銷售房款的管理，每日銷售現場收款員與銷售內業核對當日銷售情況，出具銷售日報，由現場收款員上報給公司出納員，出納員匯總當日收款情況。每月現場收款員、銷售內業、核算會計對當月的銷售回款進行匯總確認并簽字。同時銷售策劃部按提供銷售案場的應收賬款明細與財務部核對，并出具應收款賬清欠方案，列出銷售人員的績效考核標準，加強業務人員對應收賬款的掌握。對長期未回款的業主，應進行多次電話回訪，如確實無法回款的，應根據實際情況，如不影響二次銷售，雙方協商給予退房處理。同時加強商業貸款、公積金回款的清收力度，這部分回款由銷售外業負責，并對其進行績效考核。

各類應收保證金，如企業代業主支付的公積金貸款、商業貸款保證金、施工現場用電保證金、工程質量保證金、日照補償保證金、拆遷保證金、農民工保證金抵押金等各類由企業先行支付，到期返還的款項等也占用企業大量資金，每月財務部門應單獨對這部分資金明細統計出到期日及回收負責人，并要求各相關部門做出清欠計劃，列入績效考核項，對長期無法收款的項目，如成功收回，公司應給予獎勵。

各類土地款、總包工程款、分包工程款及其他工程款支出、稅款、財務費用、銷售費用及管理費用的支出，應劃分剛性支出和非剛性支出，每月各部門上報資金計劃，由財務部門匯總，上報集團審批通過后執行。每月財務總監對大額款項支出進行控制，保證資金安全有效運行。

（四）加強監督，完善項目資金監控

針對一家控股公司建立多個銀行賬戶的問題，可單獨成立資金中心管理部門，由該部門負責整個集團的資金賬戶，資金統借統還，各公司開發項目單獨提交收款單、付款單至資金中心，由資金中心受理后，再統一向外部銀行進行收款、付款。每月報出財務報表時，需要與資金中心核對銀行存款數據，所有收款單、付款單必須進行賬戶處理，未處理的收、付款單在財務系統中進行控制不能月末結賬，以保證財務報表數據的準確性。這樣可以高效、集中管理資金，保證資金安全，資金中心每日歸集集團資金，使集團領導可對整個集團的可用資金進行掌握。獨立核算開發項目的資金，所有該項目的收款、付款均以本項目為主體提交單據，由資金中心受理后收付款。這樣可做到項目資金獨立核算，滿足公司清晰核算的要求。

（五）強化開發項目可行性研究，理性投資決策

房地產項目開發具有投資金額巨大、開發周期長的特點，易受外部環境和因素影響。在銷售方面，房地產企業也會受到國家政策調控和金融政策的影響，產品去化率及銷售回款存在較大的不確定性，勢必對企業資金回流產生巨大的風險。因此，企業在決定投資地塊前，應詳細調研項目地塊性質、地塊交通條件、周邊的人口居住密度、周邊配套設施如交通配套、教育配套、醫療配套、文體娛樂配套、大市政配套等，確保項目定位準確。詳細分析項目地塊的劣勢和項目地塊的機會點，正確對項目做出理性的評估，出具詳細的項目可行性研究報告，供企業管理層參考。

對于占地面積大、分多期開發的項目，首期開發項目必須充分體現企業的經營理念，為后期開發奠定良好的基礎。在產品定位研究會中，企業管理層應關注項目現金流情況，將項目現金流回時點作為項目二級運營節點進行考核，并綜合考慮項目容積率定產品類型，如住宅產品品質、商業配套的比例等，做好整體布局。

四、結語

綜上所述，房地產行業是資金高度密集型行業，房地產公司要想在激烈的競爭中保持優勢，除了需不斷研判國家宏觀經濟及宏觀政策外，還應提高其資金管理水平，加快資金流動速度，加強資金管理，保證資金安全，以使企業持續健康發展。

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[4]吳春桃.房地產企業資金管理存在的問題與對策[J].中國集體經濟，2017（14）.

（作者單位：長春新星宇房地產開發有限責任公司）