我國保障性住房融資分析和建議

徐璐

摘 要 保障性住房不僅是政府為減緩國內房價迅猛上漲，扼制資產泡沫的重要宏觀調控手段，還是我國構建和諧社會的一項重大民生工程。隨著保障性住房建設的不斷推進，融資困難成為制約保障性住房供給的重要原因之一。本文就目前國內保障性住房融資環境展開分析，并針對其存在的問題提出幾點建議。

關鍵詞 保障性住房；融資問題；對策建議

一、保障性住房概述

1.背景介紹

保障性住房指的是政府部門為中低收入住房困難家庭或個人所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般包括廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等。

我國保障性住房起源于公有住房福利分配制度，1998年國務院發布的《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》是我國房改的開端。接下來很長的一段時間里，我國的保障性住房都是以經濟適用房為主，直到2011年，國家將其納入到五年計劃中，才進入到“加速跑”的階段。

2.建設資金來源

早期的保障性住房建設資金主要依賴于政府投入和銀行貸款。隨著市場經濟的開啟，社會資本逐漸活躍，對公共建設也表現出較強的積極性，建設融資模式逐漸向銀行、債券、基金等資本市場和政府、機構及個人投資者共同參與的市場化融資方式轉變。目前的資金來源主要有以下三種：一是以中央和地方的財政資金投入、土地出讓凈收益、住房公積金增值為主的直接財政投入融資模式；二是以銀行貸款、地方政府發債、住房公積金貸款等為主的政府主導的負債型融資模式；三是以REITs和PPP為主的政府與其他市場主體共同參與的融資模式。然而，隨著建設的不斷推進，不同的融資模式相繼暴露出自身的短板，嚴重妨礙到保障性住房可持續發展。如何有效解決當前的融資瓶頸已經成為進一步推動這項民生工程的戰略性問題。

二、保障性住房融資面臨的問題

1.財政資金投入比重及其增長空間有限

近十年來，就財政投入而言，政府明顯加大了保障性住房建設的支出力度，不但財政支持資金規模持續加大，在財政支出的比重也有了很大的提高。但問題是，財政資金終歸是有限的，這也就決定了其在保障性住房支持的有限性。而我國正處于城鎮化高速發展的階段，住房保障需求在不同地區呈現出高低不均的發展趨勢，保障范圍日益擴大，后續的財政壓力只增不減。

2.土地出讓收益和住房公積金增值收益運用受限

雖然土地出讓金是一個雄厚的資金來源，但它也是地方政府的其他支出項的資金保障。由于保障性住房投資缺乏直接的經濟效益，地方政府往往積極性不高。加上越來越嚴格的耕地管制和房地產業去泡沫化等因素導致的土地價格增幅放緩的影響，未來土地出讓的短期收益可能會出現不確定性，難以形成對住房保障的穩定資金供給。通過公積金增值收益獲得的資金來源穩定卻增長緩慢，其合理性也受到諸多質疑。

3.地方債務和融資平臺存在相當程度的違約風險

為解決資金供給不足問題，一些地區積極開發了債務融資渠道。企業債券具有期限長、利率低的優勢，給解決保障性住房融資問題帶來了福音，但住房建設所需資金規模龐大，即便不考慮政府違約，也存在相當程度的違約風險，間接影響了債券等其他融資平臺的融資效果。

4.缺少政策性支持文件和激勵機制引導

保障性住房建設的利潤雖不高，但社會需求量大，消費穩定且市場風險小，總的來看，是存在利益空間的。然而，由于目前我國在為保障性住房建設進行社會融資的方面還缺少政策性支持文件和激勵機制，對潛在的民間資本的吸引力還有很大的上升空間。

三、優化保障性住房融資的對策

1.政府發揮融資的主導作用

對于這類公益性較強的建設投資，政府是連接多方的重要樞紐。政府在進行融資規劃時，要明確自身的主導地位。一要保證本身對保障性住房的資金投入；二要積極吸引社會閑散資金；三要對吸收來的資金有妥善的管理；四要對各方進行監管，建立公開透明的信息制度，嚴防資金挪作他用。

2.設立專業的保障性住房融資管理機構

資金并不是一募集到就能投入生產，即便是投產也做不到一蹴而就。那么，對尚未使用的資金進行專業管理就顯得非常有必要。設立專業的保障性住房融資管理機構一來可以對資金的流入流出有清晰的記錄，便于調整和監督；二來為合理運用這筆資金的增值收益提供有效途徑。

3.合理引入社會資金和市場機制

如前所述，財政資金的有限性意味著其不能長久地作為融資的主力軍，而應發揮出四兩撥千斤的杠桿撬動作用。一方面政府需要提供起足夠的政策保障，讓社會資本放心進入市場，另一方面要巧用財務杠桿，如給私人開放商提供低利率貸款，設立一些政府性質的機構，對相關的保障性住房建設和消費融資進行增信，提供擔保以活用財政資金。

4.建立健全相關法律法規，支持保障房建設

住房保障是一項長期的社會工作，資金的融通足以影響到社會的方方面面，因而必須建立健全相關法律，從制度層面保障其有效性和可持續性，繼而確保融資的穩定性。立法工作向來都是不可或缺的，而我國在這一方面的法制建設相對滯后，應積極主動借鑒國外成功經驗，來為我國的保障性住房事業保駕護航。

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