房地產(chǎn)企業(yè)資金管理研究

陳輝

[摘 ?要]近幾年，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)處于市場(chǎng)低迷期，加上國(guó)家又提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”要求，要想在房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中能快速發(fā)展，就要對(duì)企業(yè)的資金管理方面存在的問題進(jìn)行細(xì)致的分析和研究，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作顯得尤為重要，尤其是面對(duì)這么激烈的市場(chǎng)斗爭(zhēng)，要求企業(yè)得具備更強(qiáng)的資金運(yùn)作能力，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注話題。本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性基礎(chǔ)上，深入探討了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀和存在的問題，并針對(duì)性的提出了完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);資金管理;預(yù)算管理

1引言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，尤其近幾年的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的源動(dòng)力，由于房地產(chǎn)企業(yè)在前期投入成本較大，負(fù)債率高的特點(diǎn)，資金緊張的問題比較突出，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)資金管理的建設(shè)，才能控制企業(yè)的快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性具體主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行發(fā)展中，資金管理是不可缺少的組成部分，是貫穿整個(gè)企業(yè)的紐帶，是企業(yè)高速發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，在企業(yè)管理中，要加倍關(guān)注，確保資金發(fā)揮更強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)最大的特點(diǎn)是資金流動(dòng)性強(qiáng)，可以通過(guò)現(xiàn)金、銀行存款的形式存在，企業(yè)就必須加強(qiáng)資金管理，必然要對(duì)其工作提出更高的要求，為企業(yè)的快速發(fā)展保駕護(hù)航，只有有效的控制，才能保障企業(yè)的安全性，提升資金周轉(zhuǎn)速度，有效的確保企業(yè)的最大化效益。

（2）房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，所以房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，不僅要確保企業(yè)具有科學(xué)合理的資金結(jié)構(gòu)，同時(shí)還要求能夠規(guī)避存在的資金風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)具備穩(wěn)定的現(xiàn)金流。科學(xué)高效的資金管理，能夠保護(hù)企業(yè)資金安全，規(guī)范資金的籌集與運(yùn)用，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效提升，保證企業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

2房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀和存在的問題

現(xiàn)階段，土地資源稀缺，價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)企業(yè)前期投入成本較大，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)相對(duì)緩慢，房地產(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)區(qū)別在于變現(xiàn)期較長(zhǎng)，容易滋生風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理水平的提升，控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。又房地產(chǎn)企業(yè)與金融企業(yè)的關(guān)系緊密，在開發(fā)過(guò)程中主要得益于各種金融工具的應(yīng)用，如果房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況不佳，會(huì)大大增加回籠資金的難度，對(duì)金融體系不穩(wěn)定。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題具體主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）企業(yè)管理層對(duì)資金管理中的預(yù)算不重視，缺少完善的資金預(yù)算管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)開展資金管理工作的起點(diǎn)是預(yù)算管理，是資金管理中的重要組成部分，部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金管理不重視，對(duì)資金預(yù)算管理存在一些看法，缺少預(yù)算管理制度，這樣很容易造成成本的浪費(fèi)現(xiàn)象，企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的消費(fèi)水平和投資者的投資能力沒有分析能力，預(yù)算過(guò)程進(jìn)度與銷售進(jìn)度沒有結(jié)合起來(lái)，企業(yè)沒有數(shù)據(jù)可依，盲目和隨意的投資，在一定程度上給企業(yè)造成困境，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)一般都是要求高，所以預(yù)算管理就顯得比較重要，但實(shí)際是在很多企業(yè)預(yù)算管理只是喊喊口號(hào)而已，并沒有真正得到應(yīng)用，造成預(yù)算和實(shí)際相距很大，使企業(yè)的整個(gè)資金系統(tǒng)出現(xiàn)問題，影響項(xiàng)目建設(shè)周期。

（2）風(fēng)險(xiǎn)管控問題

大家都知道，房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)高危行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)極高，企業(yè)在投資項(xiàng)目中所得到的回饋是所與所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是成正比的，尤其是一些負(fù)債較高的企業(yè)，在投資活動(dòng)中應(yīng)對(duì)資金管理風(fēng)險(xiǎn)因數(shù)了如指掌，掌控資金管理是的核心工作，有助于提高企業(yè)資金的運(yùn)營(yíng)效率，管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算有誤。極有可能造成資金不能被合理調(diào)配，流于形式，無(wú)法有效的控制資金在各個(gè)環(huán)節(jié)的合理使用，易使企業(yè)陷入困境。

（3）融資渠道單一，過(guò)度依賴造成成本和風(fēng)險(xiǎn)增大。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)逐漸飽和，以及金融杠桿政策進(jìn)一步發(fā)展，國(guó)內(nèi)銀行和信貸對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行緊縮模式，這對(duì)于極度依賴銀行的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑市雪上加霜，融資困難極易導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流不足，出現(xiàn)難以解決的緊迫局面，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理帶來(lái)壓力，同時(shí)也增加了財(cái)務(wù)危機(jī)。

（4）缺乏合理的資金運(yùn)行結(jié)構(gòu)。目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)功能日益細(xì)化，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激勵(lì)，不少企業(yè)也是在夾縫中求生存，起初都是在巨大利潤(rùn)的利誘下，項(xiàng)目初成規(guī)模，自有資金與銀行貸款比例嚴(yán)重失調(diào)的情況下，接下來(lái)等著的是未完工的產(chǎn)品、還有大量被積壓的資金無(wú)法回籠，如果在遇上市場(chǎng)蕭條，那些積壓的資金是無(wú)法收回的，其利潤(rùn)當(dāng)然也無(wú)從談起，將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不小的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策措施

（1）對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目具有系統(tǒng)性和綜合性的特點(diǎn)，區(qū)別與其他行業(yè)，涉及面比較廣，容易收到國(guó)家政策的影響，另外，由于建設(shè)期和資金回籠期較長(zhǎng)，投資金額較大，回報(bào)率較高但其投資風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)大，所以在投資項(xiàng)目之前，一定對(duì)其進(jìn)行必要的可行性研究和分析，對(duì)影響的各種因數(shù)都要進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和慎重的考慮，以達(dá)到節(jié)約成本降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（2）重視預(yù)算管理工作，健全完善資金管理制度。在資金管理中，資金預(yù)算是重要的一方面，加強(qiáng)資金管理可以確保資金得到有效的利用，財(cái)務(wù)部門要從實(shí)際出發(fā)，通過(guò)預(yù)算的形式規(guī)范企業(yè)的目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)行為過(guò)程，調(diào)整和修正管理行為與目標(biāo)偏差，保證各級(jí)目標(biāo)、策略、政策和規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，管理體系，設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，確保資金預(yù)算的可行性，以便項(xiàng)目負(fù)責(zé)人全面了解，對(duì)預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行情況出現(xiàn)的差異進(jìn)行分析，及時(shí)向管理部分反饋，以便于做出解決辦法。

（3）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制力度。由于從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)所投資的項(xiàng)目客觀因素繁多，為了更好提高企業(yè)對(duì)資金管理方面的控制，企業(yè)必須不斷加強(qiáng)和完善風(fēng)險(xiǎn)控制力度，提升風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和預(yù)警能力，還應(yīng)增強(qiáng)相關(guān)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，意識(shí)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，詳細(xì)的評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的危害程度，有較好的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。還可以安裝風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估系統(tǒng)，使用該系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目的所有信息進(jìn)行評(píng)價(jià)，根據(jù)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行細(xì)致的分析，按等級(jí)劃分，通過(guò)這種方式可以大大降低資金管理的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)在一定程度上還提高了企業(yè)的資金利用率，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（4） 構(gòu)建企業(yè)多元化融資渠道。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀需要進(jìn)一步完善，很多的房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中都是借助銀行及民間貸款，隨著企業(yè)的不斷發(fā)展，其融資渠道的多元化特點(diǎn)顯著提高，但是仍然僧多肉少，因此要想把房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道落實(shí)到位。一是，利用企業(yè)的良好信譽(yù)與銀行建立融資關(guān)系，二是，利用債券融資戰(zhàn)略，相對(duì)而言債券融資的成本較低，融資速度相應(yīng)較快。三是，利用股權(quán)融資戰(zhàn)略，建立戰(zhàn)略性的合作伙伴，開發(fā)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式吸引投資者進(jìn)入，四是，企業(yè)可使用內(nèi)部留存利潤(rùn)進(jìn)行再投資，企業(yè)管理在做此融資對(duì)策時(shí)不需向外部披露公司的信息，可以節(jié)約融資成本。五是，銷售資產(chǎn)融資戰(zhàn)略，企業(yè)可以選擇銷售部分有價(jià)值的資產(chǎn)進(jìn)行融資，且簡(jiǎn)單宜行。

（5）加速企業(yè)的銷售進(jìn)度及回款速度。結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境與銷售策略，加快銷售進(jìn)度，在銷售策略上開拓創(chuàng)新思路，通過(guò)客戶的劃分制定不同的銷售策略和優(yōu)惠政策。通過(guò)加大首付比例，提高購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策來(lái)加速回款速度，在客戶簽定購(gòu)房合同時(shí)就明確合同條款，制定銷售流程，對(duì)于銀行按揭合作，將回款指標(biāo)作為重要的考核指標(biāo)，指定專人負(fù)債跟蹤銷售回款的催繳，縮短資金周轉(zhuǎn)的周期。

4結(jié)束語(yǔ)

資金管理是財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)，資本運(yùn)作是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的重要組成部分。政策的調(diào)控，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)條件給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目帶來(lái)不利因素，使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和管理也存在一些問題。所以房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中要全面分析的資金的使用計(jì)劃，總之，加強(qiáng)資金管理建設(shè)勢(shì)在必行，是貫穿整個(gè)企業(yè)的紐帶，是企業(yè)高速發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的藍(lán)圖，能夠?yàn)槠髽I(yè)的穩(wěn)健發(fā)展提供足夠資金。

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