房地產成本管理突出問題及對策研究

李凌

摘要：隨著時代的進步和發展，房地產業的競爭日趨激烈，成本管理作為房地產企業管理中一項重要工作，房地產企業要提高自身的市場競爭力，必須重視成本管理的工作。為此，本文提出了房地產成本管理存在的兩個突出問題，以及相應的解決對策，希望借此強化房地產企業對成本管理工作的意識以及提高其成本管理水平。

關鍵詞：成本管理 管理意識 管理體系

房地產成本管理不僅是一項較為復雜的工作，也是房地產企業獲取利潤的重要保障。由于社會的快速發展，物價上漲，我國房地產市場雖不斷地向前發展和成熟，但也導致房地產企業之間的競爭激烈，房地產企業能獲取的利潤空間收窄。現狀迫使房地產企業要重視房地產成本管理，對房地產成本管理存在的突出問題尋求解決對策。

一、房地產成本管理存在的突出問題

房地產成本管理工作主要由土地成本、項目前期成本、項目建安成本、資金成本、人力資源成本、管理費用以及銷售成本等方面組成，是一個比較系統且復雜的工作。房地產成本管理工作是財務管理工作的基礎工作之一，貫穿于房地產企業的生產經營的每一個環節。房地產成本管理的復雜性及基礎性導致其管理存在兩大問題。

（一）成本管理意識薄弱，財務部門未發揮成本管控作用

房地產成本管理是指房地產財務部門、成本部門和相關協同部門在企業負責人的帶領下，在房地產開發、經營、管理過程中對可能發生的成本費用進行預算、分析，進而達到房地產開發至銷售全過程成本控制，為房地產企業創造更多的利潤;同時，由于房地產開發周期長，對政策、市場等因素的影響較敏感， 因此，房地產成本管理難度大、不確定性大，管理者關注重點僅停留在開發過程中建安成本的控制，忽略對營銷、資金籌集、稅費等成本的管理，這就導致了成本管理缺少完整性，不能使成本管理工作順利進行。同時，管理者缺乏正確的價值觀念考量建設項目的成本管理，無法清楚掌握成本預算工作該如何實施，各部門和財務部各自形成閉環，沒有意識到成本管理工作需要部門之間的協作才可以完成，部門成員之間缺少團隊合作意識，許多決策因數據提供不及時， 信息反饋不準確等合作問題而受到影響; 財務部門只關注成本的核算，忽略成本的預算執行分析，對成本的變動原因不了解，無法發揮成本管控作用。

（二）房地產成本管理體系不完善

房地產成本管理體系是房地產成本管理工作的運行機制，由于許多房地產企業繼續采用原有的粗放型的管理模式，導致成本管理體系不健全，存在諸多弊端。第一，房地產成本管理的規章制度不完善，房地產企業重項目開發而輕成本管理，致使相應制度的執行力度不夠，房地產成本管理出現形式化，沒有真正發揮成本控制的作用。第二，企業決策缺乏前瞻性和靈活性，不同階段的成本管理問題突出，例如在支付建筑安裝工程款時，因沒有正確了解項目所在市場區域建筑安裝工程造價水平，以至于成本超出概算，出現失控現象。第三，組織結構不合理，相應的成本管理崗位設置不科學。明確成本管理工作中的責任和權利，是成本管理工作得以高效順利完成工作的前提。目前許多房地產企業的財務管理和成本管理崗位的權責界限不清晰，激勵機制不完善，這極大的影響員工進行成本管理工作的積極性，使成本管理工作難以順利完成。第四，信息反饋階段不及時不準確，如房開項目全過程簽訂的合同，不做臺賬記錄，不及時的入檔保存;對未簽訂合同的項目無法有效正確的評估其資產等，這些情況均會導致項目信息嚴重滯后，無法科學有效的進行成本管理;同時因為企業的信息反饋的意識淡薄，反饋信息不及時，使成本控制過程中沒能在事前進行遏制，事中事后的工期和數量嚴重超量，信息反饋的缺失還會導致企業的投資大、利潤低的現象發生。

二、解決房地產成本管理問題的對策

房地產成本管理存在兩大突出問題，一是房地產成本管理意識薄弱，二是房地產成本管理體系不完善。針對房地產成本管理存在的兩大突出問題，本文提出以下三個相應的解決對策。

（一）提高成本管理人員素質，樹立科學的管理意識

提高房地產成本管理水平，不僅要立足企業發展，以人為本，還要提高全體人員的管理和團結協作意識。第一，加大宣傳力度，提高員工對成本管理的重要性認識。房地產企業可以通過公司網絡、文件、制度宣講等方式向房地產企業的全體員工進行成本管理重要性的普及，不僅有利于提高房地產企業全體員工對成本管理的重要性認識， 還有利于為成本管理提供良好的群眾基礎，大大提高了部門與部門之間的團結協作能力。同時，成本管理人員要發揮自身的主觀能動性，充分了解自身崗位有關的成本管理權責，把成本管理工作落到實處。第二，組織相關人員進行成本管理知識的培訓，掌握必備的業務知識，有利于其能及時掌握比較先進的工作方法，提高自身的成本管理業務技能;也有助于管理者樹立正確科學的成本管理意識，明確成本管理的重要性，發揮帶頭作用，以身作則，積極引導企業各職能部門人員參與成本管理的各項工作當中。

（二）優化組織結構，完善房地產成本管理體系

優化組織結構，才能使成本管理的權利與職責更加明確。第一，建立成本管理委員會，細化成本管理人員的關系。成本管理委員會主要有財務總監、總工程師、招標采購總監以及成本總監等組成。成本委員會成員可以對企業成本工作提出指導性的意見，對董事長或總經理負責，使其在企業成本決策工作中可以起到領導性的作用;第二，在成本管理委員會和總經理的指導下建立成本管理小組，主要負責企業日常的成本管理工作。這樣環環相扣，職責才會更加明確，工作才會更加順利，房地產企業才能獲得更大的收益;第三，根據本公司的架構和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理責任制，把目標成本分解落實到相應部門，這樣才能使組織結構更加完善，房地產成本管理體系才合理;第四，進行成本動態監控。財務部要發揮成本管控作用，通過對成本科目的細化并準確核算，與成本預算比對，形成成本預算執行分析，通過成本分析會，提請各部門重點關注變動較大的指標，各相關部門根據財務提供數據對自身所處的部門所管理的成本項目的總額進行預警、控制設置，并根據部門特點進行調整和細化控制管理，確保總指標不突破;第五，提高信息管理水平。房開企業應充分利用現有的先進技術，使用計算機管理軟件對成本管理進行信息化處理，通過對成本管理的信息共享，減少成本管理工作中的冗余環節，縮短信息反饋周期，并使信息收集工作更為有效及時，對成本信息數據分析更為準確，進而加強了成本的計劃控制，提高成本管理工作的效率和業務的精準度，從而使企業降低管理成本，提高了盈利水平，進而實現企業的增值。

（三）建全目標成本管理制度，強化全過程的成本控制

目標成本管理是指將成本管理的目標進行逐級分解，并落實到具體崗位和個人。在項目的實施過程中，要隨時將目標成本與實際成本進行對比，這樣一旦發現兩者出現偏差，就可以召集相關部門和人員進行對照分析并提出改進措施，從而防止成本失控現象的出現。加強項目實施過程的成本管理，要實施監控全過程的實際成本情況。在這個過程中，財務部門要融入業務當中，各個部門要相互協調，合理預算，做好各項目標的可行性分析。在項目開發的前期，不僅要做好項目成本費用估算，還要對擬開發的項目進行可行性分析，關注稅收政策，做好整個項目的稅務籌劃，規劃好本階段成本管理的目標，制定與之相適應的項目設計方案。而在項目施工階段除了要在保證質量的基礎上對重大設備、原材料采購以及土地動遷等的過程中選擇適當的方式降低采購成本，還應組織財務審計部門或者委托造價事務所清查資金使用情況，對實際成本進行測算，這樣通過與目標成本進行分析，才分析出現偏差的原因，強化全過程的成本控制。同時，還要實行全員成本管理模式，優化管理模式。堅持共同重視，執行技術與經濟結合、生產與管理相結合的管理模式，讓企業所有員工都意識和參與到管理工組中，使成本管理深入到企業每個員工的心中，才能使企業的成本實現有效的管理。成本管理不僅是一項長期、艱巨和復雜的系統工程，也是貫穿于生產經營的始終，只有各級領導高度重視，財務部門發揮主導作用，業務部門密切配合，全員積極參與，齊抓共管，持之以恒，才能不斷提高成本管理水平，促進企業經濟效益持續穩步提高。

三、總結

綜上所述，房地產企業要獲得可持續的發展和獲取最大利潤，必須要重視房地產成本管理。因此，針對房地產成本管理存在管理意識薄弱以及成本管理體系不完善的問題，房地產企業的管理者及員工均要通過自主學習提高自身的素質，樹立科學的管理意識，發揮自身的主動性，掌握科學的管理方法。房地產企業還要優化組織結構，充分利用自動化管理技術，提高管理效率，從而完善房地產成本管理體系。房地產成本管理的另一關鍵是要建全目標成本管理制度，強化全過程的成本控制。只有這樣房地產企業才能通過成本管理提高自身的綜合實力，在激烈的競爭中獲取最大利潤。

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