房地產項目前期開發工作中的成本控制研究

歐平

摘要：長期以來，在我國各行業的經濟發展過程中，房地產業就占據著極其重要的地位，影響著大約60%的其他行業，是我國社會經濟得以快速發展的主要動力。房地產企業是否能夠持續健康發展，對于我國社會經濟發展有著重要的意義。在企業的成本控制中，大部分企業看重事中控制，而對事前控制有所疏忽。房地產企業如果能夠做好事前控制與籌劃，將前期開發成本控制工作放在首要地位，并提前規劃好與后續開發工作的結合，就能夠將房地產開發項目的成本費用得到充分的節約，從而幫助房地產企業實現自身利潤的增長，有助于房地產企業進一步提高自身市場競爭力及占有率。文章先介紹了企業成本控制的基本方法及開展成本控制的重要意義，然后以A房地產項目為研究對象，通過對該房地產項目前期開發工作中成本控制工作的深入研究分析，指出了該公司在前期開發工作中成本控制方面存在的問題，并分析這些問題給企業帶來的不良影響，在此基礎上提出了要消除各個階段的影響應采取的具體對策。

關鍵詞：房地產企業；項目開發；成本控制

在經濟全球化的形勢背景下，我國積極參與到世界市場競爭中，這無疑意味著國內各行各業不僅要面臨來自同行的競爭壓力，還要面臨來自國際市場的競爭壓力，房地產行業自然也不例外。所以，為了更好地應對來自同行以及國際市場的競爭壓力，以獲取更好的市場競爭地位，通過不斷提高自身成本管理能力，降低成本、增加利潤就成為了房地產企業發展的重要途徑之一。在房地產企業的成本管理工作中，項目前期開發工作中的成本控制極其關鍵，是房地產企業降低成本的重要途徑，直接影響著房地產項目后續的開發與建設工作。因此，研究分析房地產項目前期開發工作中的成本控制是非常有必要而且重要的。

一、成本控制的基本方法及重要意義

（一）成本控制的基本方法

成本控制是指通過科學的組織管理，減少不必要的支出，確保成本在預算估計范圍內的工作。成本控制方法主要有目標成本控制法、標準成本控制法、定額成本控制法、作業成本控制法等幾種。房地產開發企業應結合項目自身特點，考慮相關影響因素，選擇適合本企業的成本控制方法，真正做好對項目成本的有效控制。

（二）成本控制的重要意義

成本控制對于房地產企業的收益及發展而言有著極其重要的意義，具體表現為以下幾個方面。

1. 有助于降低房地產企業經營成本

通常而言，房地產企業的收入不論發生怎樣的變化，只要其采取相應手段來實現成本的降低，那么就能夠起到有效增加利潤的作用，進行提高房地產企業的經濟效益，因此成本控制是房地產企業實現利潤有效增加的重要途徑。

2. 確保房地產企業能夠持續發展

房地產企業在發展過程中，不可避免會受到外界各種因素的干擾甚至威脅，甚至在企業內部也可能面臨來自員工不滿的壓力，此時房地產企業如果能夠通過成本控制實現產品生產成本降低，則有利于提高自身市場競爭力以及安全邊際率，減輕來自對外部的壓力，有利于房地產企業有足夠的資金用于穩固自身運營體系并尋求進一步發展，從而更好保障自身發展。

3. 有助于防范房地產面臨的市場競爭風險

當前房地產行業由于供求形勢已不如從前，需方手中有了資金，可以在多個項目中按自己喜好進行選擇，性價比優秀的項目成了大家的首選。加之房地產開發周期較長，如果對市場和自身的優勢估計不足，導致成本增加，將在激烈的市場競爭中處于劣勢。如果房地產企業能夠通過成本控制將企業的資金成本和時間成本有效降低，并充分結合當前的經濟形勢和金融行情，開辟出適合自己的成本控制通道，將成本控制在可接受的范圍，就能在眾多的企業中脫穎而出。不但增加了自身的市場競爭力，還大大降低了在市場中面臨的風險。

二、前期開發工作中的成本控制存在的問題——以A房地產項目為例

（一）A房地產項目概況

A房地產項目是RT房地產開發有限責任公司從2013年開始開發的一個房地產項目，位于北京市通州區的中心地段，有著優越的地理位置，是集商貿、休閑、居住為一體的地段，該地區有著較為完善的軟硬件配置。該房地產項目的工程面積為5萬平方米，規劃建筑面積為10萬平方米，共分地下、地上建筑兩個方面，其中地下建筑包括人防建設和地下車庫，地下建筑主要為商業建筑、住宅建筑、市政設施和其他配建等。

（二）A房地產項目前期開發工作中的成本控制存在的問題

1. 投資決策階段成本控制存在的問題

據了解，RT公司前期開發部在提交A項目總體規劃的時候，并未對該總體規劃進行深入的研究和全面審核，從而導致該項目在實際建設中發生了很多方面的調整，進而導致整個項目成本的大大增加。而且由于該項目地理位置優越，與周邊其他項目相比，在購買土地的時候價格要貴不少，所以在后期建設完成后進行銷售的時候，也對銷售價格進行了提高，價格的提升也在一定程度上影響了該項目的最終銷售情況。

2. 項目設計階段成本控制存在的問題

據了解，該項目在設計施工圖進行設計的過程中，由于設計單位過于保守，使得樁徑和承臺的設計存在一些不合理的方面，進而導致一定程度浪費的發生。而在該項目的景觀設計方面，也存在一些問題，比如在項目前期規劃的時候就未曾將景觀規劃納入進來，從而導致設計的景觀與整個項目的契合度不是很高，一定程度造成了成本浪費。又如施工圖組不夠專業化，審圖過于封閉，導致后面因修改或增加內容而追加成本。

3. 項目招投標階段成本控制存在的問題

項目招投標階段成本控制存在的問題主要體現在以下幾個方面：首先，在對清單予以編制的過程匯總，工程量少編制等編著不準的情況特別普遍。其次，兩棟類似的住宅樓，不同的設計人員其設計方案存在很大不同，尤其是鋼筋指標差別很大，而且導致一定程度的浪費。最后，在開標的過程中，由于缺乏專業的人員進行指導及審核，從而給部分企業創造了項目被低價競標方式承包的機會，進而導致項目資源存在極大的浪費。

三、房地產項目前期開發工作中的成本控制對策

（一）提高房地產企業整體成本控制水平

首先，房地產企業應重點加強財務信息化建設工作，提升公司財務管理效率。財務信息化是否能夠成功建設，房地產企業領導層重視和支持的程度有著極為重要的作用。為此，房地產企業領導需從傳統觀念中走出來，對財務信息化在企業管理中的重要作用有充分認識。當前，已進入信息化時代，房地產企業管理者應將財務信息化作用充分發揮出來，通過財務信息系統讓企業及時接收到有效的財務信息，進而保證所做決策的正確性。同時企業領導在實施財務信息化建設過程中，還需要利用信息化財務管理平臺對企業整個財務流程進行全方位的梳理，將這些復雜的工作交由電腦處理，在一定程度上減少了投入的人力、物力和財力。

其次，房地產企業應結合自身組織構架情況，建立一支高水平、高效率、高能力的財務隊伍，實現公司各項財務工作的進行都能夠有人引領、有人推動、有人實施，以此來全面提升公司財務管理水平。在優質財務管理隊伍建設上，不僅要建立財務團隊，相應的管理團隊也要建立。要不斷健全完善企業財務制度體系，加強對公司各項財務信息、會計工作的檢查指導，重視公司財務人員培訓工作，從整體上提升公司財務隊伍的業務能力。同時房地產企業還要重視高素質、梯隊型的財務團隊建設，盡可能避免人員流動，既要培養人才，又要留住人才。

最后，房地產企業要做好宣傳工作，促使所有人都參與到成本管理工作中。要加大對每個施工人員的成本管理教育力度，讓他們學習建筑工程項目成本管理相關知識，激發他們的工作熱情。建筑企業要定期開展對員工的教育工作，要讓他們都樹立起成本意識，明確成本與自身有密切關系，從而不斷增強成本意識，能夠在施工中規范自己的操作，避免出現浪費的情況，在項目各環節都做好成本管理工作。此外，房地產企業還要制定完善的組織制度，保證責、權和利達到統一，促使成本管理工作取得新的成效。

（二）投資決策階段的成本控制對策

一是在設計項目進度的時候，應該準確地預測和確定項目的設計周期。企業領導層及相關管理人員應高度重視設計對項目進度會產生怎樣的影響，要通過對合作機制、考評機制等的建立，來實現對優秀合作伙伴的進一步拓展。在設計項目的時候，還應當組織周期性的研討大會，對一定周期范圍內項目設計過程中存在的問題進行及時的討論，確保不會出重復出現同類錯誤。再審核設計方案的時候，應組織專業的人員對設計方案進行審核，以確保設計方案的有效性、合理性。

二是通過向保險公司投保的方式實現對風險的轉嫁。房地產企業在投資決策階段為盡可能降低因投資決策風險而造成的損失，就可以通過向保險公司繳納一定保險費的方式來讓保險公司承擔相應風險。但需要注意的是，保險公司雖然是一種合理、有效且及時的實施經濟補償的途徑，但最初繳納的保險費金額往往較大，而且使用方式是有限的。所以通過將風險轉嫁給保險公司并不意味著一切風險都被解決了。房地產企業還可以通過簽署相關合同將風險轉嫁給其他單位，比如將有著極高危險性的工作轉包給擁有經驗豐富的其他單位，從而實現自身風險的變相減少，達到成本控制目的。

三是通過目標成本控制方案來實施投資決策。房地產企業在開發某一房地產項目之前，研究項目的可行性是非常有必要的，倘若盲目進行投資決策，很可能就導致企業成本升高，從而利潤不能達到預期，甚至發生虧損及嚴重到企業倒閉的地步。所以，通過目標成本控制方案，經過系統全面的測算，來實施投資決策就非常有必要了，能夠在一定程度上確保投資決策的可行性和科學性，避免因為盲目開發而導致企業產生不必要的開發成本。

（三）項目設計階段的成本控制對策

一是選擇優秀設計單位。在市場經濟規范情況下，房地產企業在選擇設計單位的時候，也應當加強管理工作，比如通過對競爭機制的引進，從而實現對優秀設計單位的成功委托，進而確保該設計單位設計施工圖的準確性、合理性、先進性。避免因為設計質量問題而導致方案修改，并在設計建設中因方案修改導致頻繁返工，進而導致成本增加。其實，優秀的設計方案也可以通過招投標的方式來挑選到，避免因為設計方案的落后，從而對項目的銷售造成不良影響，進而使得房地產企業投入的資金遲遲無法回收，增加資金成本 ，并影響房地產企業的經濟效益。

二是實行限額設計。所謂限額設計即是指按批準的設計任務書和投資估算，控制初步設計，按照批準的初步設計的總概算，去控制施工圖的設計。實施限額設計，強化設計經濟責任制，是控制設計“鍍金”的有效方法。只要設計獲得批準，就需要對變更程序予以嚴格控制，設計不得輕易變更，確保不輕易突破投資限額，因為頻繁的設計變更很可能會導致成本的提高。此外，房地產企業還可以通過分析、比較同類房地產項目的技術指標，從而實現對自身設計的不斷優化，進而為降低工程造價奠定基礎。

（四）項目招投標階段的成本控制對策

事實上，項目招投標階段的成本控制存在的問題與招投標制度體系不健全、不完善存在密切的關系，要想徹底解決好這些問題，健全完善的招投標制度體系勢在必行。

一是建立健全完善的招投標單位資格審查制度，鼓勵參與招投標活動的各方積極舉報相關單位在招投標過程中出現的違規行為，一旦這些單位違規行為得到落實，將被列入黑名單，以后再參加招投標活動時將失去參與資格。

二是建立健全完善的招投標執行制度。借助健全完善的招投標執行制度來使招投標活動中各項工作的開展做到有章可循、有規可依，對相關違規人員要嚴懲，甚至追究其法律責任。

三是建立健全完善的招投標監督制度。重點監督目前招投標活動存在的薄弱環節，確保招投標活動能夠公平、公正地進行下去。

四是建立健全完善的評標專家管理制度。只有打造一支理論知識扎實、專業技能強、實踐經驗豐富的評標專家隊伍，不斷提升評標專家的綜合素質，才能夠確保獲得更佳的招標效果。因此應建立評標專家責任追究機制，對評標專家隊伍加強管理力度，一旦發現評標專家在招投標活動中出現了違反職業道德與評標紀律的情況，不僅要將其及時清理，而且還要追究其相關責任。同時也要建立評標專家激勵機制，激勵評標專家認真履行自己的職責，尤其是對于查找出有串標、圍標情況的評標專家，還應按照激勵機制的相關要求給予額外的獎勵。最后，評標專家應結合項目實際情況，選擇合適的評標方法，將評標專家主觀因素干擾最大程度降低，確保專家的評標工作更加科學合理。

綜上所述，隨著市場競爭的日益劇烈，對于房地產企業而言，為了能夠獲得最大化的經濟效益和社會效益，做好項目的成本控制工作已經成為企業發展的關鍵，本文旨在引起更多房地產企業提高對前期開發工作中的成本控制問題的重視程度，積極采取相關措施做好項目前期開發的成本控制工作，促進企業良性發展。因此，房地產企業必須加強對前期開發工作中成本控制的重視程度，積極采取相關措施做好項目前期開發工作中的成本控制工作，樹立產品品質意識，研究一條標準化的適合本企業的成本控制流程，保障自身能夠持續、健康、有序發展。

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（作者單位：恒天幸福投資控股有限公司）