新市場形勢下房地產開發企業融資策略探討

肖菲

【摘 要】隨著社會的迅速發展，我國房地產開發企業規模越來越大。為了更好的發展，企業就要有足夠的資金來支撐。對于房地產開發企業來說，其需要大量買地，并且每個項目開發的周期很長，這就注定了所投入的資金密集，所以，房地產的融資需求非常大。

【關鍵詞】房地產開發企業；融資策略；分析探討

眾所周知，房地產開發企業所進行的項目開發需要大量的資金投入，并且風險較大。房地產開發企業能否在變幻莫測的市場上存活下來，取決于企業中資金鏈是否形成完善。房地產開發企業能夠融資的渠道少，并且市場競爭太激烈，一旦資金短缺，就會陷入困境中，所以為了保證房地產開發企業的穩定發展，不僅要創新融資模式，對其深入研究，國家也要加以支持，宏觀調控。

一、房地產開發企業的主要融資渠道

（一）自籌資金：在房地產開發企業發展初期，一般會采用自籌資金，具體來講就是股東追加股本金，又或是讓股東借款的方式，不過隨著房地產投資規模越來越大，資金已經不是股東自籌可以滿足的了了，所以在發展中就要另找其他渠道。

（二）銀行貸款：房地產開發企業融資的主要渠道之一是銀行貸款，在貸款之前，銀行會對房地產開發企業進行考核，通過就可以提供資金，并做好相關的約定{1}。銀行可以通過土地儲備貸款或者房地產開發貸款等方式給房地產開發企業提供充足的資金。

（三）信托融資：信托融資主要是指房地產開發企業通過信托機構，利用房租租賃等為自身籌集資金。

（四）民間借貸：民間借貸就脫離了國家指定的正規金融機構，而是較為隨意的融資活動{2}。一般來講，民間借貸的融資利率較高，但是額度有限，并且不需要繁瑣的審批程序，直接進行融資，資金可以簡便周轉，房地產開發企業對于資金的需求可以通過民間借貸輕松解決。這種融資方式多是在中小型房地產開發企業中使用，利于企業的發展。

（五）債券融資；在我國特殊的市場競爭下，企業的債券融資要求較為嚴格，并且不適用于中小型的房地產開發企業，只有大型企業才可以發行債券。但是又因為我國的債券市場規模太小，這就增加了房地產債券融資的難度，同時引發風險，現如今很少的房地產開發企業會采用這種融資方式。

（六）其他融資；房地產開發企業還可以采用的融資方式有上市融資、證券融資以及私募股權投資基金等。

二、房地產開發企業融資現存問題

（一）融資渠道較為單一：目前我國的房地產開發企業在融資渠道方面太過單一，并且會引發一系列的風險。如果是大型的房地產開發企業，那么其可以通過債券融資或者信托融資等方式籌得資金，以供開發項目使用，但是這種靠外界投資和政府資金支持的方式會限制房地產企業的信用貸款業務發展。我國很多的房地產開發企業采取最多的還是銀行貸款方式，政府對其他融資方式的限制條件太多，導致房地產開發企業不便采用其他的融資方式，缺少足夠的資金，增添更大的風險，使得房地產開發企業無法穩定的發展下去。

（二）融資成本較高：我國的房地產開發市場起步較晚，相比于發達國家的房地產市場，其對自身沒有一個明確的認知，并且沒有掌握未來發展的方向，對融資策略缺少預測性{3}。在市場上，大型的房地產開發企業可以借助自身的品牌和形象，利用債券融資以及其他融資方式滿足自身需要的項目資金，并且成本較高。但是中小型的房地產開發企業融資就很困難，一般都是通過信貸借款，所用資金的成本更高。

（三）抗風險能力差：國家為了減少房地產泡沫化，同時降低房地產融資的風險，其制定了一系列的調控政策。近幾年來，央行貨幣政策漸漸走向穩定性，在項目開發貸款還有土地借款方面進行嚴格的控制，加大對電子銀行的監督力度。相應的控制土地供應，可以增加房地產開發企業拿地的難度，建立完善的政策，嚴厲制止投機性購房者，給房地產開發企業的資金鏈帶來巨大的壓力。如果房地產本身的經營能力不足、實力較弱以及項目開發資金周轉困難，那么企業的抗風險能力就會越來越弱，在項目開發的過程中，可能會因為資金鏈的斷裂，而隱藏很多的風險，不利于房地產開發企業的穩定長久發展。

三、新市場形式下房地產開發企業融資策略

（一）創新融資模式，拓寬融資渠道：房地產開發企業在融資的過程中，要多創新融資的方式，并且拓寬融資的渠道，一改往日單一的融資渠道，給開發項目提供充足的資金{4}。通過私募資金，可以與房地產企業達成合作的關系，將股權投資投入到項目開發中，提供資金支持。也可以開展證券業務，以現金流作為基礎，操控資產證券，真正解決一些實質上的設計或者通道問題。目前我國的房地產監管環境下，有很多民間的擔保公司和房地產開發企業有著合作的關系，這也是一個好的渠道。

（二）建立健全的企業融資制度體系：任何企業的發展都離不開健全的管理制度體系，房地產企業也不例外，不僅要完善融資體系，還要建設企業融資制度。房地產企業的監控對其發展有著重要的作用，房地產企業通過完善的融資體系來建造良好的融資環境，摸清融資的規律，基于國家的相關政策和法律規定，合理進行工作。同時房地產要朝著多元化的融資模式發展，完善房地產的制度，減少企業中隱藏的風險，促進房地產開發企業健康持續的發展。

（三）增加資金持有率：我國當前的房地產開發企業在投資方面較為盲目，嚴重浪費資金，企業自身在資金上有著很大的壓力{5}。在實際運營中，房地產企業要根據實際的市場情況，分析自身融資的能力，優化本身的融資模式，增加資金持有率，吸引更多的外部資金投入，提升在市場上的競爭力。

四、結語

總而言之，在當前嚴峻的房地產市場競爭中，為了從容面對挑戰，房地產企業要根據實際的發展情況，深入分析市場發展的趨勢，在融資方面找尋更多有效的融資方式，防止項目開發時資金鏈斷裂，改善融資模式，促進房地產企業在市場上的穩定發展。

【參考文獻】

[1]寇志強.房地產開發企業融資和現金流管理策略探討[J].納稅，2019（07）：184+186.

[2]肖璋.房地產開發企業融資和現金流管理的優化研究[J].中國集體經濟，2019（04）：147-148.

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[4]謝勇.中小房地產開發企業融資模式創新及競爭優勢問題探析[J].財經界（學術版），2018（21）：14-15.

[5]周文.新形勢下房地產開發企業的融資創新[J].上海房地，2016（02）：40-43.