淺析土地管理與房地產開發經濟的內在聯系

馬騁

【摘 要】本文從房地產企業的視角出發，探索土地管理對于房地產開發經濟的影響，在分析土地管理工作變遷所帶來的機遇和挑戰的基礎上，提出推動房地產開發經濟發展的有效策略。

【關鍵詞】土地管理；房地產開發經濟；內在聯系

一、引言

房地產行業作為國民經濟的重要支柱，不僅關乎民生福祉、而且影響經濟發展；既能夠拉動投資，又可以帶動消費，同時，還可以有效改善人居環境，提升城鎮的文明程度。近年來，伴隨著我國對房地產行業的管控力度不斷加強，國土資源管理相關法律制度的建立健全，房地產行業迎來了挑戰和機遇并存的發展新階段。一方面，國土資源的保護力度顯著增加，通過全面實行最嚴格的耕地保護制度以及節約用地的管理制度，倒逼房地產企業提升貫徹綠色發展理念的自覺性和主動性。房地產企業必須積極轉變自身的發展運營理念，嚴格在土地制度規制的范圍內開展工作，保障自身運營發展依法合規。另一方面，國土資源的深度開發和綜合利用水平不斷得到提升，政府對于房地產企業發展的服務意識和效率顯著提升，積極助推房地產企業轉型升級，提升發展的可持續性。此外，政府對于城鎮保障性住房建設、新農村建設以及土地資源整理等項目的政策傾斜、資金支持的力度顯著提高，為房地產企業的新一輪發展提供了良好的契機。房地產企業應當積極把握機遇，強化政策的解讀，積極爭取項目、爭取資金，為自身的發展注入新的動力。在此背景下，探究土地管理與房地產經濟發展的內在聯系，剖析土地管理工作變遷對房地產行業的影響，不僅可以總結經驗，完善進一步的土地資源管理政策和法律，而且可以為房地產企業的運營和發展提供有益的借鑒，推動房地產行業持續健康發展。

二、土地管理工作的變遷

守土有責、守土盡責，土地資源的嚴格保護工作顯著增強。伴隨著生態文明建設的深入推進，耕地保護制度和節約用地管理制度的建立健全，國土資源的保護水平逐步提高。首先，過去單方面注重經濟指標的考核方式被涵蓋生態績效的綜合考評方式取代，嚴格保護耕地等土地資源保護績效逐步被納入到行政部門的業績考核范疇，對于破壞耕地、非法占地情況嚴重的地區和部門采用“一票否決”制；其次，耕地的“一占一補”制度得到嚴格執行，耕地的數量和質量得到明顯的改善，生態保護取得了顯著的績效。再者，針對于管理部門的督導監管不斷強化，特別對于有法不依、徇私舞弊、有案不查以及玩忽職守的“黑后臺”和“保護傘”予以嚴厲懲處。

節約就是最好的保護，土地資源的集約管理工作不斷完善。一方面，各地管理部門紛紛加快包括用地制度、用地分配方式在內的管控制度創新，以有效提升資源的配置效率，無論是土地資源的申請還是實際的開發利用，均按照“靠項目說話”的原則，徹底改變過去層層分配指標、層層爭搶指標的現象，從根本上破解“有項目無指標、有指標無項目、小指標大項目、大指標小項目”的困境。另一方面，雙向約束機制得到建立健全，在推動管控部門提升依法供地效率的同時，強化供地后土地資源利用的監管，通過重新審視方式來深入挖掘土地資源的利用效益，采用一地一策、一企一策的監管方式，有效的盤活房產企業的存量建設用地。

充分發揮土地資源的效益為社會發展提供最有力的支撐，土地資源的合理開發與利用工作不斷深化。一方面，土地整理、深度開發工作不斷向縱深推進，通過積極爭取國家的政策扶持，抓好新農村建設與保障性住房建設，以有效推動城鄉一體化向前發展。這不僅是行政部門創造新業績的契機，同樣也是房地產行業謀求大發展大繁榮的有利機遇。另一方面，土地管理部門職能不斷完善，土地儲備制度得到建立健全，土地市場運作的公開透明度得以有效提升。通過統籌協調“規劃、征收、供應”三者相統一，堅決打擊違規開發、違規建設以及違法圈地、囤地的惡性行為，打造土地資源合理利用的有序局面。

三、土地管理工作變遷對房地產開發經濟的影響

增強守法意識，保持良好的公信力。隨著國土資源管理制度體系的建立健全以及房地產行業市場的規范有序化，土地資源管理領域逐步形成了“有法可依、有法必依、違法必究、執法必嚴”的高壓態勢。房地產企業在開展運營活動的過程中，應當知法懂法，嚴格遵守法律法規。一方面，需要從主觀上杜絕尋找現有制度漏洞以謀取自身利益的僥幸心理，保障開發項目的合法化；另一方面，需要強化政策的解讀，爭取政策的支持、資金的幫扶，以有效提升自身的實力，保持并增強企業的公信力。

開展多元合作，增添發展新動力。隨著國土資源集約化管理工作的深入開展，各地政府以及土地資源管理部門的服務意識和管理水平顯著提升。在大力開展保障性住房以及新農村建設以及土地整理等項目的背景下，房地產企業應當積極尋求與政府部門的合作，獲取政策和資金上的扶持，由此，不僅能夠克服房產項目開發周期長、審批流程繁瑣等問題，而且便于房產企業與各個管理部門達成共識，展開高質量的溝通與協商，為房地產企業的健康發展增添新動力。

轉變發展方式，倒逼自身轉型升級。在轉型發展的背景下，房地產企業應當強化對包括土地資源分配政策、稅收政策在內的多方面政策的研讀和理解，以政策為導向，推動自身轉型升級，以持續提升企業的發展效益。與此同時，在項目的具體建設與運營的過程中，不僅需要創新營銷渠道，完善營銷策劃，提升項目的競爭力，而且應當深入貫徹“上規模、有檔次、見效益”的發展理念，以社會需求、市場需求為導向，做精品、保質量，以有效提升人民的幸福感和獲得感。

【參考文獻】

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