新型城鎮化背景下保障性住房建設模式研究

姜先松

摘要：保障性住房作為住房建設發展的重要環節，是使居民獲得和分享國家發展福祉的重要途徑。居者有其屋，國家才能長治久安，才能使居民在社會主義的新征程中發揮出自身的最大價值。

關鍵詞：新型城鎮化;保障性住房;建設模式

我國的每位公民都應該享有住房的權利，也是人權的基本內容之一，應該受到法律保護。通過對新型城鎮化保障性住房存在的問題進行分析，拓寬融資渠道，建立資格審核平臺，完善保障性住房的立法，使得保障性住房平穩有序的發展，對我國住房保障有著重要意義。

1產生保障性住房問題的原因

1.1保障性住房發展中存在的問題

①資金短板。我國保障性住房項目建設的融資渠道主要有中央政府的財政補貼、地方政府的財政預算、住房公積金、商業信貸等。其主要大部分資金需要地方政府提供，然而，一些地方政府存在困難，特別是中西部地區。一些地方的建設用地未能及時得以解決，延長建設周期，使資金回籠難，加大了地方政府的財政壓力，同時，由于違規代價低，對保障性住房資金監管乏力，缺乏公眾的監督使得保障資金被挪用，形成保障性住房的資金短板。②配套設施不完善。由于資金有限，地方政府考慮到土地成本，將保障性住房選在相對偏遠的地方，公共交通設施不完善，保障對象的購物、出行、教育、就業及醫療得不到保證。開發商為了自身利益使得保障性住房的質量不達標、空間布局不合理、小區環境臟亂差，導致保障對象滿意度不高。

1.2保障對象的偏離

各地區發展不平衡，經濟水平不統一，因而，各級政府因地施政，自行確定保障線，使保障對象界定不明確。保障對象界定主要依靠經濟收入，然而，我國收入標準的模糊，沒有明確的收入評價體系，由于灰色收入的存在，無法真實的了解一個家庭的準確收入，存在高收入人群也可能享有保障性住房，低收入人群無法享受保障性住房政策的現象，使得保障性住房的保障有失公平。資格審核不嚴，使得保障性住房體系不能形成有進有出的良性循環。

2對策及建議

2.1拓寬融資渠道，提高保障對象滿意度

加大財政資金對保障性住房建設的投入。多方面籌措資金，積極鼓勵創新型融資、財政稅收政策、利用轉移支付等手段，運用政府的手進行宏觀調控。吸收社會資金，盤活市場存量，回收商品房。同時，保證保障性住房的工程質量、科學選址、合理建設配套設施。

2.2建立保障性住房資格審核平臺

把好保障性住房的“準入”關，通過建立信息共享平臺，加大保障對象的準入、退出的動態監管力度。住房保障的相關部門實施信息共享，建立收入、房產、個人信用的檔案。及時完善更新個人信息檔案，明確保障主體，避免不符合條件的人騙購騙租保障性住房。同時，也應該擴大保障性住房的保障范圍，剛畢業的大學生也應保障其最基本的住房權利。

2.3完善保障性住房的立法層次，加大監管力度

我國在不斷加快保障性住房體系建設和發展的同時，還應該注意到我國保障性住房領域的立法相對滯后，保障性住房的管理制度與實際實施過程中，缺乏統一的協調機制。法律不僅要規范政府的職能，還要規范開發商和保障對象的行為。完善保障房管理機制還應重視準入、退出制度的建立。在建立保障房管理機制的同時還應建立完善相應的監督機制，我國現有保障房監督機制不完善主要表現在監督依據不足、監督和處罰力度不夠，因此完善保障房監督機制應從完善政策設計、強化監督意識、加強監督力度、加大懲罰力度等方面入手。

2.4加大配建模式力度

在保障性住房的發展規劃中，應對配建比例進行合理設定。在保證保障性住房全面開建的同時，確保商品房開發商的盈利空間。不能因配建比例過高，影響到開發商的積極性，從而使該建設模式遇冷，導致后期發展不利。因此政府需對每年新增的保障性住房項目做好整體規劃，統籌配建比例，均衡各方利益。同時在加大配建模式力度的同時，應針對保障房的后期管理制定科學的管理辦法，有必要針對保障性住房群體，通過多種舉措，切實降低物業管理費的收費標準。

2.5推動PPP模式覆蓋

推動PPP模式覆蓋的進程中，也應全面確保社會資金的合理盈利，最大程度地規避因投資回報周期和投資回報風險所帶來的不利因素，保證社會資本較高的參與積極性。政府相關職能部門可通過資金、金融及稅收方面的獎勵性政策，為社會資本在PPP模式的推廣中營造更好的投資和運行環境。在這一過程中，政府應多渠道地確保項目建成后的入住率，從而降低模式推廣的需求風險。與此同時，政府可允許社會資本建設一定比例的配套商業服務設施用于出租和經營，拓寬社會資本的盈利通道。

2.6構建完善的保障性住房建設運行管理機制

保障性住房建設運行管理包括建設監督、準入審查、分配、退出、物業管理等，而現有的保障性住房機制主要包括準入、退出機制與聯審機制，由于機制的不完善及自身的不健全，使得在保障性住房工作實施過程中，無法準確界定住房保障對象，缺乏對象認定的科學標準，造成保障性住房監管工作的困難。

完善保障性住房建設機制。地方政府在制定保障性

住房項目規劃前要對居民保障需求進行調查統計，建立適應地方實際情況的保障性住房供應體系，使政府保障性住房建設規劃與住房需求相匹配。要構建完備的行為監督制約機制，落實對項目各參與方的行為監督，通過利用經濟、組織、法律等手段確保保障性住房政策得到具體落實。

建立保障性住房配套設施機制。新型城鎮化下，除了滿足大量的住房需求外，還要解決人們有房卻生活工作不便的問題。在建筑規劃時，尤其是集中建設的保障性住房，必須考慮周邊環境、設施配套的情況，按一定比例建設商業服務設施，合理配置交通、教育、衛生等設施。通過建立配套設施機制，合理配置保障性住房周圍配套設施，真正形成“人口城鎮化”，而非“土地城鎮化”。

配套保障性住房運行管理機制。主管部門要健全準入審查機制，對申請人工資收入、家庭消費等反應收入水平的指標進行全面調查，并形成聯審機制，與稅收、銀行、工商等部門協調聯動，全面核查申請家庭的資產狀況，保證審核的準確性與科學性。要加大推行輪候制度，代替不科學的搖號分配，在符合準入條件的情況下，按申請家庭的綜合情況，如家庭結構，資產狀況、工資收入等進行打分排隊，按先后次序分配保障房。要建立完善住房保障信息管理和公開制度，通過建立信息檔案和網上信息公開平臺，對分配對象、分配房源、分配過程、分配結果和退出情況等信息進行歸檔整理和公開。

要制定有效的退出機制，一方面需要主管部門通過建立保障房信息管理平臺，對保障家庭的收入情況進行動態監管，另一方面要盡快完善租賃補貼制度，對超出標準又不愿搬出去的家庭，政府可以通過按市場租金收取房租或購房稅費減免等優惠條件，以經濟手段引導這些保障家庭主動退出。建立相應的保障房物業管理機制，組織協調社區物業公司，不以盈利為目的，優先錄用社區內保障人群參與物業管理工作，住戶只需繳納一定比例的服務成本費，政府給予相應的物業補貼，通過一些這樣的規定，維持保障房物業管理的運轉。

3結語

新型城鎮化時期，巨大的住房需求要求政府主動參與保障性住房建設，政府應鼓勵建設小戶型、功能齊全、質量可靠的住房，大力發展公租房，尤其在地方財政有限的中小城市和小城鎮，以滿足住房租賃需求，推動住房可持續發展。但現階段由于制度的缺陷、管理的缺失等原因，保障房建設未能達到預期的效果，在不斷完善保障性住房制度的前提下，政府需采取一些有效的措施確保制度的順利實施，從而適應新型城鎮化的要求。

參考文獻：

[1]馮冠璐.新型城鎮化背景下完善保障性住房制度的思考 [J].價值工程.2016（35）.

[2]鞠佳.新型城鎮化背景下保障性住房建設PPP模式研究[J].價值工程.2016（12）.

（作者單位：龍口市住房和城鄉建設局）