房地產(chǎn)項目成本控制問題及對策研究

馬志娟

摘? ? 要：本文首先闡述了房地產(chǎn)項目成本控制常見問題，接著對房地產(chǎn)項目成本控制問題的解決對策進行了探討。

關(guān)鍵詞：成本控制;可行性研究;績效管理

1? 引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國社會經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，因為項目周期較長、占用資金較大、受社會經(jīng)濟政策環(huán)境影響大，更應(yīng)該做好成本控制，以獲得持續(xù)化的發(fā)展。但在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商在整個項目周期中，難免會出現(xiàn)各種問題，使得開發(fā)成本超出預(yù)期，最終導(dǎo)致項目的收益不及預(yù)期甚至虧損，影響企業(yè)的財務(wù)健康。對此分析房地產(chǎn)開發(fā)項目中的成本控制問題，并找出針對性的解決對策是十分必要的。

2? 房地產(chǎn)項目成本控制常見問題分析

2.1? 市場調(diào)研不充分

房地產(chǎn)市場的影響因素較多，包括國家政策、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、區(qū)域人口結(jié)構(gòu)、項目位置等方面，對此需要專業(yè)的市場調(diào)研工作人員，對某個項目的相關(guān)資料進行充分的收集和統(tǒng)計分析。但在一些房地產(chǎn)開發(fā)項目中，因為調(diào)研缺乏針對性和專業(yè)性，所得到的可行性報告也不具有科學(xué)性，導(dǎo)致開發(fā)的盲目性加大，投資的估算偏離實際，項目的開發(fā)成為“賭局”。

2.2? 土地競拍控制不利

通常在市場向好的周期中，房地產(chǎn)開發(fā)公司拿地的競爭對手較多，土地拍賣中通常會被反復(fù)提價。對此一些開發(fā)商的工作人員在土地競拍中為了績效，后者開發(fā)商本身出于運營、股價提振等方面的考慮，為了獲得土地使用權(quán)而不惜一切代價地加價，且容易將自己的底線被競爭對手識別，造成了不必要的浪費。這種情況很容易增加土地使用成本，導(dǎo)致后續(xù)的開發(fā)工作相對困難。

2.3? 工程設(shè)計不科學(xué)

在獲得土地使用權(quán)之后，開發(fā)商要根據(jù)地方政府的要求進行住宅或商業(yè)的選擇，且能夠根據(jù)項目所處位置進行合理的設(shè)計，獲得最佳效益。當(dāng)然對于項目工程的設(shè)計，不僅僅是建筑物的數(shù)量、園區(qū)的布局、戶型的設(shè)計、高度的選擇那么簡單，還需要對工程的施工要素、施工流程、驗收準備、材料的配備與采購等進行確定。因此設(shè)計的科學(xué)性將會對其成本控制帶來直接的影響。在實踐中我們發(fā)現(xiàn)，一些設(shè)計成果沒有考慮周邊其他建筑區(qū)和政府規(guī)劃的影響，使得一棟樓的采光整體受損，并進一步造成其在銷售階段不得不降價處理;另一些設(shè)計成果在材料采用方面沒有考慮環(huán)保要求，在驗收時難以達標，不得不翻工，增加了成本并延長了工期，造成了較大的損失。

2.4? 施工管理不合理

施工階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)的主要階段，通常會占據(jù)數(shù)年時間，從地基的夯實到實現(xiàn)封頂和外墻的處理，分為很多子工程，涉及眾多的施工隊伍、施工材料、施工設(shè)備和施工防護措施，因此統(tǒng)籌兼顧、合理的管理就十分必要。在實踐中，員工技術(shù)不到位、員工態(tài)度較差、管理者不負責(zé)任、監(jiān)理不到位、材料質(zhì)量差、設(shè)備管理不善、各個工序之間的安排不合理等都會影響項目的質(zhì)量和工期，并進一步提升項目成本。

3? 房地產(chǎn)項目成本控制問題的解決對策

3.1? 開展充分的調(diào)研與可行性研究

在立項階段，就應(yīng)當(dāng)通過聘請專家、委托市場調(diào)研公司深入調(diào)查、召開各種立項會議等方式進行新項目的可行性分析，成立臨時的立項委員會，要求調(diào)研人員有充分的經(jīng)驗和實踐能力，委員會對項目的所有影響因素進行統(tǒng)籌考慮，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險、各類風(fēng)險的可能發(fā)生概率、各類風(fēng)險的應(yīng)對措施進行計劃的制定，以在風(fēng)險出現(xiàn)時能夠及時有效地應(yīng)對。在進行立項的同時，編制可行性報告，為后續(xù)的工程設(shè)計做準備。

3.2? 嚴格控制競拍流程

房地產(chǎn)企業(yè)拿地環(huán)節(jié)的市場化改革也使得其在獲得土地使用權(quán)方面有了更大的操作空間，對此開發(fā)商要根據(jù)立項階段對土地成本的預(yù)期，做好競拍工作。首先要充分地了解競拍的流程和規(guī)定;其次是根據(jù)自身的價格底線，以及對競爭對手的充分了解，制定合理的競拍策略;最后在競拍環(huán)節(jié)中，嚴格控制工作人員的情緒，并嚴格防止工作人員與其競爭對手交流。

3.3? ?優(yōu)化工程設(shè)計

在獲得土地使用權(quán)后，開發(fā)商要根據(jù)地塊的位置、周邊的建筑物與環(huán)境、地質(zhì)情況、政府規(guī)劃開展工程的設(shè)計。以住宅項目為例，首先要根據(jù)地形和周邊環(huán)境，對樓宇的數(shù)量、高度、小區(qū)內(nèi)部園林綠化等進行綜合性地設(shè)計，以有限的土地，獲得最高的效益和附加值;其次要根據(jù)具體的樓宇分布進一步設(shè)計建筑物的格局與戶型，使得更多的房間能夠獲得更好的采光與采風(fēng);再次對工程的施工流程進行全面地設(shè)計，對各個子工程之間的銜接進行設(shè)置;最后對工程所用設(shè)備和材料進行確認。對于工程的設(shè)計，一定要統(tǒng)籌全局，有效地安排各個空間的銜接，各個時間段項目安排的銜接，使得材料能夠保質(zhì)保量，設(shè)備的安排更加妥善，最終使得工程成本能夠有效控制。

3.4? ?強化績效管理在施工階段的應(yīng)用

施工階段涉及眾多的人力物力，延續(xù)較長的時間，對此建議引入績效管理機制。首先將每一個子工程落實到承包人，并進一步對每一個施工隊的人員進行工作的劃分，使得責(zé)任到人;其次將所有的工作的量度和質(zhì)量進行量化，使得其可以考核;再次在工作完成之后對其達標情況進行考核;最后對考核的結(jié)果進行有效的統(tǒng)計，對出現(xiàn)成本、質(zhì)量、工期不達標的情況進行費用方面的懲罰，對超過預(yù)期完成的情況進行一定的獎勵，以有效地激勵各個工程隊以最飽滿的激情更好地完成工作，降低成本。在績效管理措施的落實下，不僅有助于員工發(fā)揮最好的工作狀態(tài)，還有助于施工隊招募工作能力強和態(tài)度更好的員工，激勵其對員工進行充分的培訓(xùn);有助于管理人員強化自己的工作職責(zé);有助于監(jiān)理方監(jiān)督所有的細節(jié)。在開展施工工作管理時，一定要注意不同子工程、不同施工隊之間的有效銜接，做好各個工作內(nèi)容上的交接。每一次交接都要求后續(xù)工作人員對前期工作成果進行全面地檢查，對不合格的部分要求前期工作人員進行完善，由此達到保質(zhì)保量的目的，避免了工程的翻修，間接地保障了工程的成本控制工作。

3.5? 建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用成本控制制度是綜合分析和檢驗標準成本設(shè)置合理性的重要手段。標準成本設(shè)置的科學(xué)性、層次性以及合理性決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制工作的可行性，這個過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設(shè)置自身標準成本中要對成本構(gòu)成進行明確，成本構(gòu)成作為標準成本的核心內(nèi)容關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的有效性能否實現(xiàn)。成本構(gòu)成中能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際成本與標準成本的凈差和成本對比等內(nèi)容。根據(jù)這些內(nèi)容對成本控制中存在的漏洞進行評估從而有效地避免成本的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完善的成本控制制度能夠起到保障商品房開發(fā)在投資資金到位的基礎(chǔ)上對資金的撥付進行合理的控制。制訂合理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制是直接降低成本損失的重要途徑。而成本控制制度中的變動成本和增長成本在作業(yè)成本法的應(yīng)用中有著重要的意義。

4? 結(jié)束語

通常而言，成本構(gòu)成及控制作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的重要組成部分，本質(zhì)上與普遍意義的成本管理有著很大的差異性，這是由于其本身構(gòu)成要素中既可以包含建設(shè)總成本，同時也可以包含運營總成本，這種成本構(gòu)成問題造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制、核算和調(diào)配時會產(chǎn)生較多的問題，因此房地產(chǎn)開發(fā)在進行成本控制時首先要明確成本構(gòu)成，在此基礎(chǔ)上再進行成本控制。

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