新形勢下房地產企業融資現狀及有效措施

劉瓊

摘 要 隨著我國市場經濟的不斷發展，房地產業獲得了長足的發展。同時，隨著經濟社會環境、市場、成本、發展空間等的變化，房地產開發企業也面臨著成本上漲、融資難度增加等新的問題與挑戰，目前房地產企業處于一個全新的發展時期。我國大多數房地產企業在發展過程中，在融資環節存在一些不足和問題。比如大多數房地產企業的融資方式過于單一、存在較高的流動負債比率、自我融資能力不足，再加上房地產金融市場體系不健全，使得房地產企業在發展的過程中面臨著巨大的挑戰。在新形勢下，房地產企業如何采取有效的措施高效進行融資，值得思考和探索。基于此，本文簡析和探討房地產企業在新形勢下如何采取有效的措施高效進行融資。

關鍵詞 新形勢 房地產企業 融資現狀 問題與解決措施

一、新形勢下房地產企業融資存在的問題

（一）融資方式過于單一

我國房地產企業開發資金的主要來源之一為金融機構貸款，房地產企業通過向銀行抵押自有資產獲取貸款，這種貸款方式較為簡單。但是這種貸款方式具有到期還本付利息的特點，并且國家政策對這種貸款方式的影響較大。因此，這種貸款方式的風險較大。目前我國房地產企業的貸款融資方式主要為銀行貸款，與一般融資的有序理論是恰恰相反的，并且房地產企業對銀行貸款的依賴性較強，銀行縮減“銀根”會對房地產企業的經營產生不利的影響，加大財務風險，甚至會造成房地產企業破產。

（二）流動負債比率較高

房地產企業對預收賬款以及短期借款的依賴性可以通過流動負債比率來說明。而相較于長期借款來說，短期借款的償還期限較短。因此，銀行更愿意放短期借款，房地產企業獲得短期借款的可能性更大。但是，房地產企業具有開發周期長的特點，并且所需要的資金數量較為龐大，資金回收期不確定。當前我國房地產企業的流動負債率遠遠超出了我國普通企業流動負債率的正常范圍。此外，依據有關資料可知，房地產企業的項目開發周期比一般短期借款的還款期限要長，無疑增加了房地產企業的資金壓力。

（三）自我融資能力較弱

預收賬款和自有資金是我國大多數房地產企業自我融資能力的主要表現，而較低的融資成本和較高的自主性是房地產企業融資的主要優勢。自我融資是房地產企業利用自身內部的資金進行融資，這種融資方式的風險小，外部環境影響小。因此，隨著時代的變遷及市場經濟的不斷發展，自我融資可以為房地產企業的發展注入更多的血液，在一定程度上可以減輕房地產企業的運營壓力，增加房地產企業的發展動力。但是，自我融資的方式受企業自身內部實際情況的影響較大，主要受企業自身的績效和流動資金的影響。因此，目前我國可以實現自我融資的房地產企業并不多。經濟較為發達、發展較為成熟的西方國家中，可以進行自我融資的房地產企業數量遠遠多于我國。企業的自我融資能力與企業的發展、運營成本與風險有直接的關系。因此，房地產企業要實現可持續性發展就必須提高自身融資能力和運營能力。

（四）融資預算管理缺乏科學性

融資預算管理是企業全面預算管理體系中的關鍵組成部分，房地產企業的融資預算管理有利于企業高效實現戰略目標，并在一定程度上可以有效防范金融風險。但是，新形勢下的企業融資預算管理還存在很多的不足和問題。比如我國大多數房地產企業的融資預算管理意識淡薄，沒有把融資預算納入全面預算編制，沒有意識到融資預算管理在全面預算管理中的重要性;此外，我國多數房地產企業并沒有把短期、中期及長期的發展計劃與融資預算編制相結合。因此，大多數房地產企業的融資預算編制并沒有滿足企業自身經營的需要，可靠性較低。

（五）房地產金融市場體系不健全

導致房地產金融市場體系不健全的原因有很多，主要原因為我國不健全的二級市場。由于二級市不健全場，以住房抵押貸款證券化的方式進行籌資的難度較大，金融機構資產的真正作用并沒有得到充分發揮，所以大多數房地產企業失去了很多融資機會。由于缺乏資金，所以大多數房地產企業的發展受到了限制。此外，為房地產企業提供貸款的是以商業銀行為代表的金融機構。而不成熟、不健全的房地產金融市場體系使得我國房地產企業的融資方式過于單一，并且增加了為房地產企業提供貸款的商業銀行的風險。

二、新形勢下我國房地產企業解決融資問題的措施

（一）拓展融資渠道，進行多元化融資

拓展融資渠道，采用多元化的融資方式，有利于房地產企業削弱對銀行貸款的依賴性，并且在一定程度上可以有效減少房地產企業的經營風險以及減輕資金壓力。目前我國房地產企業所采用的融資方式主要有自我融資、銀行貸款、信托融資、債券融資、股票融資、境外融資等，這幾種融資方式都有各自的優勢和不足。自我融資的優勢在于受外部環境影響小，但是與房地產企業的運營狀況直接掛鉤;銀行貸款的優勢在于融資的風險較小，但是用款的期限較短;債券融資由于我國的債券市場規模較小，所以在房地產企業的融資中占比較小;股票融資的優勢在于融資的數額較大，但是門檻較高，大多是上市房地產企業選擇的一種融資方式，因此選擇股票融資的房地產企業數量較少;境外融資的優勢在于可以為企業獲得龐大的運營資金，但是融資成本過大。單一的融資方式不利于房地產企業的可持續發展，也無法滿足房地產企業正常經營的需要。因此，新形勢下房地產企業要想提高自身的競爭力和發展動力，就必須拓展融資的渠道，進行多元化的融資。比如通過和上下游企業合作開發，包括項目合作、股權分配等方式，共存共贏。

（二）不斷強化內部管理

新形勢下，我國房地產市場的競爭較為激烈，房地產企業融資所面臨的形勢越來越嚴峻。房地產企業在新形勢下不斷加強內部的管理，既可以幫助自身進行高效的融資，獲取更多的流動資金，并對流動資金進行有效的控制，還有利于企業日常的運營。此外，房地產企業不斷對自身內部的管理以及信用管理進行有效的完善，可以提高房地產企業在新形勢下的競爭力。房地產企業在加強自身內部管理的同時，要不斷學習一些先進的管理理念以提高自身的管理水平，學習一些現代化的經營管理模式以不斷優化和完善自身的管理模式。此外，財務管理是房地產企業管理的重要組成部分，企業在日常的運營中要重視財務信息的真實性和有效性，不斷改進和完善財務管理制度，并進一步提高企業自身的信用評級，充分利用自身的優勢以形成更多、更有保障的融資方式。社會各界要加強對房地產企業的監督，房地產企業在發展的過程中要建立良好的企業文化。房地產企業在進行融資決策時，要根據內外部的實際情況，制定滿足自身長遠發展需要的戰略決策。

（三）強化企業的內部資本市場運作

房地產企業的發展受融資問題的直接影響，為了更好地解決融資問題，房地產企業要從以下兩個方面來強化自身內部資本的市場運作。其一，要在企業內部建立良好的溝通平臺，有利于更好地進行內部資金轉移。利用具有富余資金的公司，為需要融資的公司解決融資問題。此外還可以借助子公司、關聯企業的資金進行融資。其二，要不斷擴大自身的發展規模，利用子公司上市的方式，房地產企業可以獲取更多的融資方式和途徑，并且可以不斷擴大房地產企業自身的發展規模。同時在集團企業面臨融資問題時，母子公司、關聯企業可以互相為彼此做擔保，以解決企業的融資問題，促進企業可持續發展。

（四）建立健全融資預算管理體系

融資預算管理在企業的發展過程中具有至關重要的作用，因此房地產企業在發展過程中要想提高自身的融資能力、解決在發展過程中遇到的融資問題，就必須建立健全自身的融資預算管理體系。房地產企業在建立健全融資預算管理體系的過程中，首先要加深內部管理者對融資預算管理的正確認識，企業的管理者要認識到融資預算管理的重要性與必要性;其次，房地產企業在實施融資預算管理時，要與企業的中長期發展規劃進行有機的結合，這樣有利于企業實現可持續發展;最后，房地產企業制定的預算融資方案要根據市場的變化以及自身不斷發展變化的內部需要，不斷進行更新和改變，只有做到與時俱進，才可能進行有效的融資。房地產企業的發展受國家宏觀調控的影響較大，因此房地產企業必須依據自身實際的運營情況，制定較為科學、合理的融資管理制度。

三、結語

房地產企業應充分了解當前的宏觀環境，通過戰略調整適應環境變化，通過加強內部管理應對風險的發生，充分挖掘內、外部融資渠道，突破融資難的瓶頸問題。

（作者單位為重慶長壽古鎮文化旅游開發有限公司）

參考文獻

[1] 高祥宇.房地產上市企業融資策略研究——以萬科為例[D].山東工商學院碩士學位論文，2019.

[2] 張國良，卞政.當前市場環境下房地產企業融資面臨的問題及應對措施[J].經營與管理，2020.