房地產開發項目成本控制的關鍵階段

程琛

【摘要】此次研究主要是探討分析房地產開發項目成本控制的關鍵階段，希望可以為工程造價成本控制提供參考。

【關鍵詞】房地產開發項目;成本控制;關鍵階段

嚴格控制房地產開發項目成本，必須落實到前期投資決策環節、項目設計環節、施工建設環節，所以開發項目成本控制具備全過程性和全員性特點。盡管項目不同階段的成本控制特點不同，但是項目成本控制的關鍵階段在于設計階段和施工階段，通過控制以上兩個階段的成本造價，可以維護整體工程效益。

1、房地產開發項目的成本控制現狀

1.1缺乏規范化管理手段

房地產開發項目的每一環節都需要投入大量資金，如果不注重成本控制，將無法有效監督和管理項目施工過程。部分開發商在開發項目中會拆分工程，將工程進行分包和轉包，采用此種方式可以實現成本控制效果。開發商采用拆分工程措施，盡管可以維護工程建設初期效益，然而卻會影響項目建設后期，工程各參與方會產生利益糾紛，相應加大工程管理難度。

1.2招標文件制定不完善

部分開發商在招標活動中，沒有制定詳細的招標文件，從而導致工程項目后期監管不到位，合同條款存在較多漏洞，無法有效控制建筑工程成本。部分施工企業只關注到自身利益，不具備合作意識，從而導致管理混亂與工期延期問題嚴重，成本控制效果不佳。

2、房地產開發項目成本控制的關鍵階段與管理措施

2.1投資決策階段的成本控制

第一，制定合理的投資估算。在工程投資決策階段，必須注重投資估算工作，該項工作屬于項目建議書與可行性報告的重要內容。投資估算獲得審批后，可以將其作為工程造價的限額目標，對整個施工活動進行指導。投資估算會直接影響工程項目的投資成功率，所以必須全面考慮到投資估算的合理性，維護投資估算的準確性與完整性。

第二，結合技術經濟，合理選擇開發方案。針對房地產項目而言，前期階段必須合理選擇方案，確保開發方案的合理性。采用經濟對比分析法，篩選出具備可行性且收益率比較高的開發方案。在方案比選過程中，必須注重不同方案的可比性，按照費用與效益一致性原則，聯合項目實況，將經濟評價指標作為比選指標。

第三，加強風險抵御能力。通過分析房地產項目性質與資金成本可知，該行業屬于資金密集型產業，對于資金的需求比較大。國家宏觀政策調整與市場波動都會影響房地產項目收益。所以在投資決策階段，開發企業必須深入分析項目投資效益的影響因素，預測項目影響程度。按照房地產項目風險的特點，明確投資收益水平，同時制定合理的風險控制方案，降低投資風險系數。

2.2設計階段的成本控制

第一，合理選擇設計單位。項目開發建設費用中，設計費用支出占比約3%，然而對于工程造價的影響高達75%。若設計方案合理，可以明顯降低工程造價成本。然而多數工程設計人員比較注重技術指標，不注重經濟指標，相應導致技術設計與經濟脫節。由于項目投資受到設計方案影響，容易產生高額的投資浪費。

第二，實行限額設計。項目施工期間，按照設計任務書與投資估算控制初步設計，避免投資額度大于投資估算額，該過程就被稱為限額設計。對于開發企業來說，在整體設計之前必須進行限額設計，明確工程限額標準，同時控制設計規模。此外，注重工程限額的分解分析，設計標準嚴格圍繞限額要求控制。然而工程設計存在精度與深度不足問題，相應加大工程成本，還會出現設計變更問題，增加項目成本控制風險。為了確保項目優化設計，減少工程成本，必須明確設計限額。

第三，優化設計價值工程。價值工程主要是分析產品功能與成本關系的依據，通過最低產品成本實現各類功能，屬于重要管理措施。價值工程特點在于考慮使用人員的功能需求，分析優化研究對象的功能，確保項目設計的成本與功能統一。在實現功能要求的同時，確保設計技術與經濟指標的合理性，全面降低工程成本。采用價值工程原理，可以對設計方案進行科學決策與優化設計，確保技術可行性與經濟性，維護整體設計方案的合理性。

第四，將監理機制融入到前期設計階段。在項目設計開始之前，必須開展設計監理控制，全面發揮出設計監管與地質勘探作用。水文地質資料質量會對工程設計質量造成直接影響，進一步對工程造價造成影響。在勘察設計階段應當充分發揮出監理工程師的作用，確保設計成果與勘察結果的可控性，使設計單位在規定時間內提交設計成果，同時提供優質的技術服務。

第五，實行合同獎罰制度。現階段，項目設計費用計算主要包括建筑面積計價法和投資規模計價法，不管采用哪種計費方法，設計單位都無需承擔經濟責任。正是如此，設計人員在設計工作中不具備經濟觀念，頻繁出現設計變更問題。項目設計費用主要是按照投資額的百分比計算，所以設計造價越高，收費效益就越高。因此，施工企業無法通過計費方式調動設計人員的主動性，設計人員只關注技術工藝指標，沒有認識到經濟效益對工程造價的影響，相應加大造價管理難度。

2.3施工階段的成本控制

第一，強化合同管理力度。成本控制人員應當具備合同法律意識，深入了解合同條款內容，以此提升合同的嚴密性。在履行合同時，應當按照標準程序對合同變更內容進行確認，建立合同履行的跟蹤檢查機制，全面提升合同履行率。

第二，注重控制設計變更。成本管理人員應當避免設計變更問題，防止擅自擴大建設規模，增加設計標準與建設內容。針對已經產生的設計變更，必須做好審核管理，準確計算設計變更所產生的費用，比選最佳方案。

第三，注重施工現場簽證管理。首先，建立完整的工程簽證流程，不斷完善審核制度。現場簽證必須經由施工企業、監理工程師、建設單位審批簽字后才可以生效。其次，按照工程實際情況，明確簽證內容。強化管理人員的職業道德與經濟觀念，使其能夠全面監督工程質量與安全，認識到工程投資節約的重要性。此外，準確把控簽證范圍，通過各項有效措施，使工程管理人員了解招投標文件內容和合同文件要求，了解工程承包范圍，避免導致簽證內容不合理。

第四，控制設備材料質量與價格。在工程造價控制管理中，必須確保材料價格的合理性。材料費用在工程造價中占據較大比重，約為總建安造價的65%，會對整體工程造價造成極大影響。為了確保設備材料價格的控制效果，不僅要維護設備材料性能質量，還需要完善設備材料的價格與質量認證制度。

結語：

綜上所述，在房地產企業發展過程中，必須注重成本管理與控制。房地產開發企業應當在項目全生命周期內注重造價管理，在工程建設的不同階段對投資成本與支出成本進行控制，深入分析工程建設周期內的各項內容，以此提升工程成本控制效果。

參考文獻：

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