房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過參與網(wǎng)絡司法拍賣股權獲取新項目之法律風險研究

董仲英

摘要：隨著當前網(wǎng)絡司法拍賣的發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲取更多的土地儲備，將目光投入了網(wǎng)絡司法拍賣，通過參與法院拍賣股權的方式獲取新項目。網(wǎng)絡司法拍賣存在公開透明、效率高、無地域限制等優(yōu)點，但在探求新的拿地模式時，也要關注其中的法律風險。因此，本文在簡要介紹網(wǎng)絡司法拍賣股權的基礎上，重點分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過參與網(wǎng)絡司法拍賣股權獲取新項目的法律風險，并提出了相應的對策建議。

關鍵詞：網(wǎng)絡司法拍賣;法律風險;對策建議

1? 背景概述

隨著當前“房住不炒”政策的出臺，各城市紛紛采取“分類調(diào)控、因城施策”。限房價、限地價、競自持、競配建，土地出讓條件嚴苛，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地愈發(fā)困難。傳統(tǒng)招拍掛制度于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，存在競爭激烈、評價標準過于單一、評價過程和標準模糊等缺點;城市更新于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，存在項目立項困難、開發(fā)周期長等缺點;相比招拍掛和城市更新，收并購模式比較簡單，開發(fā)也比較快，是房企快速進入新城市、快速擴充資產(chǎn)的好渠道。

網(wǎng)絡司法拍賣股權因存在突破地域限制，享受著足不出戶，動動鼠標就可以充分的了解拍品的信息和價格并參與競拍，使得參拍人數(shù)沒有限制，大大增加了參拍機率等優(yōu)點，此模式受到越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的青睞。通過公拍網(wǎng)公開信息顯示，截至當前，全國網(wǎng)絡司法拍賣股權案件已達356件。

2? 網(wǎng)絡司法拍賣股權概述

網(wǎng)絡司法拍賣股權是指人民法院依法通過互聯(lián)網(wǎng)拍賣平臺，以網(wǎng)絡電子競價方式公開處置被執(zhí)行人股權的行為。2網(wǎng)絡司法拍賣股權不僅提高了司法拍賣的效率和成交率，由于其公開透明化不但使民事執(zhí)行成本有所降低，還能夠營造一個公平、公正、公開的良好競拍環(huán)境。

網(wǎng)絡司法拍賣制度設計的初衷，一方面是為了減少拍賣環(huán)節(jié)的司法腐敗;另一方面是盡快實現(xiàn)申請人的債權利益;再者是為了減輕被執(zhí)行人的債務負擔，因此，在網(wǎng)絡司法拍賣眾多主體中，競買人相對處于比較弱勢的地位。人民法院快速、充分實現(xiàn)申請人合法權益固然重要，然而網(wǎng)絡司法拍賣中競買人的權利保護也不容忽視。因此，在網(wǎng)絡司法拍賣中，一方面，要在制度層面保護競買人的利益;另一方面，通過參與網(wǎng)絡司法拍賣股權獲取新項目的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要識別、評估其中的法律風險。

3? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過參與網(wǎng)絡司法拍賣股權獲取新項目之法律風險分析

3.1? 目標公司股權存在瑕疵的法律風險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過參與網(wǎng)絡司法拍賣股權獲取新項目，從法律關系上來講，目標公司股權為買受雙方直接交易對象。如果目標公司股權被質(zhì)押、查封凍結的，則會造成股權收購交易的實質(zhì)性障礙。目標公司股權除了質(zhì)押、查封的常見限制外，可能存在一些特殊限制，如有些地方對于產(chǎn)業(yè)類項目，尤其是有利稅收承諾的項目，在土地出讓合同等相關文件中，可能會明確不得進行股權轉讓，如果該合同在當?shù)卣块T備案過，交易股權存在無法過戶登記的風險。此時，若無法取得有關部門的股權轉讓批準，通過法院拍賣股權獲取新項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會承擔巨大的財務與時間成本。

3.2? 目標公司財務及負債情況不真實之法律風險

一般而言，目標公司股權被法院強制執(zhí)行，其日常開發(fā)經(jīng)營早已停滯。目標公司是否存在其他重大負債（如民間借貸）以及對外擔保、違約、侵權等或有負債尚不明確，且從法院拍賣公告中無法核實。

3.3? 股權價值不真實的法律風險

通常在強制執(zhí)行階段，法院對于有限公司的股權會依據(jù)法律規(guī)定先通知其他內(nèi)部股東，詢問其是否行使同等條件下優(yōu)先購買權，如果沒有內(nèi)部股東愿意受讓，則會啟動強制執(zhí)行拍賣程序。對擬拍賣的股權，法院會委托具有相應資質(zhì)的評估機構進行評估，但是由于評估的基礎資料是被執(zhí)行人及目標公司主動提交的會計報表等財務資料，所以實踐中會存在目標股權價值不實的法律風險。另外，不同行業(yè)，不同商業(yè)模式的公司，股權價值的評估方法也是大相徑庭的，如果評估機構僅有一種財務評估方法，得到的結論也會存在不客觀情況。

3.4? 股東權利不能得到保障的法律風險

通過法院強制執(zhí)行有限公司的股權，競買人獲得的并非僅僅是股權項下的財產(chǎn)權益，而是股權項下的一攬子權益，除了分紅權、轉讓權等自益權之外，還包括知情權、表決權、選擇管理者等共益性權益。競買者在法院的強制執(zhí)行下完成對外登記的變更，但是其獲取股權后，其享有的股東權利如何行使及如何保障是不可忽視的問題。

3.5? 項目開發(fā)的法律風險

若目標公司名下待開發(fā)項目涉及拆遷，那么開發(fā)商通過法拍方式獲取目標公司股權的風險被放大。由于前期具體拆遷資料信息可能無法獲取，導致后期拆遷投入資金、拆遷難度、出地時間等都處于不確定狀態(tài)。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。3超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期，很可能觸發(fā)土地閑置條款，承擔違約責任。同時，目標公司股權過戶涉及土地增值稅，特別是在獲取目標公司100%股權的情況下，可能會視為土地使用權轉讓涉及補繳土地增值稅。

3.6? 有限公司股權難變現(xiàn)的法律風險

基于有限公司封閉性的特點，自然會伴隨著股權變現(xiàn)較為困難的問題。對于法院強制執(zhí)行的有限公司股權，該法律風險就會放大。

因為強制執(zhí)行階段，內(nèi)部股東明確不行使優(yōu)先購買權的行為，會釋放出競買后想要處置變現(xiàn)更加困難的信號，因此通常這類競買者是債權人委托的股權代持方居多。當然有一些競買者也會因為目標股權的價值被低估而愿意參與競買。但無論哪種情況，股權變現(xiàn)的法律風險都會存在。

3.7? 法院責任模糊不清的風險

法院作為網(wǎng)絡司法拍賣的主持者，有義務通過司法拍賣平臺向公眾發(fā)布拍賣公告，公布標的物的權屬、瑕疵等詳細信息。但在目前的司法實踐中，法院公布的標的物信息偏向基本狀況，若競拍人完全信賴于拍賣公告中的信息參拍，從而導致競拍人悔拍的事件，往往一時很難處理。法院工作人員因自己原因未履行告知義務或未完全履行監(jiān)督義務等情形導致網(wǎng)絡司法拍賣被撤銷或損害其他利害關系人合法權益的，法院應當承擔何種責任，當事人應如何進行救濟，目前沒有相應的規(guī)定。再者，在競拍人獲取相應股權后，一些法院僅是協(xié)助競拍人辦理過戶手續(xù)，但對于一些需實務交付的標的物并未當場實際交付，若競拍人因其他因素無法實際占有該標的物，法院應該承擔何種責任，當事人又該如何主張權利，亦無相應的規(guī)定。

4? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過參與網(wǎng)絡司法拍賣股權獲取新項目的對策建議

4.1? 競買前，對目標公司盡職調(diào)查

對于法院強制執(zhí)行有限公司股權，與一般的股權收購在盡職調(diào)查階段其實是相通的。作為有意向參與競買股權的潛在競買者切記不能因為法院已經(jīng)做了初步的調(diào)查，目標股權沒有其他質(zhì)押、抵押或出資不實的情況，就放棄盡職調(diào)查。

相反，應該從“目標公司實地走訪調(diào)查，與創(chuàng)始人、其他內(nèi)部股東及經(jīng)營管理層積極溝通，委托律師調(diào)取公司內(nèi)檔資料等”幾個方面著手，盡量在競買前獲得目標公司及目標股權更全面的信息。

4.2? 競買中，多維度評估目標公司股權

對于目標公司股權的價值問題，需要多維度去評估。比如：要確認目標股權對應的注冊資本是否全額繳足，不僅對外登記的公司章程中要確認，對內(nèi)股東之間也需要沒有爭議，最好能夠讓執(zhí)行法院要求公司出具一份執(zhí)行股權對應的注冊資本已全部實繳的確認函;另外，要區(qū)分不同商業(yè)模式的企業(yè)股權價值評估方式，不能過分依賴法院委托的財務評估機構，在盡可能全方位獲取目標公司資料之后，盡量自行委托專業(yè)財務機構以多種方式去評估會更科學，更全面。如實業(yè)公司可以使用凈資產(chǎn)評估法，比如投資公司就要重視過往投資回報率及回款時間等情況。

4.3? 競買后，積極行使股東權利

在確定競買目標公司股權并最終競買成功后，若獲取了目標公司百分之百股權或達到控股的股權，則需及時做好控制權移交安排計劃，包括不限于印章證照的接收與更換方面，確定專人對接目標公司印章、證照管理人，為防范或有風險，及時對目標公司相關印章登報作廢，并按流程制作新的各類印章;為實現(xiàn)對目標公司財務資料及財務經(jīng)營情況的全面掌握，及時做好財務資料接收，通知目標公司財務負責人梳理包括但不限于財務報告、會計賬簿、會計憑證、銀行票據(jù)、稅務資料、其他會計資料、審計檢查資料、評估資料、驗資資料等，擬訂好移交清單，根據(jù)掌握的財務信息及資料，做好財務審計工作，稅務核查工作等。

若僅獲取了目標公司部分股權，作為目標公司股東應當積極維護與老股東及公司經(jīng)營管理層的關系，及時推動召開股東會，修改公司章程，將其所享有的權利與應履行的義務約定在公司章程中。按時參加目標公司股東會、董事會會議，行使股東權利，履行股東職責。只有積極行使股東權利，了解企業(yè)經(jīng)營情況，才能對自身股權作出正確的判斷。

參考文獻：

[1]張璐：《網(wǎng)絡司法拍賣法律問題研究》，《法制博覽》2018年9月（下）

[2]陳磊：《網(wǎng)絡司法拍賣中競買人權利保護研究》，西華大學2020年碩士學位論文

[3]劉益榮：《如何全面推進網(wǎng)絡司法拍賣》，《法律實施》2016年第3期

[4]舒玨惠：《網(wǎng)絡司法拍賣中存在的問題及化解對策研究》，湖南師范大學2019年碩士學位論文