新形勢下深圳市住房租賃市場供需平衡和發展趨勢研究

何大基

摘 要：深圳作為人口凈流入的超大型城市，具有大力發展住房租賃市場的必要性和可行性。本文通過對“十三五”期間租賃住房的供需平衡進行分析，并從落實用地保障、加快籌建供應、加強市場監管等多個角度提出對策建議。

關鍵詞：住房租賃;供需平衡;對策建議;深圳

一、“十三五”期間深圳市租賃住房需求情況

據《深圳市住房建設規劃（2016-2020）》預測，“十三五”期間，預計深圳全市住房總需求約180萬套，其中，租賃住房需求約109.2萬套。

（一）存量改善型住房租賃需求

“十三五”期間，深圳市人均GDP保持增長，居民生活水平得到明顯改善，常住居民的改善型住房租賃需求潛力進一步釋放。另外，單身群體結婚年齡的普遍推遲、“二孩”政策的全面放開，也在不同程度上增加了改善型住房租賃需求。

（二）新流入人群新增住房租賃需求

綜合“十二五”期間國內大學畢業生就業區域調查和深圳市歷年外來務工人員的吸納情況，預計“十三五”期間，深圳市新就業大學生租賃住房需求為39.2萬套，新增外來務工人員住房租賃需求約40萬套。

（三）城市更新帶來的住房租賃需求

“十三五”期間，深圳市有序推進以城中村、危舊住宅小區、老舊工業區改造，引致原有居民的購租住房需求。綜合居住類拆除規模、重建周期及住房調查研究，預計深圳市因城市更新帶來的住房租賃需求約30萬套。

二、“十三五”期間深圳市租賃住房供給情況

（一）存量租賃住房供給

截至2017年，深圳市存量住房約1600萬套，其中處于租賃狀態的住房約1120萬套，占總存量住房套數的70%，在全國位列首位。

（二）成立專業化、規模化的住房租賃平臺

2016年6月，深圳市成立了專門從事保障性人才住房投資建設和運營的市屬國有獨資專營機構——深圳市人才安居集團有限公司，重點打造政策性、功能性的保障性人才住房供給平臺，以及專業化、規模化的住房租賃平臺，承擔起了推進住房租賃業務、籌集建設政策性住房的主要任務。

（三）租賃住房用地供給

根據《深圳市住房發展2020年度實施計劃》，2016-2019年底，主要用于保障性租賃住房建設的公共住房用地累計供應281.3公頃，完成“十三五”規劃目標的120%。期間推出只租不售的居住用地，僅2018年就出讓了10塊、合計面積15.86萬平方米。

（四）保障性租賃住房供應

2016-2019年底，全市安居工程建設籌集共計35.34萬套，已完成“十三五”規劃任務的88%，實現供應16.98萬套/間。2020年，政府計劃建設籌集安居工程8.1萬套，供應4萬套，將超額完成目標任務。

（五）全口徑租賃住房供給預測

根據《深圳市住房租賃試點工作方案》，至2020年，深圳市至少新增供應110萬套租賃住房。其中，由市區兩級國企籌集不低于10萬套租賃房源，由原村集體經濟組織籌集不低于100萬套村民自建房或村集體自有物業。

三、實現住房租賃市場供需平衡的對策建議

（一）保證居住建設用地的有效供應，加速臨深地區保障性租賃住房布局

（1）適當提高居住建設用地在城市建設用地總量中的比例，加大開發力度。深圳在加大只租不售型住宅用地供應力度的同時，應突出盤活存量用地，加大了城市更新的力度，推進已批未建用地、社會存量用地、征地返還用地等開發建設保障性租賃住房。

（2）借助同城化、經濟圈、飛地經濟，緩解土地資源不足難題，容納外溢的居住需求。隨著粵港澳互聯互通的增進，通過與鄰近的東莞、惠州、汕尾等城市開展城際合作，推動建立都市圈城際住房合作機制，結合軌道交通和產業布局，在臨深片區開發建設保障性租賃住房。

（二）多措并舉推進租賃房源的籌建和供應，發揮市場化主體的積極作用

（1）重點發揮政府引導作用，通過政府協調與增信、國有企業主導實施，加強保障性租賃住房供應，并梳理出臺保障性租賃住房的項目規劃、建設、驗收等相關流程和具體要求，加快審批速度，開辟綠色通道。

（2）順應住房租賃機構化的趨勢，鼓勵房地產開發企業、住房租賃中介機構等市場化的主體大力開展住房租賃業務，落實國家稅收、金融等支持政策，吸引社會力量參與、撬動社會資金投入，充分發揮市場化主體貼近市場、熟悉行業、基礎數據豐富的優勢，形成多主體供給、多渠道保障的住房租賃市場體系。

（三）完善相關法規制度加強行業監管，推進統一平臺和有序市場的建設

（1）要加快修訂及出臺各類政策法規和行業標準，建立起市場規則明晰、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，整治市場亂象、打擊非法行為、穩定租賃關系，加強市場監管。

（2）強化住房租賃市場監測手段，推行統一規范的住房租賃合同示范文本，在保障租賃雙方的權利義務的同時，實現住房租賃合同備案和網上簽約，便于準確收集和監測全市各區的住房租賃市場成交信息和租金水平，編制租金價格指數。

（3）用好用足全市統一的住房租賃交易服務平臺——“深圳智慧租房”，進一步完善房源瀏覽、查詢、發布、簽約等功能，規范市場行為。

參考文獻：

[1]況瀾，郝勤芳，梁平等.我國住房租賃市場需求及發展趨勢研究.開發性金融研究，2018（6）.

[2]王鋒.深圳住房租賃市場發展特點與政策導向.中國房地產，2018（16）.