大型房企償債能力的分析研究

周逸飛

摘要：文章主要思路是從房企融資“三條紅線”政策落地執行展開，從而引發思考，一旦政策執行，大型房企原本就較高的負債率如何平穩軟著陸，在政策過渡期如何提高償債能力來消化負債率，今后如何保證負債率健康平穩，管理效能如何提升，那就必須學會用科學合理的融資策略來平穩過渡，另外，再通過一系列資本運作來稀釋過高的負債。從長期看，去杠桿、降負債、預防系統性金融風險是確保房地產金融市場平穩健康的重要保障，這也是房地產行業必須面對的一場供給側改革。文章著重描述融資“三條紅線”政策對大型房企的影響及如何應對的對策展開研究。

關鍵詞：大型房企;三條紅線;融資策略;償債能力

2020年8月20日，住房城鄉建設部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，會議上，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也就是此前業內多次傳聞的“三條紅線”，此次會議強調重點房地產企業資金監測和融資管理規則，明確了收緊地產開發商融資，這將意味著未來房企有息負債的增長將進一步受限，這對房企的融資增長與依賴多渠道的融資方式來說必將產生重大影響。首當其沖的問題就是大型房企通常都是高融資杠桿和高投資杠桿，這樣的開發模式必將被迫改變。尤其是大型房企應該思考未來的發展戰略，粗放式的跑馬圈地和無序的前融短融都應該按下暫停鍵，筆者認為未來大型房企的發展需堅決降負債，優化債務結構，控制和降低融資成本，做好現金流的統籌管理，堅持從扎實的管理中獲取效益，這樣才有助于化解大型房企財務風險，推動企業健康穩健發展。

一、房企融資“三條紅線”政策的含義

“三條紅線”顧名思義就是三項不可觸碰的指標值：第一，剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;第二，凈負債率不得大于100%;第三，現金短債比必須大于1倍。根據房企目前在“三道紅線”上觸線情況的不同，將房地產行業中的房企分為四個等級，每個等級都設有息負債增長限定值，每降低一級，上限增加5%，如第一級當三道紅線全部觸及，則房企的有息負債就不能再增加;第二級若觸碰兩條，則有息負債規模增速不得超過5%;第三級為觸及一條，則增速不得超過10%;第四級為一條未碰，則增速不得超過15%。

二、“三條紅線”政策對大型房企融資的影響

（一）融資將面臨收縮壓力

由于大型房企的拿地積極性高，融資渠道廣泛，在整體金融環境和貨幣政策較為寬松的情況下，就能抓住機會不斷增加開發貸余額，還能通過特定渠道拿到土地前融的資金，那么這樣一來風險其實也隨之上升，一旦項目銷售出現問題，將會帶來資金鏈斷裂的風險。此次“三條紅線”的提出，形成了對房企融資規模的監管和對融資管理規則的完善，從供給端補充完善了房地產長效機制。因此政策的出臺必將讓過熱的土地市場和地產金融環境得以降溫，尤其是大型房企應該開始考慮如何收縮融資規模，讓當前高速增長的融資規模得以軟著陸。

（二）政策迫使房企拿地更為謹慎

對大型房企來說，不斷拿地是生存線，四處撒網和跑馬圈地，用規模去博最終的盈利已成為業內共識，但此次房企融資“三條紅線”的規定則就是從供給側的角度切入，對新增開發項目數量進行限制，從根源上減少信貸資源流入房地產市場，使土拍市場降溫，如果房企融資無度，產生不切實際拿地的意愿和需求，在土地市場上激烈競爭，進而推高地價，則對人們的預期產生不當的引導，這不符合三穩中“穩預期”的政策要求。因此，今后大型房企瘋狂拿地擴張的戰略將成為過去時，不再規模為王，房企更注重運營質量和利潤，在選擇項目時更應該謹慎，要從土地成本、城市潛力、當地經濟狀況和消費水平來綜合考量，這樣才能真正拿到品質優的土地項目。

三、大型房企償債能力存在的問題

（一）負債結構不合理

1. 短期負債率偏高

通常來說，大型房企對于資金的需求是永遠不能滿足的，資金永遠是多多益善，特別是在樓市低迷，商品房銷售不力的情況下，為了彌補流動性不足，會從金融機構獲得一些短期借款來償還即將到期的長期借款，以此來借新還舊，如果后續銷售周轉不靈，那需要繼續獲取短期融資去償還短期借款，這就等于是拆東墻補西墻。長此以往就會造成短期負債率偏高，這樣一來融資成本也會水漲船高，財務風險放大。

2. 用途與債期不匹配

大型房企從金融機構獲取短期融資的主要目的還是為了投資拿地，進行土地開發。但是，一個地塊項目從開發到完工交付周期一般為3至5年，投資回收期長，如果提前使用土地前融，這樣的短期融資方式獲取借款用于開發項目，那勢必造成到期還款時資金鏈緊張的困境，到后期用長期開發貸資金歸還短期借款的情形，這種短借長用的融資方式往往會造成用途與債期脫節，從而形成惡性循環，因此這也是大型房企負債率居高不下的原因之一。

（二）存貨周轉率的低迷

1. 國家調控原因

自2018年以來，國家對房地產的調控政策變的更加嚴厲，始終保持著房住不炒、穩房價、穩地價的基調。在需求端，調控已經發展成長效機制，包括“限購、限貸、限價、限售”等行政手段，控制了購買力，導致各大中城市商品房交易量有所下降，交易價格處于平穩狀態。而且不少城市土地出讓有所減少，這些變化直接影響房地產行業的銷售收入增長速度、企業資金的回籠，進而影響企業經營活動產生的現金流量，使得房地產企業在缺少內部資金的情況下，不斷對外舉債，償債能力變弱。

2. 房企自身原因

造成大型房企存貨去化慢的另一原因就是對品質優良的高端住宅捂盤惜售行為，其實這樣的行為在國家調控層面也是嚴厲打擊的，對房企自身的資金周轉也是相當不利的。

四、針對“三條紅線”改善大型房企償債能力的措施

（一）加強銷售力度回籠資金

1. 加速銷售減少分子