全過程管理在房地產工程技術管理中的應用研究

倪大鋒

摘 要：在經濟水平不斷提升的背景下，人們對房地產項目的工程質量更加關注和重視。為此，房地產工程技術從業人員必須將全過程管理思路應用到實際的房地產工程技術管理中，促進房地產工程技術管理水平的穩步提高，合理應用全過程管理的方式，確保房地產項目工程技術管理的每一個環節都能得到有效提高。

關鍵詞：房地產工程;技術管理;全過程管理

中圖分類號：TU712 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1064（2021）04-119-02

DOI：10.12310/j.issn.1674-1064.2021.04.059

合理有序的工程技術管理工作可以有效提升房產開發企業工程管理和運行的穩定性。通過工程技術的全過程管理，做好事前策劃、事中控制、事后復盤，從而形成房地產項目工程管理系統性、邏輯性的工作方法，形成工程技術管理工作的良性循環。因此，房地產工程管理人員應將全過程管理思路應用到房地產工程技術管理中。

1 全過程管理的必要性

工程技術管理是房地產工程管理中的重點內容，工程技術管理對項目建設產生重要的影響，應用全過程工程技術管理可以對工程實施情況有明確的了解和認識[1]。工程管理不局限于施工階段的工程安全管理、質量管理、進度管理和成本管理，而是貫穿于土地投資決策階段、規劃設計階段、工程建設階段和交付使用階段。

投資決策階段，通過全過程管理，可以了解地塊所在區域建筑材料的供求關系和價格，了解當地施工企業的管理水平，了解當地在建項目的施工質量水平、造價水平，促進工程經濟效益和社會效益的穩步提升。同時，了解地塊及周邊項目的地質、地貌、其他項目的基礎選型、市場上土石方供應模式等，能夠提前發現隱患，尋找解決思路和辦法，有效避免設計周期過長、施工周期過長等問題。

房地產開發周期較長，所需材料、設備品種和數量繁多，需要專業施工單位眾多，各工序施工時間邏輯性強。在開工前期，房地產企業對合約規劃的編制，能夠避免因某項工程和設備的未簽約而引起不必要的停工和誤工。

項目規劃與設計階段，將企業成熟的施工工藝進行提前介入，能夠從規劃、設計等方面對當地政府和相關部門提出要求，從工程的成本、技術、質量、材料選擇等方面對設計單位提出要求，并從安保、智能管理、設備維護、清潔衛生等方面對物業管理部門提出要求。

房地產工程建設期間，安全、質量、進度和成本控制管理，以及風險管理、溝通管理等方面都要進行統籌策劃。例如，在安全和質量管理問題上，編制企業安全質量管理手冊，嚴格要求各施工單位執行，加強巡查、驗收、檢查的力度，發現問題及時整改。

房產項目交付后，房地產企業工程技術管理部門要跟蹤維修、整改情況，分析解決各項質量缺陷和設計缺陷，不斷提高項目工程管理的水平。

2 全過程管理存在的問題

目前，重大工程施工安全事故不時出現，房地產行業的質量投訴事件不斷發生，工程建設過程中出現大量的設計變更、項目延期交付等現象，暴露出房地產企業在工程管理上的不足和短板。

2.1 工程技術管理組織工作不完善

工程技術管理組織是房地產工程技術管理工作順利實施的重要保證，但是目前大多數房地產公司的工程技術管理工作還沒有形成完善的工程管理組織架構，沒有完整和健全的工程技術管理體系。第一，科學的管理理念可以為技術管理工作提供正確的指導，如果管理者對工程技術管理工作中組織管理的重要性缺乏了解，會使項目工程管理得不到科學管理，也難以及時發現和處理管理中存在的問題，對項目工程技術管理工作產生不利影響[2]。第二，沒有全面開展工程技術管理工作，無法為項目開發前期的決策提供準確的工程可行性研究和決策依據。

2.2 缺乏工程技術管理風險意識

在工程技術管理工作中容易出現各種不同的風險，如果沒有提前做好預測，缺乏風險意識，導致房地產企業經濟效益產生嚴重損失;如果不能應用先進的風險處理方法，會對全過程管理工作落實產生不利的影響，使管理工作無法發揮真正的作用和價值[3]。

3 全過程管理的應用策略

3.1 編制全過程管理規劃方案

在房地產工程技術管理中，要制定科學的全過程管理方案，嚴格按照該方案策劃具體的工作，有效提高工程項目管理全過程規劃質量[4]。一般情況下，構建全過程規劃方案的過程中要注意以下幾個方面的問題。第一，在全過程管理過程中，要完善招標方案，確保工程管理中的各項招標工作提前落實到位，便于選擇優秀總、分包單位和設備供應商。第二，相關工程項目管理人員要積極協調不同的施工專業工作，推動不同施工專業的緊密銜接。第三，在各項施工方案評審和選定的過程中，必要時可以邀請相關專業的專家參與和指導，確保施工方案的合理性、經濟性、可靠性。

3.2 加強項目前期的工程技術管理

房產公司對項目立項前的決策階段，應對擬投資項目進行全面研究和調查，從項目工程建設的角度考量項目投資的可行性。如果初步調查到當地材料供應緊張，以及供應周期過長、地質復雜、地下溶洞多、地上有高壓線、地下有古墓群、周邊有垃圾場或化工廠、場地土方和區域土方都無法平衡、營商環境不佳等因素，達不到工程正常施工要求，就必須認真論證該項目方案。

3.3 加強規劃設計階段的工程技術管理

在具體審查過程中，不僅要注意設計方面各項指標的審查，而且要對施工工藝可行性、安全施工可靠性進行審查，以確保工程施工利用市場上現有的、成熟的施工工藝和施工材料，降低工程建設成本，減少工程建設周期，保證工程建設安全;對工程設計在施工工藝和環境保護方面進行優化，避免施工工藝過于復雜和臃腫，保障綠色生產施工;按照設計圖紙，編制施工組織設計和各分部分項的施工方案，在日后的工程管理中嚴格落實各項施工工序[5]。

3.4 加強房地產項目的科學管理

應用全過程方式管理，需要科學地、合理地編制房地產全過程工程技術管理策劃方案，按照總體的工程管理策劃方案計劃工作步驟，規范房地產項目的工程管理。

安全生產是頭等大事，沒有安全生產，進度管理、質量管理和成本管理一切皆空。工程安全管理過程中，安全生產問題涉及所有參建人員的家庭，關系到社會穩定，因此，要做到以下幾方面。第一，明確施工現場的安全管理內容，不斷強化工程管理人員的安全管理意識，規范施工人員自身行為[6]，制定明確的安全管理工作制度。第二，加強對監理單位的管理，按照法律法規與監理合同的要求，對項目工程施工進行監管。第三，要確保施工環境的安全性，更好地促進項目開發工作的順利進行，施工單位要嚴格按照安全生產的法律和法規做好文明安全生產管理工作。

在對工程質量進行管理的過程中，所有工作都要細致到位。第一，工程建設會涉及多個不同的工序，設備和材料眾多，要結合具體需求，建立完善的材料管理制度，分析材料價格和質量，確保材料得到有效運用。第二，對房地產工程施工技術進行管理的過程中，為了提升管理效果，要將施工質量控制作為重點，建立企業質量標準和各工序的工藝標準，不斷強化工程施工的質量意識，認真實行樣板引路的方法，全面檢查各項施工工序的質量并監督整改，使每個施工工序的質量都能符合規范和圖紙的要求。第三，合理搭設項目工程管理組織架構，配備滿足工程管理要求的相關人員，需要嚴格落實工作責任，任務到崗，責任到人，不斷優化項目工程管理的方法，提升項目工程管理的工作質量。

在工程進度控制管理上，進度管理涉及建設資金、設備和材料的閑置，涉及參建人員的窩工，涉及參建各方的經濟效益，涉及房地產項目的交付時間。工程進度管理應設置項目里程碑計劃，細分為一、二級節點進度計劃，再鋪排年度、月度和周計劃，加強監控周計劃的完成情況并進行修偏，合理調整材料供應、調配人員、加班加點和穿插施工等措施進行計劃修偏。

4 結語

目前，房地產工程技術管理已經得到了部分房地產企業的高度重視，深刻意識到工程技術管理的重要性，并不斷加強工程技術管理力度。但在實際的房地產工程技術管理中，還有許多問題有待解決，這些問題的存在影響著工程施工安全、房產項目的使用質量、房產項目的交付和房產項目的建設造價，進而引發社會矛盾和經濟糾紛。因此，加強房產項目全過程工程管理顯得尤為重要。

參考文獻

[1] 夏洋.全過程管理在房地產工程技術管理中的開展策略解析[J].居舍，2020，3（2）：159-160.

[2] 俞利聰.房地產企業工程造價全過程管理與控制措施[J].住宅與房地產，2019（9）：170.

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[4] 邢小偉.全過程管理在房地產工程技術管理中的開展策略分析[J].赤子（上中旬），2019，2（5）：187-188.

[5] 宋仁科.房地產工程項目開發管理中的問題與對策[J].門窗，2020（8）：289，291.

[6] 云增良.房地產工程成本控制存在的問題及應對策略[J].建筑與預算，2021（2）：114-116.