新形勢下房地產市場宏觀調控的法律思考

白一茹

摘要：社會經濟水平不斷提升，與此同時居民的整體收入和生活水平也在不斷提升，而在消費活動逐漸增加的同時，對相關法律的需求也在逐步提升。因此，近幾年國家對于完善法律制度相關的工作越發重視起來，不斷提升依法治國的力度，從中獲取能夠促進經濟發展的因素，帶動產業發展。房地產業發展速度越快，對社會造成的影響也越大。本文試從法律視角來分析和探討房地產市場的宏觀調控問題，要想真正解決我國房地產市場存在的問題，還必須正本清源，解決思想認識問題。

關鍵詞：房地產業;宏觀調控;法律問題

引言

加強對房地產市場的宏觀調控，是政府的重要職責。經過疫情之后，房地產市場迎來了春天，穩定房地產市場的相關政策陸續出臺。近年來，由于土地資源的有限性，房地產的高利潤，以及民眾對住房的需求迫切，房地產市場不斷升溫，房價也隨之居高不下，其泡沫更加凸顯。"高房價"催生了“房奴”、“蟻族”，面臨買房難的現狀，國家也不斷推出新的法規政策對我國房地產市場加以調控與規范，進而引導該產業健康發展。

一、我國現今房地產市場宏觀調控存在的問題

（一）房地產市場宏觀調控措施力度不夠，導致房地產價格不穩定

價格領域存在兩種理論：一種是供求價格理論，一種是勞動價值論。供求價格理論強調市場供求決定價格，按照這種理論，囤積居奇具有一定的合理性。而勞動價值論則強調商品中所包含的一般勞動，如果商品的價格脫離了商品的價值，背離了其中所凝結的一般勞動，那么，這樣的交換就是不合理的，國家應當依法加以控制。實行中國特色社會主義市場經濟，并不是拋棄勞動價值論，而是要創造性地發展勞動價值論。但是房地產市場宏觀調控措施力度不夠，我國房價并不穩定。正如一些學者所指出的那樣，由于我國城鎮化尚未完成，大量農村居民進入城市，近千萬大學畢業生選擇留在城市發展，基本住房需求逐年提升所帶來的商品房價格上漲是自然而然的。商品房價格上漲，雖然可以帶動相關產業發展，但是面對不斷上漲的房價，許多進城務工居民望而卻步，一些大學畢業生更因購不起房，不得不放棄自己的理想。房地產市場價格上漲，已經產生了非常明顯的擠出效應，給中國國民經濟的發展帶來嚴重影響。亟需采取一系列措施，穩定房地產市場價格，確保我國房地產市場長期健康發展。

（二）宏觀調控法律規范體系不夠完善，相關配套政策法規還不規范

中國城鎮化尚未完成，因此房地產市場價格上漲空間仍然存在，實施房價宏觀調控的時候，必須考慮到既得利益集團的切身利益。可是，由于宏觀調控法律規范體系的不完善，使房地產開發商有機可乘，其獲得的利益已經遠遠超出應得的收益。一些房地產開發商顯然意識到，自己從房地產市場獲取了不當得利，而他們會通過各種渠道，將謀獲的資金轉移海外，以便金蟬脫殼。如果不能正本清源，那么，我國房地產市場長期存在的問題很難得到解決。事實上，中央已經作出決定，國家稅務機關統一征收土地出讓金，這標志著我國在房地產市場領域獲得的資金，由國家稅務機關統一監管。這對地方政府借助于土地出讓增加收益，或者通過土地入股，設立平臺企業從事房地產開發或者基礎設施建設將會產生巨大影響。今后地方政府必須公開自己的土地出讓賬本，土地出讓收入由國家稅務機關統一征收，我國房地產市場開發領域出現的利益分配不合理狀況，有可能會徹底改變。

二、房地產市場宏觀調控的法律思考與對策

（一）完善與房地產相關的稅收法律制度，發揮稅法的宏觀調控功能

國務院可成立專門的領導小組，由國家審計署牽頭，對我國房地產開發商以及房地產開發商所開發的樓盤進行全面審計，如果發現腐敗現象，移送監察機關立案調查;房地產市場所引發的腐敗現象比比皆是。如果不能從根本上解決我國房地產市場存在的問題，依靠科技創新大幅度降低房地產市場成本，那么，我國房地產市場的發展有可能會導致兩極分化，甚至有可能會激化社會矛盾，動搖執政者的根基。如果存在虛增成本，人為制造房地產虛假繁榮景象，應當由我國市場監管部門和房地產監管部門聯手，按照我國城市房地產管理法以及土地管理法等有關法律規定，依照我國反壟斷法和價格法等法律，對相關企業和責任人作出嚴厲處罰。絕對不能在沒有進行成本核算基礎之上，實施房地產宏觀調控政策，絕對不能允許一些地方政府官員敷衍塞責，導致我國房地產宏觀調控流于形式，絕對不能允許我國房地產開發商陽奉陰違，通過房地產市場轉移財富，通過房地產市場從事洗錢犯罪活動。只有徹底解決我國房地產市場存在收入分配不合理的問題，減少我國金融機構貸款的風險，我國房地產宏觀調控才能達到預期的效果，充分發揮稅法的宏觀調控功能。

（二）確定合理的地價和房價，完善商品住宅價格管理體系

必須以壯士斷腕的決心和勇氣，調整利益分配結構。如果擔心房地產市場價格發生劇烈波動，房地產開發商的利益以及地方政府的利益受到損害，必須堅持實事求是，遵循勞動價值論，因為只有這樣，才能確保我國房地產市場回到正軌。房地產市場價格是否太高，不是一個價值判斷，而是一個事實判斷，各國都有成熟的比較標準。如果一個城市房地產市場價格超過了居民的購買能力或者承受能力，那么房地產市場價格就是不合理的，必須加以調整。這其中包含供求關系理論，也包含勞動價值論。進行成本核算，必須在增加透明度的基礎之上，調整我國房地產市場的利益分配結構，把地方政府獲取的收入統一管理，把房地產開發商獲取的收益公開，把各個環節開發成本公之于眾，接受社會各界的監督，因為只有這樣，才能從根本上解決我國房地產市場宏觀調控政策無法貫徹落實的問題。

結語

我國房地產市場仍存在諸多問題，規范房地產市場的法律制度還不夠完善，只有多部門、多角度、多層級積極配合、協調一致，我國房地產市場才能夠平穩健康地發展，才能讓更多人實現想要一個屬于自己的家的美好愿望。雖然道路坎坷，但前途光明。

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