解決不動產登記歷史遺留問題的北京實踐

摘要：受歷史遺留因素影響，購房人無法按照正常程序辦理產權證的問題由來已久，并且在全國各地普遍存在。不動產統一登記后，為維護群眾合法權益和合理訴求，落實以人民為中心的服務理念，北京市各級政府合力推進，不斷探索和嘗試化解“辦證難”問題，近兩年解決了約20萬套不動產登記歷史遺留難題。梳理總結北京市解決不動產登記歷史遺留問題的主要做法和成功經驗，為持續解決群眾急難愁盼問題提供借鑒。

關鍵詞：歷史遺留問題;不動產登記;社會治理

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0053-04 收稿日期：2021-12-03

2015年11月起，北京市開始頒發不動產權證書，在全市范圍內落實不動產統一登記工作。隨著工作的全面落地，逐漸暴露出一些問題，這其中以國有土地上建設項目問題最為突出。這些項目實際購房人（或安置人）已入住多年，由于開發建設單位和原產權單位的原因，前期規劃、用地、施工、驗收、測繪備案等手續缺失，導致無法辦理不動產權的首次登記和轉移登記。在北京市委市政府領導下，市規劃和自然資源委員會等部門深化主動治理，各區政府勇于擔責，全面摸排問題總量，細化分析引發“辦證難”的原因，主動對接12345市民熱線，推動同類問題同標準、同要求處理，取得了顯著成效。

1 主要做法

1.1 以“小”臺賬為抓手發揮“大”效能，摸清項目堵點

摸清項目情況，尤其是影響項目“辦證”的歷史遺留問題，是處理歷史遺留問題的關鍵。不動產登記是依申請辦理，僅通過不動產登記窗口掌握的歷史遺留問題非常有限，并且摸排情況要對接審批、建設、街鄉政府等多部門，溝通難度大且人員不足。市規劃和自然資源委以各分局收到的各類居民訴求為基礎，一是主動對接“接訴即辦”市民服務熱線，發揮街鄉優勢收集存在“辦證難”問題的項目，力求掌握較全面的歷史遺留問題情況;同時，公布各區聯系電話，對同類問題制定訴求答復口徑，做好群眾情緒穩定和政策解釋工作。二是建立完善全市一本歷史遺留項目臺賬，將各區統計的國有土地上的住宅項目進行匯總和定期動態更新，載明項目基本情況、責任主體情況、問題情況和計劃解決路徑等，作為摸清項目底數的重要抓手，并根據梳理出的主要問題轉至相關行業主管部門研究;已排查上賬近900個項目，涉及房屋60余萬套。三是嚴防違法違規問題“搭車”，明確并強調歷史遺留項目認定范圍為由市、區政府主導的政策性住房項目及國有建設用地上符合城市規劃已建成并入住的住宅類項目，嚴禁“小產權房”等違法違規行為“搭車”，同時“上賬”不代表“解套”，收集處理歷史遺留問題過程中發現的違規建筑和違法問題線索，要求及時移送相關部門。

1.2 以“小”杠桿積累“大”勢能，擔當政府責任

市區兩級政府牽頭，把解決不動產登記歷史遺留問題作為“一把手工程”來抓。一是構建“市級主策、區級主責”的層級解決機制，成立市級聯席會議和區級工作專班，市級聯席會議由主管副市長任組長，各區工作專班以分管副區長為組長，高位推動問題解決，明確職責分工，由規劃和自然資源、住房和城鄉建設、稅務、發改，以及法院、銀保監等部門與區內各級政府加強聯系，合力推動歷史遺留問題解決。二是明確“無錯優先”和“誰違法、誰擔責”的“兩個分開”基本原則，向社會公開發布歷史遺留項目認定公告，編制處理方案并報區政府同意，將完善項目手續、處理開發企業違法違規問題與為購房人辦理登記分開，在創造條件為群眾辦理產權登記的同時對開發或建設單位的違法違規行為進行追究。三是強化督導壓實政府責任，明確區政府對代征待拆等責任未履行到位項目的監管責任，并納入市級掛賬督辦項目臺賬，要求定期向市政府報告落實情況。2021年市委市政府將“房產證辦理難”作為“接訴即辦”“每月一題”之首，并將履職情況在區委書記月度工作點評會上現場點評，狠抓主體責任落實。

1.3 以“小”切口為導向診治“大”病灶，破解同類難題

經過市、區、街鄉鎮的三級摸排和梳理，發現住宅類歷史遺留項目大多因在土地征收、建設手續、工程驗收、購房資格、稅費繳納、抵押查封等6大方面10余個環節存在單個或多個問題。針對這些問題，自然資源部2018年開展“不動產登記窗口作風問題專項整治工作”以來，市級聯席會議專班成員單位主動擔當，先后印發了《關于印發切實解決歷史遺留房地產開發項目不動產登記有關問題意見的通知》（京規自發〔2019〕329號）和《關于政策性住房項目規劃核驗有關問題的指導意見》（京規自發〔2020〕202號）等10個文件，見表1。

落實《關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發〔2021〕1號）要求，在符合城市總體規劃的基礎上，從歷史事項認定（開發建設主體滅失、登記申請人認定、房屋權利性質認定、前置批準文件過期、登記原因證明材料確認、土地權屬來源證明材料不全或遺失）、前置手續補辦（政策性住房征地手續不完善、供地或用地手續不完善、規劃許可手續不完善、未完成不動產測繪、未辦理房屋竣工驗收、無法提供契稅完稅或減免稅憑證），以及辦理程序優化（不滿足規劃驗收條件、欠繳土地出讓金、項目跨宗地建設、職工住宅無償劃轉、宗地內部分土地無償劃轉、開發企業已辦理抵押登記處理、門樓牌坐落證明辦理、宗地權屬調查）三個方面，對20余類問題提出了明確處理意見，規范辦理流程，指導各區加快解決歷史遺留問題。

1.4 以“小”窗口提供“大”服務，提高群眾滿意度

市規劃和自然資源委及各分局作為聯席會議辦公室和區工作專班辦公室，承擔了受理申請、梳理項目手續和辦理不動產登記的職責，串聯起堵點單位和無錯購房人，主動張貼項目打通路徑的公示公告，開通歷史遺留項目申請登記綠色通道，落實優化營商環境改革要求提供不動產登記服務，將項目開發建設末端的登記環節轉化為倒逼前端手續梳理和完善的推動因素增加群眾對政府工作的認同感。

2 取得的成效

2.1 建立了“1+2+4+N”的問題處理體系

即1本歷史遺留項目不動產登記問題臺賬、2個議事平臺（市級歷史遺留項目處理聯席會議和各區政府工作專班）、4項處理原則（尊重歷史、無錯優先;市級主策、區級主責;分清責任、違法必究;化解存量、嚴控增量）、N項配套處理政策（“1+10個政策文件”），聚焦群眾急難愁盼的不動產登記難題開展工作，目前已為8萬余名購房人辦理并頒發了不動產權證書。

2.2 打造了解決不動產登記歷史遺留問題的工作閉環

對群眾反映的歷史遺留、疑難棘手問題，用改革的態度，通過以單個問題的解決推動一類問題的處理，在政策制定層面，形成了“實踐催政策創新、政策解實踐難題”的管理閉環;在為民服務方面，堅持“民有所呼，我有所應”，形成了“申請-收件-辦理-反饋-登記”的工作閉環，見圖1。

2.3 實現了歷史遺留項目問題的分類處置

對歷史遺留項目在土地征收、建設手續、工程驗收、購房資格、稅費繳納、抵押查封等方面存在的問題分類、分環節、分情況制定政策要求，明確監管責任。各區工作專班根據“1+10政策”要求，立足實際穩妥處置，逐一制定處理方案。從已解決的項目情況來看，全市已基本做到解決問題類型全覆蓋，有效應對了“開發單位得病，購房人吃藥”的狀況。

2.4 推動了“接訴即辦”到“未訴先辦”的治理改革

各區以“辦證”訴求為驅動，從“接訴即辦”向“主動治理”深化，以解決歷史遺留問題為契機，對照歷史遺留項目臺賬，主動完善手續，督促部分歷史遺留問題項目轉為按照正常途徑辦理，有效減少了存量問題，避免形成新的增量問題。

作者簡介：王玉霞，北京市不動產登記中心。