房地產開發項目全過程成本管理研究

趙朋

[摘 要]成本管理是企業財務管理的重要組成部分，是體現企業經濟管理水平的綜合指標。房地產是特殊商品，具有生產周期長、資金投入大及資金回籠時間長等特點，其成本管理相對比較復雜。房地產開發項目的各項成本比較復雜，包括直接成本、間接成本、不可見成本、稅費及期間費用等，費用多、結構復雜，對企業成本管理的要求較高。傳統的成本管理方式無法反映房地產開發項目的實際成本，不利于房地產企業的成本控制。全過程成本控制延伸到產品的全生命周期，進一步擴展了成本管理的內涵。文章根據成本管理的內容分析了房地產開發項目全過程成本管理的意義，根據房地產項目開發中成本管理存在的問題，提出創新的成本管理方式，以期降低開發房地產項目的各項成本，提高項目的投資收益。

[關鍵詞]房地產開發項目；全過程；成本管理

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1722（2023）14-0058-03

近年來，房地產經濟快速發展，房地產項目投資的高回報率導致很多企業不重視成本管理。房價的持續上漲給人民群眾造成了很大的壓力與負擔，影響了經濟社會的穩定。在這一背景下，國家多個部門連續出臺多項政策，加大對房地產市場的調控，這對房地產企業的生產經營影響較大。房地產企業在開發建設過程中，需要大量資金支持，從項目立項、招投標、設計到施工往往需要幾年時間，在此過程中，原材料、人工、銀行利率等可能出現變化，增加項目的建設成本[1]。

目前，房地產開發項目中的成本管理環節受到主客觀因素的影響，容易出現成本管理失控，影響到項目的投資收益。因此，只有基于房地產項目的實際情況，對項目開發的各個環節、各個部門實施成本管理，才能真正實現項目全生命周期的管理。

一、成本管理的內容概述

成本管理是企業生產經營過程中各項成本核算、分析、決策與控制等一系列管理行為的總稱，包括成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本分析和成本考核等環節。

成本預測是指根據企業過去的財務相關數據、市場環境、宏觀經濟及技術環境等因素對企業成本的影響，通過一定的統計分析方法，運用一定的工具預測一定時間的成本目標、成本水平和成本變化趨勢。成本預測是成本計劃的前提和基礎，是編制成本計劃的依據。

成本決策是指根據企業既定的成本目標，分析企業的內外部環境，運用科學的決策理論和方法，制定多種成本方案，綜合企業的實際情況，比較分析成本方案，選擇最優的方案。成本決策是成本管理的核心，成本管理方法是根據成本決策制定的。

成本計劃是指在成本預測和成本決策的基礎上，根據企業預期的生產任務、成本和利潤目標，充分調動企業全體員工的積極性，將生產任務等編制成為科學的、可行性強及可操作性強的成本控制計劃體系。成本控制計劃體系需要經過企業決策部門通過后，由職能部門執行，不得隨意更改內容[2]。

成本核算是指計量、記錄、審核、計算及分析各項成本支出，確保各項成本被控制在目標范圍內。成本核算可以讓企業經營者、管理者了解企業經營活動中的各項成本支出和利潤，為企業的成本管理提供參考，進一步提升企業成本管理的科學性和可行性。

成本分析是指根據企業成本核算的各項數據信息，運用統計、對比及類比等方法將成本指標、目標成本的實際完成情況、成本計劃落實情況，對比分析企業上一年度的實際成本、國內外同類產品的平均成本，得出企業成本管理過程中出現問題的原因，根據成本管理失控的原因，不斷優化成本管理計劃，降低企業成本。

成本考核是成本目標、成本計劃落實的重要抓手，只有通過成本考核，才能使企業上下認識到成本管理的重要性，在工作中認真執行企業的各項成本管理制度和要求。成本考核分析每一個部門、個人在成本管理中的責任和實際完成情況，評價成本責任目標完成情況，提高企業上下參與成本管理的積極性，通過獎罰分明的制度，在企業內部形成良好的成本管理氛圍，讓每一個員工重視成本管理，在工作中落實企業的各項成本管理制度。

二、成本管理對房地產項目開發的積極作用

房地產開發項目建設周期長，從立項、土地征收、勘測、設計到施工、安裝、驗收交付至少需要三至五年。在項目施工建設期間，受到國家宏觀政策、市場供需變化等因素的影響，原材料價格、人力成本及銀行利率會發生變化，進而會影響工程造價，增加工程建設期間工程造價的不確定性。

全過程成本管理不僅包括企業生產過程中的各項生產費用，而且還包括產品設計、原材料采購、人力資源配置和流通等各個環節。成本管理不僅是財務部門成本管理人員的工作任務和工作內容，而且也是生產部、采購部、業務部及售后部等各個部門的管理人員的重要職責。企業要在內部營造成本管理氛圍，讓企業從上至下樹立成本管理意識，使企業全員認識到成本管理的價值，對企業的各個部門、各個生產環節進行成本管理，優化業務流程，提高工作效率，降低企業的生產經營成本，為企業的產品定價及經營決策提供參考，提高企業的管理水平[3]。

全過程成本管理對項目開發過程進行動態管理，根據項目實施情況，優化資源配置，協調項目內外部環境及各個部門之間的關系，根據各個項目的實際情況，合理調配人力、物力、資金等各項資源，充分發揮各項資源的優勢，避免資源浪費。

大部分房地產企業都十分重視發展速度，而忽視了發展質量，管理模式粗放，企業資金流不穩定，可能造成資金鏈斷裂。在國家對房地產行業的監管日益嚴格的情況下，市場逐漸規范，傳統的粗放型發展模式已經無法適應現代市場的發展要求，房地產企業必須加快轉型升級，向集約化、多元化發展，才能在市場競爭中保持優勢，提高企業的經濟效益。

三、房地產開發項目全過程成本管理現狀

（一）成本管理方式較落后

在房地產項目開發過程中，大多數企業都采用靜態的成本管理方式，在前期預算中，對項目各個階段、分項工程所需的費用做出了規劃；在后期開發建設過程中，往往按照前期規劃的預算計劃計算價格和核算工程量，審核各個環節的費用內容，避免出現重復的計費項目。

房地產開發項目涉及的費用數量龐大、內容煩瑣、范圍比較廣，包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、間接開發費、管理費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及一些不可預見的費用等，不同費用的核算方式存在一定的差異[4]。前期工程費用主要是指規劃、設計、項目可行性研究、勘測等方面的費用，不同項目的收費方式、計量方式存在一定的差異，傳統的成本管理方式主要依靠人工采集和核算數據，個人的精力和時間是有限的，在工作中往往無法及時收集、整理和記錄相關的財務信息，進而造成財務數據信息的滯后。

目前，房地產項目大多數采用項目經理責任制，項目經理負責整個項目的開發建設、成本管理等內容，在開發建設過程中，工程驗收核算往往需要項目交付后才開始，從項目建設到驗收的過程比較長，財務人員無法第一時間了解到項目的實際情況。如果項目出現一些突發情況，可能造成成本失控。在項目投資過程中，成本管理人員往往只能根據同類型項目的歷史經驗，為企業的成本預算、成本計劃和成本決策提供參考。在實際決策過程中，如果沒有分析當地的經濟水平、地理環境和市場容量等因素，就盲目地投資建設，可能造成資源浪費，開發建設成本無法回收，導致企業投資失敗。

（二）招標質量無法保證

房地產開發項目招標是指房地產開發建設單位將擬建項目的設計、施工、安裝等任務，經過專業造價機構及招投標代理機構評估項目的造價后，面向社會公開發布招標公告，邀請社會具有行業資質、技術要求的企業參與到企業的投標中，房地產建設單位從中選擇合適的企業完成工程建設任務。為了確保工程的招標質量，國家出臺了招投標管理相關法律法規。由于房地產開發項目招標涉及的資金比較龐大，在招標過程中，投標單位或建設單位的部分工作人員為了獲得利益，往往通過暗箱操作的方式，進行串標、騙標等違規操作。一些不具備房地產開發資質、技術和工藝的企業為了中標，聯合其他人串標，嚴重違反了市場秩序。

房地產是特殊的商品，生產工藝流程和周期都比較長，成本管理的不可控因素比較多，為確保工程招標質量，需要給項目預留充足的時間，降低成本管理風險。在實踐過程中，房地產項目相關手續比較煩瑣，各項工作往往無法按照預期開展，很多企業無法參與投標環節，進而影響項目招標質量。

（三）成本浪費現象存在

目前，在房地產項目的開發建設過程中，施工管理造成的成本浪費和設計變更造成的浪費占比較大。由于房地產企業不重視成本管理，缺乏完善的成本管理制度和管理流程，造成項目施工過程中的浪費現象嚴重，比如施工現場的水泥、砂石、鋼筋隨意堆放，沒有做好防護工作，水泥遇水受潮后會硬化，無法正常使用；鋼筋生銹后，需要做好除銹處理等。這些都增加了材料處理成本，造成嚴重的浪費。

在項目設計過程中，設計人員沒有詳細了解現場的地質構造、水文條件和氣候環境等情況，造成項目設計方案、施工圖紙不符合現場的實際情況，施工后無法通過質量驗收，需要返工重做。這樣不僅增加了施工費用，而且延誤了工期，影響了項目進度。

四、房地產開發項目全過程成本管理的策略

（一）創新成本管理方式

傳統的房地產開發項目主要依賴人工管理，工作量大，容易出現差錯，造成成本誤差，不利于項目的成本管理與控制。在信息時代，房地產企業必須改變成本管理模式，利用現代信息技術，分析、決策、計劃、管理和考核項目成本，提高成本管理質量。房地產企業必須充分利用信息技術，搭建信息管理平臺，動態、實時地監測房地產項目的開發全過程，了解項目各階段的成本支出，根據支出和進度實時調整成本管理方案[5]。

房地產企業在長期的項目開發過程中，積累了豐富的經驗和大量的工程案例數據，這些都是企業寶貴的資產，企業要利用這些數據信息，匯總分析各類工程項目，為企業的成本管理提供參考。

在項目設計階段，利用BIM技術，可以將設計、施工等各項參數輸入BIM信息系統，系統自動模擬生成設計、施工方案，設計單位、施工單位、業主單位根據可視、可模擬的項目，及時發現設計方案存在的問題，優化設計方案，提升設計方案的科學性，減少設計變更。

（二）及時關注招標信息

招標是房地產項目開發建設的重要環節，招標直接影響房地產項目的質量，是房地產項目開發的生命線。為確保招標質量，企業要及時關注招標信息，及時了解業主單位發布的招標信息，根據招標信息的技術要求、資質要求、報價和工藝等方面的要求，結合企業的實際情況合理投標，避免投標的盲目性。在投標的時候，企業要嚴格按照招投標相關規定，在保證施工質量的前提下，合理確定標的，不能為了中標而盲目降價，影響項目質量。

（三）加強成本控制審查

制定成本預算、成本計劃和成本決策后，房地產企業要認真執行各項成本管理制度，加強成本控制審核，審核各個階段、各個分項工程的成本費用，了解每一個階段的費用使用情況是否存在超標現象。

成本管理人員要定期計算項目部的應付款項和工程量等，核對實際工程量是否與合同情況相符，各施工款項是否存在超標現象，優化成本管理方案，確保成本計劃的順利實施。

五、結語

房地產項目的特殊性，增加了房地產項目開發成本管理的難度。房地產項目開發成本管理是一項綜合性、系統性的工作，要綜合考慮各方面的因素，房地產企業必須對成本管理引起重視，要從過去的靜態管理逐漸向全過程成本管理轉變，不斷創新管理方式，加強成本控制審查，合理控制各項成本支出，避免成本失控，進而提高企業的綜合效益，促進房地產企業的健康可持續發展。

參考文獻：

[1]王芳先.房地產開發項目全過程成本管理探討[J].財經界，2022（24）：63-65.

[2]吳倩.房地產開發項目全過程成本控制淺析[J].房地產世界，2022（10）：77-79.

[3]牛耀邦.關于房地產開發項目全過程成本管理[J].居業，2021（11）：218-219.

[4]江圣文.房地產開發項目全過程成本管理研究[J].中國房地產業，2021（14）：217-219.

[5]逄鑫增.房地產開發項目全過程成本管理研究[J].建筑工程技術與設計，2021（23）：1912-1913.