房地產開發企業多元化融資模式分析

周闖闖

［摘 要］長期以來，房地產行業被賦予支柱產業的地位，對我國國民經濟發展作出了巨大貢獻，但由于房地產開發企業屬于資金密集型行業，資金需求量大，如何通過多元化融資手段獲取更多周轉資金、優化融資模式，成為業內關注的重點問題。因此，對房地產開發企業多元化融資模式進行研究，并為企業提供多元化融資建議，具有重要意義。文章在闡述房地產開發企業多元化融資模式設計原則的基礎上，對開發、建設和銷售階段的多元化融資模式進行分析，并提出其在融資實踐應用中的注意事項。

［關鍵詞］房地產開發企業；融資模式；融資風險

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2023.20.008

［中圖分類號］F275［文獻標識碼］A［文章編號］ 1673-0194（2023）20-0025-03

1? ? ?研究背景

房地產開發企業融資需求大，這就需要企業采用多元化融資方式進行資金籌集，以滿足業務運營中的資金需求。然而，房地產開發企業由于多元化融資設計思路過于狹隘、模式設計與業務運營階段的融資條件不匹配，加大了融資風險和成本控制難度。房地產開發企業多元化融資模式設計是否合理，與企業融資風險和成本控制有著密切關系，因此，對其多元化融資模式進行分析意義重大。

2? ? ?房地產開發企業多元化融資模式的概念

房地產開發企業多元化融資模式指的是房地產開發企業在項目開發、建設以及銷售等不同階段，通過不同融資模式組合，通過定量數據分析，合理搭配不同資金來源占比，以滿足不同階段的資金需求。房地產開發企業具有項目建設周期長、資金需求量大的特點，因此，采取多元化融資方式籌集資金，貫穿房地產開發企業項目開發整個過程中。盡管房地產開發不同階段的融資模式存在多元化特征，但在具體融資實踐中，還需要企業根據融資風險和融資成本的控制要求，組建最優融資模式［1］。

3? ? ?多元化融資模式的設計原則

房地產需要企業根據不同階段的融資需求采取不同的融資模式，但無論何種融資模式的設計，都必須遵循以下幾項基本原則。

3.1? ?收益性原則

融資既能給項目帶來投資收益，同時也需要企業支付一定的融資成本，當投資收益與融資成本之間的關系配比處于合理區間時，才符合融資收益性原則。

3.2? ?時效性原則

房地產開發企業在不同階段具有不同資金用途的融資需求，如果融資時效過慢，無法及時與融資需求同步，那么將會延誤項目拿地或開發進度，因此，房地產開發企業必須通過科學預算和統籌安排的方式，提前安排多元化融資模式。

3.3? ?合規性原則

融資是企業重要經濟活動，國家層面對融資活動的規范性制定了一系列法律法規和政策，企業無論采用何種類型融資模式都必須堅守合規底線，以規避法律風險或合規風險。

4? ? ?多元化融資模式設計

4.1? ?開發階段的融資模式

4.1.1? ?設計思路

房地產開發企業在開發階段的主要任務是通過競標的方式拿地，而拿地所需資金量大，需要企業在規定時間全額繳納。根據新優序融資理論，企業首先應通過內源融資方式籌集拿地保證金，在自有資金不足的情況下再采用外源融資方式，而銀行貸款具有融資成本低、審批時間短的優勢，因此可作為房地產外源融資第一選擇，當然，企業可將儲備土地等資產作為貸款抵押品。

4.1.2? ?模式設計

根據設計思路可知，房地產開發企業在開發階段的多元化融資可采用自有資金和銀行貸款兩種組合模式，其融資操作步驟如下：第一步是密切關注建設單位發布的招投標公告，在參與招標并中標之后，便要著手準備項目立項，同時對項目投資額度及其資金需求進行準確測算，確定前期所需投資額，然后匡算并落實企業股東實收資本及自有資金來源。第二步是采用銀行貸款、股權合作融資等方式彌補資金缺口。銀行貸款具有利率低、審批額度大的優勢，而股權合作融資則具有轉移風險、規避風險的優勢［2］。

4.2? ?建設階段的融資模式

4.2.1? ?設計思路

在獲取施工證之后便進入項目建設階段，在此階段需要采購大量的原材料、施工設施，并按時支付勞動力工資，由于工期緊、資金需求量大，而企業自有資金卻有限，所以企業融資壓力較大。不同地區政策不同，部分地區當項目施工進度推進到主體工程正負零階段時，房地產開發企業可獲取預售許可證，這就意味著企業可通過期房預售的方式回籠部分資金，通常情況下，高層住宅項目工程進度達到主體建筑的2/3時，即可獲批公積金貸款，由此逐步獲得資金回籠。

建設階段的開始時間為獲取施工證之后，項目開始進行大規模施工，該階段的主要特點是項目的快速建設推進，施工的范圍較大，供應商較多，各類項目合同的簽訂，大額資金持續支出，主要用于工程款的支付。基于此，房地產開發企業在加快預算回款的同時，還必須提前著手多元化融資籌劃，而供應鏈金融保理模式較為適宜于建設階段所采用，該融資模式具有發行靈活、發行審核速度快等方面的優勢，其融資風險基本處于可控范圍，因為其融資額度通常以應付賬款余額為基準。當然，如果預售回籠資金較快，那么可適當降低供應鏈金融保理模式的發行額度。

4.2.2? ?模式設計

第一步是向施工單位支付資金時，工程管理部門和財務部門要密切關注施工合同相關條款、合同總額度以及施工進度，并在核實不同施工單位的施工進度、工程量等關鍵數據的基礎上，使用開發階段從銀行渠道獲取的資金向施工單位支付相應款項。第二步是合理采用供應鏈金融保理融資模式。隨著項目工程施工進度不斷推進，所需要支付的款項也加大，而前期從銀行渠道所獲取的貸款資金已明顯不足，在這種情況下，房地產開發企業則可采用供應鏈金融保理融資彌補工程資金缺口。具體操作方式如下：房地產開發企業與保理商簽訂應收賬款轉讓合同，將應收款項轉讓給保理商，而保理商則在扣除手續費之后將相應款項劃轉給房地產開發企業，在獲取保理資金的基礎上，房地產開發企業的工程資金缺口則可得到一定程度的緩解。第三步是通過商品房預售方式獲取資金。隨著工程施工進度推進，當達到施工量和施工進度要求時，房地產開發企業則可在獲取預售許可證的情況下，通過收取客戶的首付款籌集資金［3］。

4.3? ?銷售階段的融資模式

4.3.1? ?設計思路

房地產開發企業在取得預售許可證之后便進入銷售階段，當前情況下，由于樓市銷售市場較為萎靡，大規模樓盤并非短時間所能完成，通常需要2年左右才能清盤，當然，當房屋銷售進度達到90%或以上時，剩余樓盤便可稱為尾盤。由于前期銷售高峰期已過，房企營銷宣傳力度也有所減弱，客戶對剩余樓盤的認可度和滿意度相對較低，所以尾盤期間清理庫存的壓力較大，尾盤所占用的大量的資金也難以在短期內盤活。

銷售階段的資金回籠主要表現為房屋銷售，通常70%的回籠款項來自預售階段的按揭貸款，但在當前房產市場并不景氣的環境下，房屋銷售回款速度過于緩慢，僅僅依賴銷售回款難以滿足業務發展中的資金需求，在這種情況下，房地產開發企業只能通過多元化融資手段應對資金缺口。比如，企業可將尾盤資產與第三方專業營銷公司簽訂包銷合同，也就是采用兜底包銷的融資模式，加快尾盤資金回籠速度，另外，購房尾款ABS融資模式也較為適宜。

4.3.2? ?模式設計

銷售階段的融資總體可按購房尾款ABS+兜底包銷的模式進行設計。

第一步是設計符合銷售階段融資特點的兜底包銷模式，其具體操作流程如下：首先，房地產將尾盤進行全面清理盤點，確保賬實相符，然后以清理的尾盤資產數量和價款為依據進行利潤測算和折扣處理；其次，調查審核第三方兜底包銷公司的資質和銷售能力，并與篩選出的第三方公司簽訂包銷合同，包銷合同標的必須通過多方評估與談判，以合理價格轉售給包銷公司，并以此回籠尾盤資金。第二步是購房尾款ABS融資模式設計。此融資模式的關鍵在于如何利用購房尾款合同組建資產池，因此，在實際融資操作的前期準備階段便要與資產承銷銀行、資產管理公司及會計師事務所保持密切互動，并在全面審核購房合同的基礎上，房地產開發企業將購房尾款進行打包處理，組建資產證券化處理的資產池。作為ABS融資發起人，房地產開發企業轉售給證券資產管理有限公司的資產必須確保真實、有效，這樣才能在短時間內順利獲取資產管理有限公司的資金結算與支付。當然，為資金安全結算與支付，還需要委托承銷銀行在承銷其基礎資產證券時進行全程監管。

4.3.3? ?多元化融資模式排序

通過以上對房地產開發企業開發、建設和銷售3個階段融資模式的分析可以發現，房地產在每個階段都可組合兩種不同的融資模式，但不同組合模式下的融資都需要根據風險程度和成本因素進行優先順序排序。

多元化融資模式排序的影響因素主要包括兩類，一是融資風險，二是融資成本，而在兩大影響因素中，融資風險是影響多元化融資排序的主要因素，這是因為在當前房地產開發企業普遍表現加杠桿、高負債率的資金管理特征，如果融資模式設計時疏忽了融資風險因素的評估和判斷，那么將給企業帶來更大的償債壓力。根據不同融資方式的風險特征，融資風險從高到低的排序應為銀行貸款、供應鏈金融保理、購房尾款、兜底包銷、自有資金。另外，融資成本也是房地產開發企業多元化融資模式設計時必須考慮的重要因素，通常情況下，融資成本從高到低的排序應為自有資金、銀行貸款、購房尾款ABS、供應鏈金融保理、兜底包銷。基于此，房地產開發企業參照以上多元融資模式進行排序，有利于實現融資風險控制和融資成本壓降的目標。以BG公司為例，一直以來，BG公司通過債券融資、銀行貸款、股權融資和信托融資等融資策略的實施，獲得了大量的資金支持。自2021年12月以來，BG公司在公司債、供應鏈ABS、境外融資等方面取得成功，顯示了公司在融資風險與成本控制中極強的韌性，當前，信用債、ABS已成為該公司融資的主要模式。

5? ? ?房地產開發企業多元化融資模式應用的注意事項

房地產多元化融資模式要實現從設計到實踐操作的轉化，還需要企業結合不同的具體情況，并在實踐探索中進行動態化調整，并重點關注以下幾方面問題。

5.1? ?拓展融資渠道

從理論層面來看，房地產開發企業融資渠道較為多元化，企業有較大的可選擇余地，并可通過不同融資模式組合控制融資風險和降低融資成本，但在實際操作過程中，房地產開發企業融資模式普遍表現出單一化特征，多數房地產開發企業依然過于依賴銀行貸款模式，而難以在股權融資、債券融資、資產證券化融資以及其他多元化融資模式方面取得突破。當然，房地產開發企業之所以無法向多元化融資模式延伸，除了資管、監管政策因素之外，與房地產開發企業資本運作能力不足也有著密切關系，因此，為進一步拓寬融資渠道，企業可通過聘請第三方專業公司的方式對企業融資模式進行科學、合理設計［4］。

5.2? ?增加長期債務比例

當前，房地產開發企業貸款大多以短期債務為主，長期債務所占比例相對較少，而這種融資結構很容易給企業帶來集中到期償還風險，在上文分析中也并沒有涉及債務期限管理設計的問題，這需要企業在融資實踐中靈活運用，綜合平衡，以加大長期債務在負債總額中的占比。以銀行貸款為例，企業可通過增加信息透明度、提高可抵押資產比例等方式提高信用額度，銀行在風險可控的前提下，可以提高房地產開發企業長期債務的比例。

5.3? ?加大直接融資比重

當前，房地產開發企業在項目拿地、建設開發以及銷售階段所需資金大多依賴間接融資模式，如銀行貸款、發行債券等，這不僅抬高了企業資產負債率，加大了資金償還風險，而且間接融資成本也相對較高，隨著間接融資規模的不斷擴張與融資余額的不斷累積，利息支付成本將嚴重削弱企業盈利能力。因此，企業在多元化融資模式設計時，應優化考慮直接融資模式。比如，通過增加股東實收資本、增資擴股以及提高利潤留存比例等方式增加自有資金比例；再如，IPO上市融資、買殼上市、REITS等直接融資方式都可應用在實踐操作中。當然，在我國多層次金融市場體系還不夠完善的背景下，直接融資模式受到多種監管政策限制，如果企業規范運營、全面真實披露年報信息，則有利于提升其直接融資申請審核通過率［5］。

6? ? ?結束語

房地產開發企業多元化融資模式的設計必須遵循收益性、時效性和合規性原則，以有效控制融資風險和融資成本。當然，多元化融資模式設計必須與實踐操作相結合，并在實踐操作中重點關注融資渠道拓展、長期債務比重和直接融資比重增加3個方面的問題。

主要參考文獻

［1］譚皓威.財報視角下房地產企業多元化融資策略的效率分析及啟示：以萬科地產為例［J］.時代人物，2022（13）：

124-127.

［2］王嵐.我國房地產企業多元化融資分析［J］.中文科技期刊數據庫（全文版）經濟管理，2021（6）：157-158.

［3］王永毅.新形勢下房地產企業多元化融資渠道的探索［J］.中文科技期刊數據庫（全文版）經濟管理，2021（10）：162-164.

［4］謝鈺璋.房地產企業多元化融資模式探究［J］.今日財富

（中國知識產權），2021（3）：48-49.

［5］杜盛男.經濟新常態下房地產企業融資模式探討［J］.合作經濟與科技，2023（10）：50-51.

［收稿日期］2023-04-20