新形勢下房地產企業稅務規劃管理的思考

摘" 要：目前，房地產企業經營面臨嚴峻挑戰，政府對房地產業的政策調控力度增強，包括土地供應、貸款政策、房地產稅收政策等，都會對企業經營產生直接影響。因此，房地產企業需要加強戰略規劃，積極適應外部環境變化，同時進行稅務規劃管理，降低稅負，以提高企業盈利能力。本文對新形勢下的房地產企業稅務規劃管理情況進行了深入研究，通過對相關理論進行分析，提出有效的稅務規劃管理措施，以幫助房地產企業降低稅負，提高經濟效益。

關鍵詞：房地產企業；稅務規劃管理；新形勢

【DOI】10.12231/j.issn.1000-8772.2025.07.004

引言

房地產行業作為我國國民經濟的重要支柱產業，一直發揮著重要作用，同時隨著經濟發展和政策變化，房地產企業面臨的稅務問題不斷變化，所以房地產企業稅務規劃管理變得尤為重要。有效的稅務規劃管理可以幫助房地產企業降低稅負，提高經濟效益，增強競爭力，因此房地產企業應把握政策優勢，結合經營業務實際情況，合理推進稅務規劃管理工作，完善管理方案，保證規劃效益最大化。

1 新形勢下房地產企業稅務規劃管理概述

房地產企業稅務規劃管理是指在合法、合規的前提下，通過合理的稅收規劃和管理，降低房地產企業整體稅負，從而提高企業盈利能力和競爭力。房地產企業可以通過合理利用政府頒布的稅收優惠政策，如開發前期增值稅增量留抵退稅政策的運用、規劃階段增值業態與非增值業態的搭配開發、售樓部自建或租賃對房產稅的影響等，降低稅負，增加企業的經濟效益。

2 新形勢下房地產企業稅務規劃管理意義

2.1 降低企業稅負，加強稅務管理

通過稅務規劃管理，房地產企業可以采取一系列合法合規的措施，以降低稅負并加強稅務管理。基于稅務規劃管理，企業可以優化財務結構，并合規應用稅收優惠政策，如稅收減免、免稅區域和稅收抵免等。

2.2 強化納稅意識，防范稅務風險

房地產企業可以通過稅務規劃管理來強化全員納稅意識并防范稅務風險。企業可以基于稅務規劃管理要求對員工進行培訓和教育，加強其納稅意識，同時通過建立健全的內部稅務管理制度和流程，規范財務和稅務活動，加強對稅務風險的防范。

2.3 落實發展目標，提升競爭實力

房地產企業通過稅務規劃管理工作能夠促進達成發展目標以及提升競爭實力。通過合理的稅務規劃管理，可以優化財務報表，降低稅負，提高盈利水平，從而增強企業財務實力，同時可以幫助房地產企業合理規劃資金的利用，降低資金成本，提高資金利用效率，從而為企業發展提供更加穩固的財務支持。

3 新形勢下房地產企業稅務規劃管理思路

3.1 開發環節籌劃

3.1.1 土地增值稅籌劃

房地產企業在開發環節的土地增值稅籌劃時，應注意以下幾個方面：第一，在土地增值稅清算時，項目分期對最終稅負影響很大，而決定項目分期的往往是在開發前期，即規劃取證階段。在項目立項規劃時，應綜合考慮建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證及預售資金回籠等情況對項目分期的影響。企業應基于不同取證規劃、不同業態及樓棟預售時間安排形成的項目分期，測算項目整體土地增值稅稅負，進而確定最優的取證規劃、預售時間安排。第二，基于納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅的優惠政策，在開發業態及住宅戶型規劃設計時，應考慮各開發業態，特別是普通住宅、非普通住宅的增值情況，合理規劃戶型搭配比例，充分利用普通標準的稅收優惠。第三，優化成本分攤路徑，對于車位負增值率較高的項目，為平衡住宅與車位的增值率，應盡可能地爭取住宅免稅的優惠政策。企業可通過合理選擇成本分攤方式，增加地上住宅部分成本。首先，合理選擇合同簽訂方式。在項目開發過程中，房地產企業應選擇合理的合同簽訂方式，盡量明確地上單獨受益部分。例如，在總包合同簽訂及結算時，在招投標報價清單及合同結算產值明細中將精裝修、住宅外立面、門窗、太陽能等產值單獨列示，清算分攤時可按受益對象在地上分攤，其他僅地上受益的建安合同也可單獨簽訂。其次，土地成本采用計容可售面積在地上進行分攤，在地下不分攤；地上公配成本二次分攤時，其包含的土地成本只在地上分攤，其他成本可按建筑面積在地上地下進行分攤。

3.1.2 增值稅籌劃

房地產企業在開發環節的增值稅籌劃時，應注意以下幾方面：第一，大多數房地產開發企業受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發。由于拿地主體和開發主體不一致，因而應考慮項目公司后期以扣除對應的土地價款后的余額計算銷售額的合規性。建議后期成立項目公司時，應以項目公司名義簽訂補充合同，同時土地出讓金財政票據應開具項目公司名稱，避免在主管稅務機關不認可的情況下，產生的土地價款不可抵扣增值稅對應銷售額的風險。另外，根據增值稅政策，固定資產購置支付的增值稅可以抵扣，而流動資金支付的增值稅無法抵扣。因此，合理配置開發項目的固定資產和流動資金，可以最大限度地利用增值稅抵扣，減少稅負。第二，明確約定總包等建設單位發票開具事宜，避免項目交付結轉時點存在大額工程產值發票尚未開具情形，規避由于其可能導致交付結轉時繳納大額增值稅，后期剩余發票開具時賬面增值稅進項稅額留抵，形成提前繳納稅款、留抵稅額難以退回等不利影響。合理安排開發項目的資金結構，可以最大限度地利用增值稅專用發票進行抵扣，以減少應納增值稅額。第三，合理選擇項目承包方式，房地產企業在開發建設期間，可以結合項目實際需求，綜合考慮多種承包方式，如甲供材、包工包料等方式。例如，某房地產公司準備開發建設Q項目，項目建安成本約1億元人民幣，其中建材、電梯等貨物類原材料占比50%。籌劃方案一：包工包料方式（開具專票），增值稅進項稅額=10000/1.09×0.09=825.69萬元。方案二：甲供材方式，合作方為一般納稅人身份，增值稅進項稅額=（10000-10000×50%）/1.09×9%+（10000×50%）/1.13×13%=988.06萬元。根據案例發現，該公司選擇甲供材方式可有效減少稅負，因此房地產企業在項目開發環節可通過甲供材方式采購材料，并且注意合作對象必須是一般納稅人，以便于獲得較高的增值稅進項稅額。

3.2 銷售環節籌劃

3.2.1 土地增值稅

房地產企業在銷售環節的土地增值稅籌劃時應注意以下幾個方面：第一，銷售價格籌劃。房地產企業在銷售環節確定產品售價時，應充分考慮土地增值稅的影響，綜合測算和籌劃不同的產品定價方案，避免盲目提高產品售價。在實務中，房地產企業尤其要重視普通住宅的銷售價格制定。某房地產公司結合土地增值稅政策要求，將普通住宅的增值率控制在20%臨界值以內，以此實現節稅效應，避免出現土地增值稅稅率跳擋。房地產企業應充分利用稅收優惠政策和累進稅率，針對土地增值稅臨界點構建量化模型，基于模型確定產品售價，保證企業的收入和利潤。第二，預售階段的稅務規劃管理。首先，合理利用不同地區房地產土地增值稅，在預繳階段和清算階段對業態類別劃分的不同標準。例如，安徽省合肥市對144m2以上的住宅劃分為非普通住宅，不享受“普通住宅的增值率不超過20%免征土地增值稅”的優惠。在預繳階段對144m2以上的住宅和普通住宅也按1.5%稅率預繳，而非按其他類型房地產按2%預繳。房地產企業要準確把握預售階段不同業態土地增值稅預繳稅率，避免錯誤使用較高利率預繳。其次，選擇合理的售樓部取得方式。在房地產開發項目以外，單獨建造的樣板房、售樓部，其建造費用、裝修費用不得計入房地產開發成本，其屬于營銷性質與項目開發無關，土地增值稅無法據實扣除。房地產企業可以結合項目實際情況，考慮使用項目內規劃配套設施或充分利用主體內臨時性建筑等建設售樓部，待項目銷售完成后仍可以保留原來的用途（作為小區的公共配套設施），并利用可售住宅作為實體樣板房，后期正常銷售，據實作為土地增值稅扣除成本。第三，清算階段的稅務規劃管理。首先，結合不同業態增值情況、當地稅收政策，合理選擇清算對象，選擇一分法、二分法或三分法進行清算。其次，利息扣除方式的選擇。房地產項目公司大部分借款來源于母公司，項目開發貸融資利息較少，很難達到“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%，因此在后期清算時建議利息支出不選擇據實扣除方式，而是選擇上述5%的比例扣除。最后，人防車位的處理。部分地區人防車位一經出租，無論出租比例，其對應的成本全額無法作為公共配套設施成本扣除，因此建議考慮清算業態增值情況，綜合考慮人防車位是否適合出租。

3.2.2 增值稅

房地產企業在銷售環節增值稅籌劃時，應注意以下幾個方面：第一，納稅信用評級的關注。在項目銷售前期，稅務登記、納稅申報及資料提供等方面應嚴格按照稅務機關要求執行，爭取開始預售的次年評級能達到A或B級，進而享受增值稅增量留抵退稅等優惠政策。第二，規范業務部門增值稅發票開具事宜，對于可以進項抵扣的業務，合同條款約定及實際執行應當取得增值稅專用發票。例如，在房地產項目銷售時，經紀人個人去稅務局代開時無法開具專票，其進項稅無法抵扣，因此可引進代理公司或減少個人經紀人分銷行為，在符合項目實際情況下，提高專票取票比例。第三，充分應用增值稅優惠政策，結合項目實際情況，最大限度地降低增值稅稅負。例如，某房地產企業在籌劃增值稅時，考慮進項稅認證時點，充分利用增值稅增量留抵退稅政策。由于項目集中交付時會產生大量銷項稅額，在稅收申報土地款銷項稅額抵減后，依次按照進項稅額、預繳增值稅款順序抵減銷項稅，預繳增值稅消化不完后期退稅難度較大。因此，該企業在項目交付結轉前，可以適當調整進項稅的認證時間，優先消化預繳增值稅，留抵的進項稅額通過后期留抵退稅政策退回。

3.2.3 企業所得稅

房地產企業在銷售環節的企業所得稅籌劃應注意以下幾個方面：第一，合理利用稅款差異。根據新收入準則，銷售傭金作為增量成本計入合同取得成本，作為一項資產未體現在當期損益中。由于稅務口徑暫未有明文規定銷售傭金是否應該資本化或費用化，建議項目加強與主管稅務機關溝通，爭取在稅務口徑上實現銷售傭金作為當期費用進行合理稅前扣除。第二，負增值業態交付時點的考慮。部分房地產項目車位、商業等處于虧損狀態，其預售階段預繳的企業所得稅難以退回，如果住宅、別墅等業態處于高增值狀態，建議將負增值業態與高增值業態搭配交付，降低項目整體企業所得稅稅負。第三，合理選擇未售車位的處理方式，由于車位通常是負增值，因此應當盡可能將未售車位處置后作為已完工產品納入所得稅匯算清繳。具體處理方式有兩種：首先，打包銷售?？梢钥紤]通過向關聯方整體打包銷售車位的方式，將尾盤車位成本納入扣除范圍，但該方式需注意政府對于車位打包銷售給非業務對象是否存在限制及其他商業風險問題。其次，資產重組。根據政策規定，適用特殊性稅務處理的條件和稅務處理方法，但該方式相對復雜，且操作難度較大，需要引入稅務師事務所。

3.3 其他環節籌劃

3.3.1 持有環節企業所得稅籌劃

房地產企業在項目后期自持的業態大多數自用或出租，對于出租業態可考慮以下稅務規劃管理：第一，出租業態一般滿足投資性房地產定義，賬務處理按成本模式或公允價值模式進行后續計量。根據《國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》（國家稅務總局公告2012年第15號）規定：“第八條 根據《中華人民企業所得稅法》第二十一條規定，對企業依據財務會計制度規定，并實際在財務會計處理上已確認的支出，凡沒有超過《共和國企業所得稅法》和有關稅收法規規定的稅前扣除范圍和標準的，可按企業實際會計處理確認的支出，在企業所得稅前扣除，計算其應納稅所得額”。因此，以公允價值模式計量的投資性房地產，在會計上不計提折舊，不屬于“實際在財務會計處理上已確認的支出”，不得計提折舊在企業所得稅前扣除。房地產企業在投資性房地產后續計量模式的選擇上，盡量采取成本模式，其折舊可以在企業所得稅稅前扣除。第二，房地產企業所屬項目公司后期自持業態自用或出租，管理人員一般由母公司員工兼任，其每年租金收入無匹配成本抵扣，可考慮成本費用分攤或安排適當專職人員管理，增加項目公司可抵扣成本費用，降低企業所得稅稅負。

3.3.2 土地取得期間的籌劃

土地出讓合同簽訂與土地出讓金支付環節可考慮以下幾點籌劃：第一，紅線外支出的明確。不同地區稅務機關對于紅線外支出的認可程度不同，僅部分地區稅務機關以法規文件的形式進行了明確，大部分地區稅務處理存在不確定性。若在拿地階段將建設紅線外工程的事項明確在掛牌文件、土地出讓合同或補充協議中，則有利于后期爭取將紅線外建設成本認定為項目的土地成本，進而降低土增稅、增值稅及企業所得稅稅負。第二，土地實際取得滯后于合同約定時，城鎮土地使用稅繳納時點的考慮。出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅；若政府實際移交時間滯后于合同約定，應取得政府部門土地交接證明，在與稅務機關溝通的前提下，按交接時間（次月）開始繳納。

3.3.3 合同印花稅籌劃

房地產企業開發銷售全過程均涉及印花稅，針對合同印花稅的籌劃思路如下：第一，準確界定印花稅納稅范圍。印花稅屬于行為稅類，對經濟活動和經濟交往中設立的特定種類合同收取印花稅。在項目開發過程中簽訂的合同應準確區分是否屬于印花稅征稅范圍，避免非稅合同納稅，如工程監理合同、物業服務合同、勞務派遣合同、法律代理合同、企業與企業之間的借款合同等。第二，合同價款價稅分離處理。在簽訂合同時，若沒有注明含稅價或增值稅稅款的，應按合同所載含稅金額計稅貼花；分別填寫價款、稅款的或注明是含稅價的，以價款數額計稅貼花。因此，建議在合同簽訂時，分別體現價款和稅額。

4 結束語

綜上所述，隨著稅收政策的不斷調整和經濟形勢的變化，房地產企業應不斷優化自己的稅務規劃管理方案，節約稅務成本，提升企業營運能力。由于稅收政策的不斷優化和房地產市場的可持續發展，房地產企業的稅務規劃管理工作將面臨更多的挑戰和機遇。房地產企業應不斷學習和研究最新的稅收政策，結合企業自身的經營情況，靈活運用各種稅務規劃管理工具，有效降低稅負，提高企業的盈利能力。

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作者簡介：張志昊（1992-），男，漢族，安徽合肥人，本科，中級會計師，研究方向：財務管理。