房價與經濟發展水平相互關系的門限協整研究

陳燕武

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A

內容摘要:本文主要運用門限協整方法研究我國澳門地區房價水平與經濟發展水平之間的相互關系。Copula函數相關性檢驗發現二者存在著高度的相關性,而且該相關性是非對稱的;因果關系檢驗發現二者之間存在雙向的Granger因果關系,協整檢驗認為二者存在著門限協整關系。同時通過門限協整方程發現,短期房價水平的偏幅過大,將會使房價水平偏離其長期均衡,滋生房地產泡沫。基于分析結果,我們提出了對策建議。

關鍵詞:門限協整 房地產泡沫 對策建議

房價和經濟發展關系的文獻回顧

房價問題的研究,各界學者一般從不同的角度去探究房價漲落的原因。有些學者認為房價的上升是由地價上升引起的,地價是房價的重要組成部分,地價的上升必然導致房價的上漲,同時房價對地價又存在著反作用。另外還有學者認為房價的上升是由于經濟體的基本面因素發生變化引起的,其中最主要的因素是經濟的發展水平(用GDP來替代),一國或地區的經濟發展水平越高,國民收入就越高,國民的購買能力就越強,對房地產的需求就越大,在供給不變的情況下,房價就會不斷上升。在經濟發展促進房價上漲的同時,房價的上漲也在推動著經濟的發展,因為在我國各地,房地產產業已經被正式納入當地經濟發展的支柱產業,房地產的健康發展與否,直接影響著當地的經濟發展水平。

對于房價與經濟發展之間的關系,我國也有學者對其進行比較深入的研究。蔣文、許曉燕(2008)對浙江經濟增長與房地產價格的均衡關系進行了實證分析,結果表明GDP與房地產價格之間存在正的長期均衡關系,GDP走勢對于房地產業的價格有著決定性的影響;王西軍、劉傳哲(2007)以我國1987~2004年的數據為基礎對我國房地產價格與GDP間的關系進行了實證分析,結果表明,我國房地產價格與GDP間存在長期穩定的動態均衡關系,無論是長期還是短期,我國的GDP波動都是房地產價格波動的動因,GDP對房地產價格起著決定性的影響,短期內經濟的過熱容易引起房地產價格的過快增長。

以前學者研究房地產價格與經濟發展間的關系,大部分都是從二者的因果關系及協整關系著手,他們都默認房價與GDP之間是線性關系,無論是在房地產價格下降還是上升階段,無論是在因果關系還是協整方程的建立過程,都采用單一的線性方程去擬合二者的關系。該方法忽視了二者間的非線性關系,一般來說,房地產價格的上漲是緩慢的,而由金融危機或外部影響所引起房地產價格下降則是急劇的。2008年以來,從次貸危機的爆發至全球性金融危機的發生,僅歷時一年多的時間,而美國房地產價格上升到次貸危機之前的水平,則用了將近20年的時間。所以我們將從二者的非線性關系著手,研究二者的非線性相關關系,在此基礎上進一步研究二者的因果關系和非線性的協整關系。

研究方法

房價與經濟發展的相關性分析,我們采用Copula函數度量。因為Copula函數是以二者的相依函數為基礎,再根據不同的條件得出條件概率值,只要該概率值較大,則可以說明二者的變化趨勢是朝同一個方向的,存在著較強的線性或非線性相關,它不僅能有效刻畫出二者的非線性相關關系,也能夠度量出二者非線性函數間的相關關系。Copula函數的類型很多,由于房地產樣本數據的非對稱性,本文選取對稱性較弱的Clayton Copula函數和Gumbel-H Copula函數來度量二者的相關性。因果關系檢驗我們采用Toda和Yamamoto(1995)提出的“基于擴展VAR模型的因果關系檢驗”法。門限效應的檢驗方法我們采用Hansen和Seo(2002)提出的理論,Hansen和Seo(2002)提出了一種以誤差修正項為門限變量的兩狀態門限協整模型(或稱為非線性誤差修正模型),并介紹了基于門限值未知情況下模型參數估計和門限效應存在性的檢驗方法。

我國澳門房價與經濟發展關系的實證分析

(一)樣本數據來源與處理

本文研究我國澳門房地產價格與經濟發展水平的關系,我國澳門房地產價格采用澳門住宅平均成交價(P)、,經濟發展水平采用澳門的地區生產總值(GDP)。數據來源于我國澳門統計暨普查局網(http://www.dsec.gov.mo/default.aspx),樣本期間為2001年第一季度至2008年第四季度的住宅平均成交價(P)和我國澳門GDP的季度數據。由于兩變量的數據都很大,而且是極不平穩的序列,所以本文在不影響變量間的相互關系情況下,對兩變量取對數為LNP和LNGDP。

(二)Copula相關性檢驗

接著對兩變量進行上下尾的Copula相關性檢驗。通過Copula相關性檢驗可以看出無論是上尾相關還是下尾相關,LNP與LNGDP的相關關系都是異常顯著的,上尾相關的相關系數在0.9以上,下尾相關的相關系數在0.945以上。但是兩變量的上下尾相關是非對稱的,而且下尾相關的強度要大于上尾相關,這說明在住宅價格上漲階段與下降階段,住宅價格與GDP的密切程度是不一致的,這也將導致二者的長期變化關系不一致,所以這兩變量存在著非線性的變化關系。

(三)門限協整與誤差修正模型

單位根檢驗結果表明二者間存在雙向反饋機制,Johansen協整方法檢驗GDP和房價證明兩者存在 “至少有1個協整向量”的假設,說明LNGDP和LNP之間存在協整關系。進一步運用Hansen和Seo(2002)的方法對是否存在門限效應進行檢驗。AIC值與BIC值選擇門限協整模型的滯后階數取0,所估計的門限值 為1.904,我們建立了對應的非線性誤差修正模型。進一步使用Bootstrap法檢驗估計出來的門限誤差修正模型的門限效應是否顯著,Bootstrap次數取2000次,檢驗的結果為LM統計量(9.941)大于Bootstrap法所獲得的5%臨界值(7.821),對應的P值為0.012。這說明使用非線性誤差修正模型而不是按線性誤差修正模型來擬合LNGDP和LNP之間的動態關系。在非線性誤差修正模型中,門限值1.904將系統分為兩個狀態,32.26%的樣本落在狀態二(高房價狀態),這個狀態主要分布在2004年和2006年,無論是在中國內地還是澳門地區,歷史經驗均證明了這一時期處于房價的高漲期,其它期間絕大部分對應的是占全部樣本67.74%的狀態——低房價狀態,特別是2007年受次貸危機的影響后,房價進入了下降的階段。

我們繪制了兩個變量對誤差修正項的響應圖,圖表顯示當其它變量保持不變時估計出來的DLNGDP和DLNP對誤差修正項Wt-1的響應,反映了兩個狀態中不同的誤差修正效應。首先分別觀察兩個狀態DLNGDP和DLNP對誤差修正項的響應,可以發現,在狀態二中變量對誤差修正項的響應明顯大于狀態一,表現出誤差修正機制的非線性,即當變量對其系統均衡狀態有較大的偏離時,系統有較大的動力去糾正變量對系統均衡狀態的偏離,而當變量對其系統均衡狀態的偏離較小時,系統的誤差修正機制顯得很弱。

通過觀察誤差修正項的系數可以發現:第一,在經濟發展方程中,兩個狀態方程對誤差項的調整系數均為負數,說明短期非均衡狀態中經濟發展水平會使系統趨于長期均衡水平。在房價水平方程中,處于第一狀態的方程,房價水平變化對誤差項的調整系數為負數,也說明了短期非均衡狀態中房價水平會使系統趨于長期均衡,但在第二狀態方程中,房價水平變化對誤差項的調整系數為正數,但常數項為負數,說明了在一定程度的短期非均衡中房價水平會使系統趨于長期均衡,但當短期非均衡的程度過大時,房價水平會使系統偏離長期均衡狀態的程度更大,滋生房地產的泡沫。第二,狀態二經濟發展水平和房價水平方程的調整系數的絕對值均大于狀態一的方程,說明了在高房價水平期間變量對誤差修正項的響應均大于低房價水平期間。

對策建議

本研究采用了Copula函數相關性檢驗、因果關系檢驗和門限協整三種方法對2001年第一季度至2008年第四季度我國澳門地區經濟發展水平與房價水平之間的相互關系進行了研究。經過實證分析可得到以下結論:

首先,我國澳門地區的經濟發展水平與房價水平之間存在著相關關系,且相關關系都極為顯著。但是在房價的高水平與低水平,二者的相關性是非對稱的,我們在房價的高漲階段與下降階段,不能采用單一的方程去擬合二者的長期均衡或短期均衡的關系。

其次,我國澳門地區的經濟發展水平與房價水平存在著協整關系,而且是非線性協整關系,門限值為1.904,將誤差修正模型分為兩個狀態,在高房價狀態中,經濟發展水平與房價水平對誤差修正項的調整系數絕對值均大于低房價狀態的調整力度。從時間上看,高房價階段大部分停留在2004年至2006年,而低房價階段大部分處于2001年至2003年,以及2007年至2008年這一期間。由于在高房價狀態的誤差修正項的絕對值較低房價狀態大,所以說明在低房價狀態,經濟發展水平與房價水平的關系更為密切。

再次,在經濟發展水平方程中,兩狀態的經濟發展水平對誤差項的調整系數均為負數,說明當經濟系統出現短期偏離時,這種短期的偏離是短暫的,經濟系統的內在因素會使經濟發展水平趨向于長期均衡。而在房價水平方程中,當房價處于較低水平時,對誤差項的調整系數是負數,當房價處于高位運行時,對誤差項的調整系數則是正數,這說明是當房價處于較低水平時,當系統出現短期的偏離時,該偏離也是短暫的,系統內的因素會使房價水平趨向于長期均衡,而當房價處于高位運行時,當系統出現短期的偏離時,房價水平對誤差修正項的響應只會加大偏離的程度,這種偏離達到一定的程度,就會產生市場的泡沫。當系統運行至2004年時,系統就處于狀態二中,按系統的理解應該只會加大這種偏離,為何2007年后又回到了狀態一呢?這主要是由于受美國次貸危機及金融危機的影響,使得美國房地產市場的泡沫破裂,傳導至澳門地區,使房價泡沫出現局部的破裂。

最后,我國澳門地區經濟發展水平與房價水平之間存在雙向的Granger因果關系,經濟的發展(倒退)會促進房價的上升(下降),房價的上升(下降)同時也會促進經濟的(發展)。但根據二者的門限協整方程可知,二者的這種因果關系是一種長期的均衡關系,當二者在短期內發生了偏離,這種關系將會發生改變,即房價的過度偏離(房價水平的第二狀態協整方程)將無法使經濟得到快速發展,而是使房價過度偏離其長期水平,產生房地產泡沫。

根據以上結論,政策制定人員需要正確認識到,房價過度偏離其合理價格,不僅不能促進經濟的長期發展,還可能引發房地產的泡沫。一旦泡沫破裂,因房價與經濟的因果關系,將導致經濟衰退。所以在制定政策時,需要考慮保持房地產與一國或地區經濟的協調發展。當房價水平過度偏離合理價格時,要出臺有關政策,限制房價的過度上漲,當房價落后于經濟的發展時,要出臺一些促進房地產發展的政策,以促進經濟的更快發展。政府部門人員應該大力發展本地區經濟,根據二者的因果關系,經濟與房價協調發展。

參考文獻:

1.蔣旻,許曉燕.浙江省經濟增長對房地產價格影響實證分析[J].價格月刊,2008

2.王西軍,劉傳哲.我國房地產價格與GDP關系實證分析[J].科技導報,2007

3.國曉麗.房地產業對GDP的貢獻與平抑房價:北京例證[J].改革,2006