中小城鎮房產測繪發展模式探討

王　松　何希純

摘要：房產測繪是一項技術性和政策性較強的測繪工作，其成果的好壞直接關系到權利人的利益，間接影響房產市場的健康良好發展，針對中小城鎮房產測繪起步較晚、技術力量薄弱、技術規則操作性不強的現實狀況，有必要探索適合中小城鎮房產測繪發展的可操作模式。

關鍵詞：中小城鎮；房產測繪；發展模式

房產測繪是測繪學科的一個分支，是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段，按照房地產業管理的要求和需要，來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的一項專業服務性技術工作。是測繪技術與產籍管理業務相結合的專業測量，具有較強的技術性和鮮明的政策性及法律效力。其成果質量不僅關系到房屋權利人的切身利益，而且也間接影響到房地產市場正?；?、規范化發展。在中小城鎮，房產測繪工作起步較晚，其發展尚處在專業化和規范化建設的起步階段，存在的問題較多，有些問題已經成為消費者的投訴熱點，因此在理論和實踐中亟待探索較完整的模式和規范化的作業體系和質量監督體系。

1 中小城鎮房產測繪發展

1.1 中小城鎮發展

面對如今的經濟狀況和大城市生活壓力的加劇，中小城鎮已逐漸成為我國經濟增長的重要角色。國家“十一五”規劃也已經明確提出要“堅持大中小城市和小城鎮協調發展，提高城鎮綜合承載能力，按照循序漸進、節約土地、集約發展、合理布局的原則，積極穩妥地推進城鎮化，逐步改變城鄉二元結構”。一方面，中小城鎮發展潛力巨大，可以容納更多的農村剩余勞動力和城市中低收入人群居住。另一方面，快速城鎮化進程必將促使人口向中小城鎮轉移，按照“十一五”發展規劃，2010年城鎮化率預期為47%，2010年之前，預計每年有1000萬-1300萬農村人口向中小城鎮轉移。隨之而來的就是中小城鎮房地產業的發展，中小城鎮發展為房地產業開發提供了良好的機遇，也有效的緩解了大城市住房壓力。同時，房地產發展也有利于中小城鎮建設。因為，房地產開發可以拓寬城鎮空間，提升城鎮檔次、規模和功能，帶動相關產業發展。

1.2 中小城鎮房產測繪狀況

目前，我國正處于城鎮化的加速階段，房地產業也快速發展，根據影響住宅潛在需求的因素粗略估算，如果2010年我國城鎮化水平達到47%，2006年至2010年我國住房總需求大致為61億平方米，年均需求為12.2億平方米；2011年至2020年的住宅總需求大致為129億平方米，年均需求為13億平方米。伴隨著經濟體制、和住房制度的改革，房產測繪行業也逐漸走向市場化。從1984年全國城鎮范圍內進行第一次房屋普查開始，各大城市房地產管理部門組建自己的房地產測繪隊伍，從事著房地產測繪工作。到第一部《房產測量規范》(行業標準)正式出臺，再到2000年，國家頒布《房產測量規范》(GB／T17986-2000)(以下簡稱《房產測量規范》)，標志著房地產測繪工作逐步走向規范化的道路。一大批房地產測繪單位涌現了出來，數字化成圖，CPS測點，電子平板測圖系統，多種先進的方法測制房地產圖在全國房地產系統得到應用。但是，由于中小城鎮的房地產測量工作起步較晚，市場化程度較低。探索、研究、思考建立適合中小城鎮的房地產測繪管理體系和操作程序，規范房地產測繪行為，培育和發展房地產測繪市場，建立房地產測繪市場的競爭機制都將成為中小城鎮房產管理部門的一項重要工作。

2 中小城鎮應從幾個方面來發展房產測繪

2.1 制訂適合當地的房產測繪規范

國家建設部和質量技術監督局先后制定了多版本的房產測量技術規范，雖然有效解決了房產面積計算中的一些具體問題，但由于這些標準考慮范圍太廣，多數條款只作了一些概略性的規定，缺少結合地方房屋建設實際，建立與地方相適應的房屋面積測算技術細則?，F行《房產測量規范》中關于建筑面積計算和共有建筑面積分攤的規定缺乏可操作性，導致不同的測繪單位甚至是同一測繪單位的不同測繪人員對同一幢房屋進行測繪后，產生不同的測繪結果。尤其是對結構較復雜的房屋進行測繪，其同一戶室的面積會產生較大差異，留下許多隱患，不利于房產市場和房產測繪行業的發展。

針對現狀，一些省市建設主管部門結合地方實情對《房產測量規范》進行了一些細化，例如湖南省建設廳2005年1月出臺了《湖南省房產面積測算及共有建筑面積分攤規則》、浙江省建設廳、浙江省測繪局2007年出臺了《浙江省房屋建筑面積測算實施細則》、大連市房地產管理局早在1998年就實施了《大連市房屋建筑面積測算及公用建筑面積分攤規則》等等。這些細則、規則多是結合自身具體實際，對部分《房產測量規范》中未涉及的房屋建筑面積測算問題作出了補充規定。

因此，一些中小城鎮也應從當地實際出發，具體分析《房產測量規范》和省里一些《規則》對自身的適應程度，盡早制定詳盡、統一的技術細則，對進入當地的房產測繪單位統一工作標準，提高房產測量成果的規范性和準確性。

2.2 加強對房產測繪單位的監管

房產測繪對測繪人員素質、儀器裝備要求都比較高，只有具有較豐富實踐經驗的專業隊伍才能勝任。根據目前我國的法律、法規規定，沒有取得房產測繪資格的隊伍不能從事房地產測繪。在世界上的一些國家只有官方機構經過審查和特別認可，并取得測量工程師執業資格的機構和個人才能從事這一神圣而具有法律效力的工作。中小城鎮房產主管部門由于缺乏技術性較強的管理人員，面對如今房產測繪市場化的大環境，一旦監管不到位，就會讓一些技術力量薄弱、測繪成果較差的單位混入，制造一些不合格的測量成果，給以后留下隱患。為保障房產測繪行業的規范化和科學化，中小城鎮測繪行政主管部門必須認真貫徹《中華人民共和國測繪法》，加強對房產測繪市場的監督管理，規范房產測繪行為，保證房產測繪成果質量，維護房屋權利人的合法權益。

2.3 建立房產測繪風險保障體系

房產測量的成果關系到千家萬戶的切身利益，房產測量行業走向市場化是勢在必行。目前中小城鎮對房產測繪市場化管理尚無完善的法律法規，如果盲目地放開市場，會引發一系列的問題。但管的太死又會制約房產測繪的發展，不利于現代化產權產籍管理和經濟體制改革。所以有必要探索建立房產測繪風險保障體系，對因企業經營不善或技術人員工作失誤造成的賠償鑒定責任，從而保障當事人的合法權益不受侵犯。

2.4 逐步探索與房屋設計一體化的管理

目前，房產測繪主要是對商品房、房改房面積進行實測、復測的一個過程，由于現在建筑材料和建筑技術的發展，房屋體型和構造也是千變萬化，加上地方建筑特色和測繪技術細則相對滯后的情況，有必要探索在建筑圖紙設計階段制定一些測繪要求，在圖紙審理中進一步核實，房屋建好后進行查驗，逐步納入一體化的管理范疇，可以減少因利益引起的數據摻假，實現一體化的管理。

3 結束語

房產測量的成果關系到千家萬戶的切身利益，中小城鎮又是我國經濟發展的一大增長點，必須結合自身實際，建立相關的房產測量規范和實施測量市場的準入制度，并成立專業技術水平較高的房產測量監督管理機構，確保房產測繪市場健康、可持續地發展。

參考文獻

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