我國房地產價格上漲分析

杜威

摘 要：經歷了兩年的快速上漲后，房地產業的問題也變得越來越突出，房價過高、大套型住房比重過大和投資增長過快等三大突出問題浮出水面，本文對國內房地產價格近幾年的發展和變化研究后，找到影響因素和分析影響其發展的經濟學原因。

關鍵詞：房地產價格 ；房地產調控；土地供給；剛性需求

一、我國房地產業近年來的發展

中國的房地產市場是當今世界上最大的房地產市場。改革開放以來， 2000年建設部正式宣布住房實物分配在全國已經停止；2002年，開始施行經營性土地使用權招標拍賣掛牌轉讓制度，從此土地出讓走向了一個更公開、公平的市場化道路；2003年，國務院首次正式明確房地產已經成為國民經濟的支柱產業，由此開啟了房地產價格快速上漲的通道，經歷了兩年的快速上漲后，房地產業的問題也變得越來越突出，房價過高、大套型住房比重過大和投資增長過快等三大突出問題浮出水面，國家出臺穩定房價的八條意見，要求各地大力解決三大突出問題，終于房地產市場在2005年有一個短暫的調整；緊接著 3年的快速上漲，直到2008 年才被全球金融危機暫時打斷，2009年全年及

2010年初又開始了以一線城市為代表的新一輪更為瘋狂地上漲，而國家也開始了下一輪調控，而這一輪調控下，一線城市是量低而價不跌，而二三四線城市則應聲大漲成為了新一輪漲幅的熱點，可見房地產業還處于焦灼狀態。

二、我國房地產價格上漲的特征分析

2009年以來，我國房地產價格上漲又呈現出了新的特征：

第一，一線城市漲幅放緩，二三線城市成焦點； 一線城市商品房的成交量減少，更多的人對調控政策的效果持觀望態度，根據中國房產信息集團匯總的數據顯示，2011 年全國4月份新建商品房銷售量環比 3月下跌超過 20%。在強大的調控政策之下，據統計，2010年，各大銀行共計向樣本房地產上市企業發放總額逾 1000億的銀行授信，相比 2009年，下滑 60%，除信貸外，上市大門也基本緊閉，增發、配股等再融資計劃基本處于擱置狀態，隨著一線城市限購令的出臺，中西部的二三線城市已然成為更多房企的布局熱點，與去年同期相比，2011年1月房價漲幅超過10%的城市有10個，全部為二三線城市。

第二，全國房價難稱泡沫，但部分城市房價收入比過高，風險加劇； 房價收入比過高，已然成為不可忽視的現實。中國社科院發布的《中國住房發展報告（2010—2011）》，通過對全國 35個大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價的對比分析，得出結論認為，中國二三線城市才是房價泡沫指數最高的―危險區，全國35個大中城市平均房價泡沫達 29.5% ，其中，二三線城市的泡沫開始高于一線城市。泡沫指數最高的前 7個城市分別是福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊，這些城市的泡沫成分占實際價格比例在 50%以上。但全國房價收入比，雖略高于合理值卻仍處于合理范圍之內，而局部地區則遠遠超過了合理的范圍。

第三，局部地區土地交易價格漲幅巨大，帶動周邊房產價格上漲； 有數據顯示，2012年3月一線城市土地出讓平均價格

8342 元/平方米，較2001年 3月上漲545.8%。三年內，土地出讓價格漲幅巨大，各城市―地王‖頻出。房地產價格的上漲在面對地價這個因素上，存在著一種社會心理效應，即預期的自我實現的過程。隨著市場經濟的發展，房地產業成為支柱產業之一，人們在不同程度上預期它的價格會上漲，而開發商預期有錢可賺，它就會持續買地、囤地作貯備，未來賺錢的資本。土地的需求上升，而供給又不足，所以作為理性人大家可以預計市場走向，土地價格將走強。在未來 2-5年內，價格走強后土地建起來的房子的價格又將以一定價格加成形成樓面價格上，則房價會實現價格預期的自我實現。

三、引起房地產價格上漲的經濟學分析

供給方面：（1） 土地供給有限，房地產企業無法按需生產； 土地作為自然資源的一種，數量有限，而土地供應又是房地產供應的基礎，是房地產市場供不應求的首要因素。與此同時，土地還存在著閑置、被儲備甚至是蓄意囤積的現象，無法轉化成為房地產市場的供給，極大地限制了住房量的供應。 根據國土資源部公布的數據，2011 年全國住房用地計劃供應 21.80萬公頃，與

2010 年全國住房用地供應計劃（18.47萬公頃）和實際供地量（12.63萬公頃）相比，分別增加 18.5%和 72.6%，超過前兩年年均 10.17萬公頃的實際供地量。對比2004-2008年，土地的平均供地僅 5.465萬公頃。過去幾年的土地供應量偏緊，土地供應量小于實際住房銷售面積，這直接成為房地產價格上漲的主要原因之一。在加大土地供應后，房地產供不應求的現象有望得到改善。（2）閑置土地量巨大以及房地產結構不合理加速了房價上漲；國土部于2010年8月公布的數據顯示，截至今年 5月底，全國共上報房地產違法違規用地 3070宗，面積約18.84 萬畝。其中，閑置土地2815宗，面積 16.95萬畝，分別占比為 91.69%和

90%。據國家統計局數據，2009 年全國房地產開發企業完成土地開發面積 23006萬平方米。據此計算，閑置的土地量可供開發半年，換個角度，如果閑置的土地開發完工就可以增加半年的供給量，這對于當年價格來說，無異于是供給沖擊，必然會抑制房價上漲的幅度，甚至降低房價。據國土部國土利用管理司廖司長表示，從閑置土地分布來看，東部相對發達地帶所占的比例也占據多數，分別占總宗數和面積的 62.24%和 62.46%。而東部正好是房價供需矛盾最為嚴重以及房價上漲幅度最快的區域，這不完全是一個巧合，所以，閑置土地量巨大已然成為加速房價上漲的一個重要因素。（3）房地產企業通過賣方市場進行壟斷性定價； 根據波特五力模型的觀點，在房屋買賣的過程中，房企作為供給方，提供的產品占據買房生活成本的較大比例，對買方生活質量非常重要。而個人購房者作為一個毫無市場勢力的角色，單個買主不可能成為供方的重要客戶，可以說完全沒有討價還價的能力。在這種強弱懸殊的對比下，房地產開發商就可以對市場進行比較自主的壟斷性定價。而各個不同區域的房產在區位、設計、周邊設施等方面差異性較大，產品的有其不可替代性，所以，在定價時房企只要能基本結合當時的市場環境不太過分，自主壟斷定價權非常明顯。自然，房地產價格就根據他們的需要進行調整，房價上升的快慢速度基本都在賣方的控制之下，而房價回落是他們不愿意見到的，所以，即使在現今最嚴厲的房地產調控政策之下，他們仍能成就量低而價不動的現狀。

需求方面：（1） 居民收入提高導致住房的有效需求得以釋放。隨著經濟的發展，居民收入水平顯著提高，恩格爾系數明顯下降，消費結構不斷升級，投資能力越來越強。在住房制度改革的推動下，住房的有效需求得以釋放，家庭結構的變化和城鎮化的推進又擴大了住房需求。這是房價保持上漲態勢最顯而易見的原因。然而，本文并不認為剛性需求是導致房價上漲不合理幅度的原因。相反，傳統理解的剛性需求無力支持高房價持續上漲，不過，卻能起到穩定房價不會大幅下跌的作用。在房價快速增長超出絕大多數人支付能力的情況下，剛性需求就演變成了彈性需求。這也就是我們現在調控結果中出現量低價高的原因之一。當房價開始下跌時，每下跌一定數額就會可以吸收在該價格下擁有購買力的人群，此時這部分人的彈性需求又重新轉化為了剛性需求，將降價的房源消化掉，從而穩定了房價不出現大幅下跌。在不考慮其他因素影響時，這種剛性需求到彈性需求，彈性需求到剛性需求的轉化過程會導致房價變動的趨勢曲線是逐步上漲，中間夾雜著小幅下滑或者平穩過渡的形態。（2） 民眾缺乏有效投資渠道，房地產成為理性選擇。在收入大幅增加的事實下，儲蓄轉變為投資的渠道卻并沒有隨之擴寬。在08年股市走向下坡路的時候，出于對資產增值保值的要求，從股市撤離的資金需要找到另外的投資門路，此時，面對日益高漲的通貨膨脹，購置房產成為了較富裕家庭的理性選擇。

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