淺析我國房地產企業融資模式的改進與制度創新

鄒文杰

【摘要】房地產企業的融資是該行業的關鍵環節，因此房地產企業融資和籌資模式的改進與制度創新是一個值得引起重視和研究的問題。我國房地產企業的融資上存在一系列亟待解決的問題。本文首先詳細分析了房地產企業在融資上面的問題，進而針對上述問題提出改進我國房地產企業融資模式以及進行融資制度創新的對策，最后給出一個概括性的結論。

【關鍵詞】房地產企業 融資模式 制度創新

一、引言

我國房地產行業近年來存在著“過熱”的現象，但是這種“過熱”的表象下面卻存在著諸多的問題。房地產企業的融資問題就是比較棘手的問題之一。房地產企業由于需要的資金量較大，因此企業自有和自創的資金并不能能夠維持房地產企業的快速發展，因此房地產企業對融資的依賴也是可想而知的。自2012年以來，我國逐步對房地產加強了宏觀調控力度，從金融角度、稅務角度與財政政策等方面，收緊了房地產企業的資金來源。對于大多數房地產企業特別是中小房地產企業而言，資金問題始終是擺在當前的首要問題。因此，綜合來看，改革開放以來我國房地產企業長期“短平快”，以銀行融資為首要來源的房地產運作模式占主要地位，并且房地產行業的發展受金融政策的影響極大。當前，我國的房地產企業在融資方面存在著融資方式單一、融資渠道有限、缺乏融資法律規范以及非法民間融資猖獗等問題，為房地產的健康發展帶來了不小的隱患，也與國家引導房地產業良性發展的思路是不協調的。如何有效解決這些問題，拓寬我國房地產企業的融資渠道，規范房地產行業的融資問題，是目前首先需要解決的問題。

二、我國房地產企業融資上存在的問題

（一）融資方式較為單一

目前我國的房地產企業主要依賴以下三種方式。第一，房地產開發企業流動資金貸款。房地產企業需要一定的流動資金。房地產企業的流動資金主要用于短期進行投資和建設商品房和開發土地的人物，因此，房地產企業流動資金貸款主要解決房地產企業流動資金短缺的問題（陳媛媛；吳萍，2006）。第二，房地產開發項目貸款。房地產企業的流動資金貸款并不能完全滿足房地產公司的項目建設需求，而房地產開發項目貸款主要是解決房地產企業的單項房地產建設和投資項目所需要的流動資金貸款。第三，與前兩種短期融資方式類似，商業銀行還為房地產企業提供了房地產抵押貸款方式。房地產企業可以使用土地使用權以及房屋產權作為抵押物向銀行取得抵押貸款（劉大志，2011）。

以上三種短期貸款方式主要是由商業銀行向房地產企業提供，因此屬于間接融資方式。我國房地產企業的融資方式主要依賴商業銀行提供的貸款。有數據顯示，我國房地產企業的融資資金大約有80%左右是來自于商業銀行，并且，相對的，商業銀行對于房地產企業的依賴也越來越強（陳媛媛；吳萍，2006）。由于房地產企業對于直接融資的以來太強，導致間接融資的比例過低，并且這種形式在短期之內很難改變，成為房地產企業融資瓶頸之一。

（二）融資渠道有限

除了商業銀行對房地產企業提供的貸款較多之外，房地產企業的其他融資方式過于局限。首先，房地產行業中的企業上市的較少，因此股權融資的方式在行業中并不算普遍。其次，基金融資和信托融資等存在流動性不足、二級市場不完善、融資成本高、期限限制等等問題（劉大志，2011）。因此房地產取得信托融資和基金融資的金額是有限的，這兩種融資方式也并不能適應房地產企業的融資需求。

（三）房地產行業融資法律規范缺乏

房地產行業與融資相關的法律規范缺乏，并且不能形成有體系的、科學的體系。房地產金融或者房地產融資的法律規范一直沒有引起相關法律政策制定機構的重視。并且已有的法律法規之間的協調性和可操作性太弱，給房地產行業融資監管也帶來了不小的難度。房地產金融法律不規范是一方面，房地產企業收到房地產金融政策的制約，房地產創新力度也不夠。據研究表明，我國房地產投資基金的形式只有公司式、信托式以及合作式三種主要方式（陳媛媛；吳萍，2006）。而房地產行業的企業基本上不能選擇產業基金進行融資，《公司法》中的產業基金法的不完善給我國房地產行業的融資形成一定的制約。

（四）非法民間融資猖獗

我國民間融資或者民間借貸并沒有完全合法化，因此非法的民間融資給房地產企業的融資也帶來了難題。眾所周知，民間借貸的率息率遠遠高于商業銀行提供的正常貸款的利率，因此部分依賴于民間融資的房地產企業不得不負擔起高額的資本成本，支付高昂的利息（王誠慶，2005）。這給房地產財務帶來了負擔。并且，部分非法的民間融資由于政策的限制會給房地產企業帶來法律糾紛（陳媛媛；吳萍，2006）。因此，這也是房地產企業面臨的主要難題之一。

三、房地產企業融資模式的改進與制度創新

（一）促進房地產企業IPO上市

如前所述，房地產企業的融資方式主要依賴間接融資的方式，而較少通過發行股票進行股本融資。房地產行業中已經在主板IPO上市的公司是少數，并且房地產公司IPO上市面臨著較大的難度。因此，國家應通過制定促進房地產企業IPO上市的相關政策來促進房地產企業上市進行融資（陳媛媛；吳萍，2006）。監管部門應當盡快通過房地產企業上市融資的相關的法律法規和制度。并且通過在股票市場進行宣傳，提高房地產企業對于廣大投資者的投資興趣，是房地產企業具有更好的投資價值，以便從投資者處爭取到更多的投資數額。

（二）促進房地產企業融資方式多樣化

房地產企業融資方式較為單一是長期存在的問題，因此，應當在房地產行業中推行融資方式多樣化。推行融資方式多樣化包括加強房地產行業中的企業進行IPO上市，并且推行房地產企業進行公司證券融資、信托融資、企業基金融資（建立房地產投資基金機構）等其他融資方式，以吸收更多的社會投資者的資金，擴大企業資本規模（劉大志，2011）。多樣化的融資方式既可以避免負擔太高的融資成本，也可以是房地產企業有效規避融資風險。

國家還應當推進房地產投資權益證券化以及房地產抵押貸款證券化（陳媛媛；吳萍，2006）。公司債券或者企業債權由于比商業銀行貸款的融資成本低，并且融資的期限比較長，因此，對于房地產企業而言未嘗不是一種更好的融資方式。房地產公司可以通過自身發行企業債券或者通過房地產信托中介機構（即REITs）將社會資金集中后發行企業債券進行融資（王誠慶，2005）。

（三）加強與房地產行業與融資相關的法律制度的建設

加強與房地產行業融資相關的法律制度的建設包括盡快完善房地產企業IPO上市相關的法律法規，加強信托中介融資法律建設和長期基金投資相關法律的建設等等（陳媛媛；吳萍，2006）。盡快建立起完善的房地產行業投資基金法和房地產行業信托法律。政府可以通過公權力建立一些針對房地產企業的融資中介機構，例如前面所屬的房地產信托投資中介機構等等，來集中和匯聚社會中小投資者的分散資金。

（四）在房地產行業推行融資租賃方式

在房地產企業中積極推行融資租賃方式。融資租賃主要是通過改變所有權來吸引投資者的資金進入到房地產企業中來，房地產投資項目完成后可以通過銷售環節完成房地產所有權的收回（陳媛媛；吳萍，2006）。在房地產行業推行融資租賃方式還包括完善抵押資產的管理等等。建立抵押資產管理公司來加強房地產企業融資租賃的相關管理。

（五）建立個人信貸與房地產行業融資一體化結構

建立個人信貸與房地產行業與個人信貸融資結構一體化包括完善個人消費融資體系等等。提高住房消費，調動居民購房積極性，活躍房地產消費市場（陳媛媛；吳萍，2006）。商業銀行應當加強個人信貸和房地產貸款的結合，促進個人信貸與房地產行業融資一體化結構。商業銀行還應當推進個人消費貸款尤其是個人房地產消費貸款業務發展，簡化消費者的住房信貸業務流程，積極改進住房公積金制度。

（六）吸引國外資本

研究表明，我國房地產行業來自外國外的投資資金近年來處于不斷下降的狀態。因此，國家應當向國外投資者進行宣傳，增強我國房地產市場對于國外投資者的吸引力，吸收更多的國外資本進入我國房地產市場（劉大志，2011）。并且，在引進國外資金的同時，還可以借鑒國外先進的房地產企業融資模式，增強我國房地產金融的融資實力，為房地產企業的融資提供真正的實惠。

四、結論

房地產企業雖然目前面臨著融資方式單一等等問題，但是通過促進房地產融資多樣化以及加強房地產企業融資法律制度建設等方式可以有效解決上述問題。總而言之，房地產企業融資的瓶頸和難題雖然沒有得到完全有效的解決，但是通過將上述解決對策付諸實施，能夠起到有效推進房地產企業融資的效果。如何在實踐中切實解決房地產行業“融資難”的問題，還需要進一步研究和通過實踐來檢驗。

參考文獻

[1]劉暉.我國房地產投資信托發展途徑選擇探析[J].中國城市經濟.2011（01）.

[2]劉大志.金融體系制度剛性與我國房地產融資的模式變遷 [J].當代經濟研究，2011（07）.

[3]陳媛媛；吳萍.國家宏觀調控下的房地產企業融資模式創新[J].改革與開放，2006（01）.