關于穩定三線城市房價的對策建議

李靜 孫琦 李娜

摘 要：在商品房改革以來，三線城市的房地產業得到了迅速的發展，有效地帶動了國民經濟的快速發展。文章研究了房價穩定給三線城市的經濟及人們所帶來的好處，并對三線城市房地產發展現狀和房價上漲帶來的后果進行了具體分析，在此基礎上提出了穩定三線城市房價的對策建議。

關鍵詞：三線城市 房價穩定 對策建議

中圖分類號：F293.3 ?文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2015）10-056-02

一、引言

隨著我國城市建設的不斷發展，房地產業在國民經濟中占據的比例越來越大。三線城市房地產行業的迅猛發展，有效地提升了其經濟運行速度。與此同時，不斷攀升的房價也引發了各種經濟和社會問題。為了規范房地產市場，有效地遏制房價上漲的迅猛趨勢，政府加強了對房地產行業宏觀調控的力度，近些年雖頒布一系列法規政策進行約束，但是遏制房價上漲的效果卻不盡人意。因此，有必要深入地研究三線城市房地產的價格，總結三線城市房地產價格上漲的原因及影響，更準確地找出穩定三線城市房價的策略，從而為政府提供宏觀的依據，為銀行的信貸管理提供參考，為消費者提供信息的支持，從而使三線城市房價回到惠及人民生活的軌道上來。

二、房價穩定的經濟效應

（一）房價穩定對中國經濟的影響

1.經濟不再受制于外資。由于我國政府持有的巨額外匯迫使人民幣對美元的匯率不斷刷新紀錄，大量的國外游資望風而入，導致我國房價劇烈波動。然而房價的穩定有利于防止通貨膨脹的發生，即使人民幣匯率變化不定或是國外游資突然撤離我國時，中國的房地產市場也不會出現崩盤的情況，更不會使金融危機在瞬間爆發，使中國經濟不再受制于外資的影響。

2.降低金融風險的發生。房地產信貸可以分為個人的住房貸款和房地產的開發貸款。個人的住房貸款時間長、數量大、風險低，國內銀行對住房按揭貸款市場的競爭異常激烈，發放金額也逐年提高。在房地產價格持續走高的趨勢來看，高利潤、高收益大大地激起了房地產行業對銀行的吸引力，然而在分享房地產帶來的利潤的同時也增加了金融業的信貸風險。而目前的大方向是穩定房價，當巨額國外游資在我國進行房地產投機時，也不會增加我國的金融風險。

3.產業結構更加平衡。當前，國民經濟發展中的產業結構中根源的問題就在于重工業所占的比重過高。而房價上漲過快，大幅提升了房地產行業的利潤，房地產的開發量日益增加，有效刺激了重工業的發展，產業結構的不平衡現象愈演愈烈。近年來許多城市都在針對這一現象進行改進，在發展過程中改變了原有的一切都向房地產業讓路的模式，對具有核心競爭力的制造業與深加工工業等產業進行了升級換代，開始重視了關乎國民生計的農業發展，進而使我國的產業結構更加平衡。因此，可以看出，高房價對產業結構造成了一定的影響，而三線城市房地產價格的穩定勢必會改變這些情況。

（二）房價穩定對三線城市經濟的影響

1.提高城市競爭力。企業規模想要更上一層樓，就必須擁有更多的生產經營用房。在房價穩定的條件下，企業的擴張成本不會提高，從而使企業的利潤空間和競爭力得以提升，更不會使三線城市的吸引力有所降低。目前，房價過高的城市中大規模的高新技術企業正在向外遷離。企業外遷，影響城市的發展進程，進而影響人才引進政策的有效推行。由此，為了避免企業外遷、人才的流失和企業的擴張成本大幅度上漲的情況發生，必須做到的就是穩定房價。所以，三線城市房地產價格的穩定可以使其經濟結構升級加快，最終提高城市競爭力。

2.增加居民的儲蓄。三線城市房地產價格的穩定，是擁有相當多資產的人們的福音。因為存款的實際價值和居民的購買力不會降低，人們自然就不用擔心口袋里的資金或是銀行存款會出現貶值的現象。同樣，像保險金、養老金及其他固定財產等，用來續資養老和防患于未然是再好不過的，是因為它不會隨著時間而貶值。這樣一來，人們把自己的儲蓄無論用在何處，都不會影響其資金的價值，也可以使居民放心地將自己的資金存起來，總而言之，房價穩定會使居民的儲蓄增加。

3.居民生活水平有所提高。隨著經濟的不斷發展，對于一些固定收入的居民來說，其收入要落后于上升的物價水平。不過，當三線城市房價處于穩定狀態時，其發生通貨膨脹的概率很小，所以他們每一元錢的購買力不會隨著價格的上升而下降，人們所能日常消費的東西不會有太大的變化。因此，相比較而言，居民的生活水平是有所提高的。

三、三線城市房地產發展現狀分析

（一）三線城市房地產發展現狀

1.房地產需求與供給之間的矛盾。三線城市正處于城市化的快速發展期，快速城市化為城市帶來了大量新增人口，城區面積逐步擴大，這個階段還伴隨著舊城區改造和基本設施重建為主的城市更新過程。因此，中國三線城市的房地產市場在規模和質量方面都大大提高，房地產市場中的供給正好填補了這種復合型的提升所釋放出的對于房地產發展用地和房地產的巨大需求。而我國現階段實施的土地管理政策和金融政策在面對城市用地和房地產商品供給方面不能做出及時性的市場調整。

2.商業運營難度不斷增大。大部分開發商為了獲取更多的利潤，在項目內商業部分的比重不斷增加，但是由于商業定位缺乏可靠的依據、商業管理的不專業性以及市場中商業產品的過剩現象，造成了三線城市在未來兩年可能會遭遇商業運營問題，經營的難度不斷增大。而由于運營問題中造成的投資人收益無法保證，嚴重影響到后期投資人購買商業產品的信心。

3.市場整體成交量下。許多三線城市的客戶將一線城市的房地產發展動向作為判斷自身所處市場發展方向的風向標，很多人認為深圳、北京、上海等一線、二線城市的房價都降低了，三線城市房價下降也指日可待，從而加重了市場的觀望程度，影響了整體的成交數量。同時由于客戶的需求量有限，而房地產市場整體供給量激增，造成單一項目的成交量大幅度縮減，開發商對市場的未來走勢信心銳減。

通過對三線城市房地產發展現狀的分析來看，房價上漲是一個必然的趨勢。人們對房子需求的增加更是會出現供不應求，雖然商業運營難度增大，可是開發商的本意是獲得更多的利潤，不斷購買地產，對于持觀望態度的人們來說，只要房價微微提高一點，人們就會迅速出資購買，從而導致了三線城市房地產價格持續走高。

（二）三線城市房價高并持續上漲的原因分析

1.地方政府對國家調控的消極態度。由于地方政府財政收入的結構不平衡、類型比較單一，當土地出讓金減少時，使依賴這部分收入的基礎設施建設、保障性建設的支出受到了直接的影響，地方政府面臨著經濟和社會建設的雙重壓力，導致政府更是大規模的批地賣地，也因此拉開了三線城市房地產價格上漲的序幕。政府大力推出大戶型住房，而中小戶型難求、小戶型的結構不合理的情況，導致了房地產市場的需求不足以滿足。人們不得不進行商品房的購買，形成了巨大的購房需求。

2.大量企業進入三線城市。隨著中央政府均衡發展戰略的逐步開展，三線城市的經濟越來越穩定，在保持原有經濟支柱的同時打造符合自身特色的城市，而要實現這一目標則需要依靠房地產行業整體水平的提高。然而，三線城市相對于一、二線城市來言，房地產開發起步晚，沒有房地產泡沫，或是泡沫很小。這樣的環境吸引了房地產企業的進入，提供了三線城市房價上漲的可能性。由于國家對房地產行業的發展進行宏觀調控使部分一線城市地區房地產行業的資金鏈和地源鏈斷裂，房地產行業想要繼續保持市場占有率、創造更多的財富，唯有進軍三線城市。隨著城市環境一步一步改善，由于周圍的城鎮居民大量涌入使得產生的自住需求明顯增多、外商投資的投資性購房需求不斷增加，促使三線城市的房地產價格繼續上漲。

3.銀行個人住房按揭貸款向三線城市傾斜。信譽好的房地產開發商貸款和對居民個人的住房貸款現在看來是銀行業發展所依賴的對象。目前，銀行考慮到不同地區的國家的房地產市場發展狀況，在一、二線城市的房地產開發更加充足的情況下，在控制房地產貸款的總量基礎上，適當地促進三線城市房地產市場的穩定發展，積極抑制房價，能充分帶動個人住房按揭貸款向三線城市傾斜。

四、三線城市房價上漲帶來的后果分析

1.阻礙經濟發展。中國內需的不足，主要是由于大眾的購買力不足。而導致購買力不足的一個主要原因就是大眾對于房子的投資過多，這一點從房價收入比就可以看出來。購買一套房子對于收入本來就不高的三線城市居民來說，相當于一個中等收入家庭數十年的全部收入。這無疑導致了一個家庭無法對其他進行消費，必定給三線城市的經濟發展帶來了巨大的傷害。

2.房地產畸形發展。由于近年來住房制度的改革和住房信貸政策的過度和無序放開，也造成了一定的市場畸形。雖然，這些政策讓許多居民通過銀行按揭貸款的方式實現了自己擁有住房的夢想。大部分年輕人剛參加工作就買大戶型的商品房，但是，買房的錢主要都是銀行貸款來的。相對于世界其他國家而言，國內住房自有率高，但是租賃率卻很低。事實上，一般的工薪階層既買不起商品房、也很難租到公共廉租房。正是這種超前的住房消費模式，得以推動房地產行業的快速發展，房價日益飆漲。

3.居民貧富差距拉大。房價過高導致的“馬太效應”，使得貧富差距越來越明顯。然而從事房地產相關行業的人大部分都是富豪，地產商的個人資產快速增長，說明了社會財富正在向少數人手里集中。其他高收入者為了避免房地產價格的上漲而選擇進行投資，從中獲得了豐厚的利潤報酬。不過相反地，低收入階層因為不具備開發或者投資房地產的能力，不但無法分享三線城市房地產飛速發展的成果，而且還要耗盡家底、透支未來十幾年甚至幾十年的收入。這種社會財富不公平分配，對于構建和諧社會的后果是不言而喻的。

4.居民生活質量提高緩慢負擔加重。衣、食、住、行自古以來都是人們最根本的生活需求，隨著社會進步和經濟的發展，三線城市的房價也一路飆升，導致了人們把大量的積蓄都購買個人住房中轉化為固定的資產，幾乎沒有多少剩余儲蓄進行其他消費。從表面上看，百姓的收入水平大幅度提高，但是一旦買房，絕大部分收入就搭進了房子里。因此人民的生活水平因為房子問題，并沒有得到真正的提高，相反卻帶來了很大的壓力。

五、穩定三線城市房價的對策建議

1.政府完善土地的使用轉換制度。地價、房價大幅上漲一直是我國三線城市當前的情況，負責土地儲備的機構不僅要根據實際的市場需求和經濟的實際發展及時了解土地的總運行情況。更要從市場細分的角度出發，建立土地價格的監管體系，針對中國三線城市房地產市場的發展現狀，政府在對土地價格進行監管時，為了提高土地市場的透明度和公平性，應該主要建設地價的監管體系，土地價格可通過國家定價和政府指導價來進行規定。嚴厲抑制政府在土地市場中的違規行為，加強自我約束的政府行為，這樣才能達到預期的土地政策的宏觀調控效果。

2.降低政府對土地財政的依賴程度。三線城市通過科技創新、工業振興和實體經濟的發展來刺激經濟增長。政府為什么會注重土地開發，重要的原因是土地價格高帶來的巨額財政收入和GDP的數據表達式。這種錯誤的觀念往往會使政府在經濟建設的道路上迷失方向。基本上，房地產將民生、消費與投資結合了起來，同時也是居民的剛性需求。使政府依賴土地財政降到最低，必須通過正確的引導，而要想提出新興產業的發展、大力提高技術、培養人才來服務社會等計劃，結合三線城市的實際情況和發展特點是至關重要的。

3.完善住房保障制度。很多三線城市的政府的嚴重失職表現在忽視了社會保障的重要性，且只關注了房地產市場的經濟貢獻。適當降低廉租房的準入門檻，使得更多的困難戶體會到被納入廉租房的保障范圍所帶來的福利。建立由政府資助的產權屬于國家的公共建設低租金住房為主要體系、非政府組織和慈善機構為貧困家庭提供租金免費為補充的住房保障政策，使得低收入群體的住房權利得以保障。

4.激活制造業減少對房地產的投資。由于大部分的人在中小企業工作，從而導致產能過剩無法進行對制造業的消費，所以，中小企業能否振興是刺激制造業的關鍵之處。中小企業的利潤增加了，人們的錢就多了，自然就能消費制造業的產品。在調控好三線城市中小企業利潤的前提下，才能打壓房地產市場，把錢重新打壓到實體經濟中去。所以現在政府應該做一個短期計劃，大幅度提高部分壟斷企業的稅收，避免財富太過于集中，貧富差距太嚴重，將得到的稅收用來補貼中小企業和民營企業，也可以降低稅收，把三線城市的中小企業和民營企業做得更大，使得大部分民眾有基本的消費能力，這樣才可以激活制造業，資金便會有投放需求，在這個時候打壓房地產市場，使制造業重新流入資金，才能更好地解決當前的危機，穩定住三線城市的房價。

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（作者單位：李靜，孫琦，太原科技大學經濟與管理學院 山西太原030024;李娜，太原學院經貿系 山西太原 030032）

（作者簡介：李靜，太原科技大學經濟與管理學院講師，研究方向：區域經濟。）

（責編：賈偉）