淺談房地產開發企業的成本控制

文/吳佶

?

淺談房地產開發企業的成本控制

文/吳佶

摘要：在房地產開發企業的發展過程中，進行有效的成本控制是企業持續發展的關鍵因素。只有建立一個成熟的成本管理控制體系，通過系統性、創新性的成本管理，對企業進行嚴格控制，才能保證企業經營目標的順利實現。本文從目前成本控制的現狀出發，提出了成本控制理論和控制制度在房地產開發企業中的重要性。

關鍵詞：房地產開發企業；成本控制；目標成本法；控制制度

一、成本控制的目的

房地產開發企業在近些年來不斷的快速發展，同時也涌現出了不少新興的房地產企業。其中能夠長期保持穩定發展的企業確是少數，因為要保證房地產企業經營目標的順利實現，不僅要依靠企業現有的資金狀況，更重要的是企業內部的管理流程和控制體系。只有不斷地完善企業的管理控制流程，及時的發現問題，應對危機，才能使企業穩定持續的發展。

最近在不少城市出現了地產投資熱，地價持續攀升。雖然國家出臺了一系列的政策來保障房地產行業的平穩發展，但房地產企業不能依賴于國家來調控房地產行業的穩定發展，還必須建立健全有效的房地產內部管理控制機制來配合外部環境帶來的變化。因為房地產項目開發過程是一個開發期限長，資金使用量大，涉及環節復雜的過程。在房地產項目開發前期需要選擇一個適合企業自身狀況的融資方式，在籌集到資金后企業才能正式開展項目的建設和營銷管理，在這個過程中會出現諸多的不確定因素，如果企業不能及時的發現問題，那么就可能造成資金鏈的斷裂或者企業的破產。

內部控制管理理論已經發展了一段時間，從美國薩班斯-奧克斯利法案的提出，到我國出臺了一系列相關內部控制的基本流程，都在一個不斷完善的過程中。所以房地產企業要跟上時代發展的步伐，從內部控制入手，從財務管理控制和成本控制等環節入手，才能實現企業穩步的發展。

二、國內外研究狀況

（一）國內研究狀況

我國房地產行業起步比國外晚，不過對于內部控制制度的研究也在不斷的規范中，國家相繼發布了《內部控制會計控制規范》和《企業內部控制配套指引》，對企業內部控制的關注程度可見一斑。此外，國內也有一些相關理論研究的提出，比如信息化系統建設對內部管理控制的影響，風險管理和內部控制相結合等理論。

（二）國外研究狀況

國外經歷了安然、世通等事件后，出臺了《薩班斯-奧克斯利法案》，提出了對公司內部審計和控制的強化要求。國外的一些研究主要是從針對控制體系的建立出發。在英國如果投資主體是政府部門，那么需要按照標準的造價成本來運作；如果是非政府性質企業，成本控制方法沒有強制要求。同時英國具有一套完善的成本控制體系，貫穿到項目開發建設的全過程，并且責任落實到具體的每一個人。在美國，開發企業通常會委托專業的咨詢公司來進行成本控制。在德國，不同于英國，所有的房地產開發項目都需要遵循國家制定的控制標準，而且更多的是對開發成本的事前規范控制，對前期開發人員的要求也很高。

三、成本控制的內容

（一）內容的構成

房地產項目的成本控制是對整個房地產開發周期中所有環節的成本控制。包括土地成本、前期費用、建安成本、基礎配套設施成本、管理費用、營銷費用、財務費用、各項稅金等。

其中土地成本通常占整個項目開發成本的30%左右，隨著目前土地拍賣價格的不斷提高，土地成本所占比例同時也可能提升到50%。土地成本也是核算樓面價，預估銷售價格的重要依據；前期費用主要是項目開發之前的規劃設計、可行性研究、勘察設計等費用，這些工作往往需要專業的測繪和統計人員去完成；建安成本主要是對項目施工整體的費用，包括土建、內裝、外裝等工程，占整個項目的比重約50%左右；基礎配套設施費用主要是水電、燃氣、綠化環境等費用；開發間接費用主要是指管理人員的工資以及營銷人員的考核獎金等，是制定企業考核機制的重要因素；稅費是指企業在房地產項目開發銷售過程中所產生的一系列按照國家規定依法繳納的費用，也是企業進行稅收籌劃的依據；財務費用主要是指房地產開發項目所產生的融資成本，也是決定企業能否實現目標利潤的關鍵因素之一。由此可見，每個環節的成本費用都是項目成本的重要組成部分。

同時這些成本對應的是房地產開發企業的不同階段，如前期階段的規劃設計，土地取得、中期階段的建設開發、后期階段的銷售管理等。因此在每個階段都應該加強對企業的成本管理控制。

（二）成本控制的理論

成本控制的理論方法主要有：標準成本法、作業成本法、目標成本法。

標準成本法顧名思義，就是在既定的直接材料、人工和制造費用條件下，計算產品的標準成本，通過比較實際成本與標準成本的差異，再具體分析固定成本差異和變動成本差異。

作業成本法是把產品的成本資源分配到具體的作業當中，再根據不同作業的工作量計算最終的產品成本。作業成本法較傳統的成本法有一定的進步，能合理的分配計算成本，為管理層提供更精確的決策依據。

目標成本法是為達到既定的目標利潤，在整個開發過程中包括規劃設計、項目建造、營銷管理的全部環節，同時不斷的完善當前成本的一種理論方法。包括前期的可研成本和后期的建造成本。在項目規劃設計階段，通過比較可研預計成本和實際成本的差異，以可研成本為導向，逐步降低項目開發成本，為房地產項目的預計售價提供有效依據；在項目開發建設階段，通過重新調整過的預計成本，并以之為導向，降低企業實際的建造成本，從而達到控制成本的目的，有利于企業目標利潤的實現。

由于房地產開發企業本身的特殊性，對開發過程中每一個階段的成本控制就顯得都很重要。目標成本法更側重事前的控

下接（第101頁）