淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制

文/吳佶

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淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制

文/吳佶

摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展過程中，進(jìn)行有效的成本控制是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。只有建立一個(gè)成熟的成本管理控制體系，通過系統(tǒng)性、創(chuàng)新性的成本管理，對(duì)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格控制，才能保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。本文從目前成本控制的現(xiàn)狀出發(fā)，提出了成本控制理論和控制制度在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的重要性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；成本控制；目標(biāo)成本法；控制制度

一、成本控制的目的

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在近些年來不斷的快速發(fā)展，同時(shí)也涌現(xiàn)出了不少新興的房地產(chǎn)企業(yè)。其中能夠長(zhǎng)期保持穩(wěn)定發(fā)展的企業(yè)確是少數(shù)，因?yàn)橐ＷC房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，不僅要依靠企業(yè)現(xiàn)有的資金狀況，更重要的是企業(yè)內(nèi)部的管理流程和控制體系。只有不斷地完善企業(yè)的管理控制流程，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)對(duì)危機(jī)，才能使企業(yè)穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展。

最近在不少城市出現(xiàn)了地產(chǎn)投資熱，地價(jià)持續(xù)攀升。雖然國(guó)家出臺(tái)了一系列的政策來保障房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，但房地產(chǎn)企業(yè)不能依賴于國(guó)家來調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，還必須建立健全有效的房地產(chǎn)內(nèi)部管理控制機(jī)制來配合外部環(huán)境帶來的變化。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程是一個(gè)開發(fā)期限長(zhǎng)，資金使用量大，涉及環(huán)節(jié)復(fù)雜的過程。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期需要選擇一個(gè)適合企業(yè)自身狀況的融資方式，在籌集到資金后企業(yè)才能正式開展項(xiàng)目的建設(shè)和營(yíng)銷管理，在這個(gè)過程中會(huì)出現(xiàn)諸多的不確定因素，如果企業(yè)不能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問題，那么就可能造成資金鏈的斷裂或者企業(yè)的破產(chǎn)。

內(nèi)部控制管理理論已經(jīng)發(fā)展了一段時(shí)間，從美國(guó)薩班斯-奧克斯利法案的提出，到我國(guó)出臺(tái)了一系列相關(guān)內(nèi)部控制的基本流程，都在一個(gè)不斷完善的過程中。所以房地產(chǎn)企業(yè)要跟上時(shí)代發(fā)展的步伐，從內(nèi)部控制入手，從財(cái)務(wù)管理控制和成本控制等環(huán)節(jié)入手，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)步的發(fā)展。

二、國(guó)內(nèi)外研究狀況

（一）國(guó)內(nèi)研究狀況

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步比國(guó)外晚，不過對(duì)于內(nèi)部控制制度的研究也在不斷的規(guī)范中，國(guó)家相繼發(fā)布了《內(nèi)部控制會(huì)計(jì)控制規(guī)范》和《企業(yè)內(nèi)部控制配套指引》，對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制的關(guān)注程度可見一斑。此外，國(guó)內(nèi)也有一些相關(guān)理論研究的提出，比如信息化系統(tǒng)建設(shè)對(duì)內(nèi)部管理控制的影響，風(fēng)險(xiǎn)管理和內(nèi)部控制相結(jié)合等理論。

（二）國(guó)外研究狀況

國(guó)外經(jīng)歷了安然、世通等事件后，出臺(tái)了《薩班斯-奧克斯利法案》，提出了對(duì)公司內(nèi)部審計(jì)和控制的強(qiáng)化要求。國(guó)外的一些研究主要是從針對(duì)控制體系的建立出發(fā)。在英國(guó)如果投資主體是政府部門，那么需要按照標(biāo)準(zhǔn)的造價(jià)成本來運(yùn)作；如果是非政府性質(zhì)企業(yè)，成本控制方法沒有強(qiáng)制要求。同時(shí)英國(guó)具有一套完善的成本控制體系，貫穿到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的全過程，并且責(zé)任落實(shí)到具體的每一個(gè)人。在美國(guó)，開發(fā)企業(yè)通常會(huì)委托專業(yè)的咨詢公司來進(jìn)行成本控制。在德國(guó)，不同于英國(guó)，所有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都需要遵循國(guó)家制定的控制標(biāo)準(zhǔn)，而且更多的是對(duì)開發(fā)成本的事前規(guī)范控制，對(duì)前期開發(fā)人員的要求也很高。

三、成本控制的內(nèi)容

（一）內(nèi)容的構(gòu)成

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)周期中所有環(huán)節(jié)的成本控制。包括土地成本、前期費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)配套設(shè)施成本、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、各項(xiàng)稅金等。

其中土地成本通常占整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)成本的30%左右，隨著目前土地拍賣價(jià)格的不斷提高，土地成本所占比例同時(shí)也可能提升到50%。土地成本也是核算樓面價(jià)，預(yù)估銷售價(jià)格的重要依據(jù)；前期費(fèi)用主要是項(xiàng)目開發(fā)之前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、可行性研究、勘察設(shè)計(jì)等費(fèi)用，這些工作往往需要專業(yè)的測(cè)繪和統(tǒng)計(jì)人員去完成；建安成本主要是對(duì)項(xiàng)目施工整體的費(fèi)用，包括土建、內(nèi)裝、外裝等工程，占整個(gè)項(xiàng)目的比重約50%左右；基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)用主要是水電、燃?xì)狻⒕G化環(huán)境等費(fèi)用；開發(fā)間接費(fèi)用主要是指管理人員的工資以及營(yíng)銷人員的考核獎(jiǎng)金等，是制定企業(yè)考核機(jī)制的重要因素；稅費(fèi)是指企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)銷售過程中所產(chǎn)生的一系列按照國(guó)家規(guī)定依法繳納的費(fèi)用，也是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的依據(jù)；財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所產(chǎn)生的融資成本，也是決定企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)的關(guān)鍵因素之一。由此可見，每個(gè)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用都是項(xiàng)目成本的重要組成部分。

同時(shí)這些成本對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不同階段，如前期階段的規(guī)劃設(shè)計(jì)，土地取得、中期階段的建設(shè)開發(fā)、后期階段的銷售管理等。因此在每個(gè)階段都應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的成本管理控制。

（二）成本控制的理論

成本控制的理論方法主要有：標(biāo)準(zhǔn)成本法、作業(yè)成本法、目標(biāo)成本法。

標(biāo)準(zhǔn)成本法顧名思義，就是在既定的直接材料、人工和制造費(fèi)用條件下，計(jì)算產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)成本，通過比較實(shí)際成本與標(biāo)準(zhǔn)成本的差異，再具體分析固定成本差異和變動(dòng)成本差異。

作業(yè)成本法是把產(chǎn)品的成本資源分配到具體的作業(yè)當(dāng)中，再根據(jù)不同作業(yè)的工作量計(jì)算最終的產(chǎn)品成本。作業(yè)成本法較傳統(tǒng)的成本法有一定的進(jìn)步，能合理的分配計(jì)算成本，為管理層提供更精確的決策依據(jù)。

目標(biāo)成本法是為達(dá)到既定的目標(biāo)利潤(rùn)，在整個(gè)開發(fā)過程中包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建造、營(yíng)銷管理的全部環(huán)節(jié)，同時(shí)不斷的完善當(dāng)前成本的一種理論方法。包括前期的可研成本和后期的建造成本。在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，通過比較可研預(yù)計(jì)成本和實(shí)際成本的差異，以可研成本為導(dǎo)向，逐步降低項(xiàng)目開發(fā)成本，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)售價(jià)提供有效依據(jù)；在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段，通過重新調(diào)整過的預(yù)計(jì)成本，并以之為導(dǎo)向，降低企業(yè)實(shí)際的建造成本，從而達(dá)到控制成本的目的，有利于企業(yè)目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的特殊性，對(duì)開發(fā)過程中每一個(gè)階段的成本控制就顯得都很重要。目標(biāo)成本法更側(cè)重事前的控

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