淺析怎樣合理解決我國小產權房問題

張偉杰

摘要：小產權房是我國城市化迅速發展和商品房價格快速上漲過程中出現的特定產物。小產權房的出現和發展對整個經濟社會的效益實現了提升，其存在具有某種程度上的必然性和現實合理性。從經濟均衡角度分析，小產權房問題的解決必須綜合權衡法律、社會和經濟因素，強制拆除和不利管制的極端作法都是不可取的，而選擇最優的解決策略，即將小產權房問題與保障性住房建設有機結合，實現社會效益和經濟利益最大化。這是協調處理的好法律、經濟、社會問題的可行路徑。

關鍵詞：經濟均衡；小產權房；問題分析。

小產權房是我國在特定時期，特定條件下的一種特定產物。我國小產權房是在1998年住房貨幣化改革后出現并迅速發展起來的，小產權房的土地使用沒有經過國家的規劃和審批，沒有繳納土地出讓金等相關費用，沒有獲得國家房管部門頒發的房屋所有權。小產權房

由鄉鎮政府或村委會

自行開發建設，面向社會公開銷售，產權證由鄉政府或村委會頒發，相對于一般商品房而言，其產權證不具備國家認可的產權法律效力。因此，所謂小產權，實質上沒有構成真正意義上的法律產權。對于小產權房問題學者有諸多研究和論述，本文擬從經濟均衡角度探析我國小產權房問題的根源及解決對策。

一、小產權房的內在發展動力

小產權房不符合國家有關法律法規，它違反了我國《土地管理法》、《物權法》和《城市房地產管理法》等相關法規，也違背了國務院等有關部門的政策條例。但是，有著巨大法律風險和政策風險的小產權房卻蓬勃發展，目前全國小產權房建筑面積已累計超過7.6億平方米，大約相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。從發展趨勢看，小產權房具有巨大的發展空間。雖然不符合法律法規，但小產權房迅猛發展，是因為小產權房的開發建設能提升整個經濟社會的效益，其存在具有某種程度上的必然性和現實合理性。小產權房的出現和發展，存在內在驅動力，這就是微觀經濟主體追求利益最大化。下面從需求和供給兩方面進行分析。

（一）從需求角度分析。一方面，我國正處于工業化和城市化高速發展時期，目前中國城市化率是46.6%，整體上正是處于加速推進的階段，未來.20年，中國城市化率會以略高于1%的速度提升。城市化的過程會產生大量的住房需求。另一方面，高額的房價超出了很多購房者的經濟能力，按照世界銀行的標準，發達國家的房價收入比一般在1.8-5.5倍之間，發展中國家合理的房價收入比在3-6倍之間。據中國社會科學院的2010年《經濟藍皮書》，85%以上城鎮家庭無能力購買當前房價高企的住房。因為，城市居民的房價收入比已達到8.31倍，農村居民的房價收入比更是高達29.44倍。而小產權房不需繳納土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅等成本，且沒有繳納房地產開發相關的各項稅費。其開發成本較低，售價僅為同區域商品房的1/2甚至1/5左右。城市低收入階層、外來務工人員以及剛畢業大學生因房價高漲無法釋放的住房剛性需求，自然轉向小產權房。

（二）從供給角度分析。鄉鎮集體、村民個體和房地產開發商在經濟利益驅使下都愿意開發和建設小產權房。小產權房的發起人鄉鎮集體由于在小產權房的開發建設中不用交納土地出讓金和各種稅費。小產權房即使銷售價格相對低廉，仍可獲超額利益。這個數額是征地拆遷補償費相的幾倍甚至幾十倍。這部分收益可以發展集體經濟，增加鄉鎮醫療和教育支出，建設各類公共服務設施。房地產開發商不需繳納土地出讓金、土地征用費、耕地占用稅等成本，相比商品房的開發，投入資金少。雖然小產權房售價低，但是成本低，扣除成本后仍可獲得豐厚的利潤收益，因此，房地產開發商愿意和鄉鎮集體合作開發建設小產權房。在經濟社會需求和供給共同作用下，小產權房迅速發展，時至今日，小產權房問題不僅是一個法律問題，也是一個經濟問題和社會問題。

二、小產權房問題的解決策略

小產權房的出現和發展對整個經濟社會的效益實現了提升，鄉鎮集體和村民個體通過小產權房建設獲得的土地收益，遠遠高于征地制度下低廉的土地補償費，大大的增加了集體的財產收入和個體的支配收入；房地產開發商，則增加了一種投資渠道和市場選擇；從政府角度分析：雖然表面看來，與征地制度相比政府從大的受益者成為了收益為零的“局外人”，儼然小產權房的最大“受害者”。但仔細分析發現，這樣的代價是以政府不再管理、執行征地收入的專款專用為條件的，這些活動在小產權房現象下，以市場方式得到了解決，因此可以說政府的利益并沒有因此受到損害。

（一）將小產權房強制拆除。綜合社會效益和經濟利益，將解決策略分為優、中、次，將小產權房強制拆除，則是次級解決策略。目前全國小產權房數量眾多，強制拆除的成本和損害太大。據統計，目前我國住宅總量在186億平方米左右，其中高達66億平方米面積的住房屬于小產權房，占比超過11/3。而在深圳，這種情況更為突出。產權房建設涉及國家、農村集體、農村個人以及小產權房購買者等多方利益，將小產權房作為違法建筑強制拆除，只看到小產權房的非法性，而忽視了小產權房的必然性和現實合理性。強制拆除小產權房直接損害了房地產開發商、鄉鎮集體、個體村民的經濟利益，造成大量在建、已建的住房建設資金和建筑材料被浪費，激化社會矛盾，嚴重影響社會穩定。拆除后的小產權房所占有的農村土地未必能很快復耕，且復耕質量也未必能保證與建房前一樣好。

（二）對小產權房不予管制，則會出現兩大問題。一是不能保護農地利用整體效用；二是實現房產的有序開發和規范布局。為保護農地公共利益即農地利用整體效用

的最大化，尤其是國家糧食安全，中央政府對農地非農化和土地開發必須從總體上嚴加管制，并通過土地開發利益的分割和平衡，彌補農地使用所產生的正外部性的損失。但是我國對小產權房的開發管制處于失靈狀態。小產權房開發是一種游離于政府土地管制之外的“市場化”的城市蔓延，如不從源頭上解決問題，對中國的農地保護勢必構成嚴重的威脅和挑戰。因此，對小產權房不予管制，是中等解決策略，政府應該合理引導，正確規劃，不能出現對小產權房的開發管制處于失靈狀態的情況。

（三）將小產權房問題與保障性住房建設有機結合。當前，我國城市房地產市場供需結構性矛盾較為突出，中高檔商品房供應相對充足與中小戶型、中低價位普通商品住房供應相對不足并存。因此，小產權房問題解決的最優策略是與保障性住房建設有機結合。具體措施是：第一淡化、而不應過于糾結小產權房建設用地的集體所有而非國有的性質，承認集體土地上建設小產權房長期存在，從法律法規上予以認可。第二在房價較高的一線城市進行小產權房入市試點，使小產權房轉變為可合法交易的、以自住為主的、特殊性質的“商品房”，從而擴大城鎮住房供給來源，進一步豐富城市住房供給體系。第三有關部門在研究制定房地產業發展和城鎮居民保障性住房發展中長期規劃時，要科學分析預測小產權房建設規模，并將其中一部分作為保障性住房。從小產權房的戶型面積、建設標準、購房（租房）者準入條件和轉讓條件等方面作出明確規定。